مبنای تعیین «نرخ عادله روز» در تعدیل اجاره‌بها؛ نگاهی به نشست قضایی گرگان

مبنای تعیین «نرخ عادله روز» در تعدیل اجاره‌بها؛ نگاهی به نشست قضایی گرگان بختیار سیدنظامی | کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق یکی از مهم‌ترین پرسش‌ها در دعاوی تعدیل اجاره‌بهای اماکن مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ آن است که کارشناس بر اساس چه معیارهایی باید «نرخ عادله روز» را تعیین کند؟ این پرسش از آن جهت اهمیت دارد که ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، پس از اصلاح مورخ ۱۳۵۸/۹/۳، معیار پیشین مبتنی بر شاخص بانک مرکزی را حذف و مقرر نمود: «دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.» اما مقصود از «نرخ عادله روز» چیست و کارشناس در تعیین آن باید چه عواملی را مدنظر قرار دهد؟ نشست قضایی مورخ ۱۳۸۰/۱۱/۰۴ گرگان به این پرسش پاسخ داده است. ▪اصلاح ماده ۴ و تغییر مبنای تعدیل هیئت عالی این نشست تصریح کرده است که پیش از اصلاح سال ۱۳۵۸، دادگاه‌ها بر اساس درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشره از سوی بانک مرکزی، حکم به تعدیل اجاره‌بها صادر می‌کردند؛ اما با اصلاح ماده ۴ توسط شورای انقلاب، معیار شاخص حذف و نظریه کارشناس در خصوص تعیین اجاره‌بها به نرخ عادله روز، مبنای صدور حکم قرار گرفت. با این حال، هیئت عالی تأکید نموده است که نظریه کارشناس زمانی قابل ترتیب اثر است که با اوضاع و احوال محقق و معلوم پرونده مطابقت داشته باشد. ▪عوامل مؤثر در تعیین نرخ عادله روز اکثریت قضات شرکت‌کننده در این نشست، تعیین اجاره‌بها را امری فنی و تخصصی دانسته و بر این باور بوده‌اند که نظریه کارشناس زمانی قابل پذیرش است که مجموعه‌ای از عوامل مؤثر در آن لحاظ شده باشد؛ از جمله: ▫ عرف محل کسب و پیشه؛ ▫ اخذ یا عدم اخذ سرقفلی یا وجوه مشابه؛ ▫ مدت رابطه استیجاری؛ ▫ موقعیت تجاری مورد اجاره؛ ▫ میزان اجاره‌بهای سنوات گذشته؛ ▫ تعمیرات، عمران و تغییراتی که مستأجر برای بهره‌برداری بهتر از ملک انجام داده است؛ ▫ شاخص تورم؛ ▫ و سایر واقعیات اقتصادی و عرفی مؤثر در پرونده. این عوامل نشان می‌دهد که «نرخ عادله روز» مفهومی چندبعدی است و نمی‌توان آن را صرفاً به اجاره‌بهای بازار آزاد یا شاخص تورم فروکاست. ▪موضوعیت یا طریقیت نظریه کارشناس؟ یکی دیگر از نکات مهم این نشست، بحث پیرامون جایگاه نظریه کارشناس است. در حالی که نظر اقلیت، نظریه کارشناس را دارای «موضوعیت» دانسته است، هیئت عالی با استناد به مقررات آیین دادرسی مدنی، عملاً این دیدگاه را نپذیرفته و اعلام کرده است که نظریه کارشناسی زمانی مبنای صدور حکم قرار می‌گیرد که با اوضاع و احوال مسلم پرونده منطبق باشد. بنابراین، می‌توان گفت که در دعاوی تعدیل اجاره‌بها، نظریه کارشناس «طریقیت» دارد نه «موضوعیت»؛ به این معنا که دادگاه صرفاً در صورتی به نظریه ترتیب اثر می‌دهد که آن را مستدل، مستند و منطبق با واقعیات پرونده تشخیص دهد. ▪نکات آموزشی برای کارشناسان رسمی ۱- تعیین نرخ عادله روز، صرفاً با اعمال درصدی بر اجاره‌بهای سابق یا شاخص تورم امکان‌پذیر نیست. ۲- کارشناس باید تمامی اوضاع و احوال مؤثر بر رابطه استیجاری را شناسایی و در نظریه خود منعکس نماید. ۳- صرف بیان یک رقم نهایی، بدون تبیین مبانی و عوامل مؤثر در ارزیابی، ممکن است موجب بی‌اعتباری نظریه شود. ۴- هرچه مستندات، مقایسات و استدلال‌های کارشناسی شفاف‌تر باشد، قابلیت پذیرش نظریه نزد دادگاه افزایش خواهد یافت. نشست قضایی گرگان یادآور آن است که «نرخ عادله روز» در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، حاصل ارزیابی جامع و کارشناسانه تمامی شرایط اقتصادی، حقوقی و عرفی حاکم بر رابطه استیجاری است؛ نه نتیجه اعمال یک فرمول ثابت و از پیش تعیین‌شده . پیشنهاد جهت مطالعه «نرخ عادله روز» در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶؛ مفهومی فراتر از شاخص تورم Add a comment 1