محبت ملک در دفتر اسلای ۱۳۴ — پس شیوه های مورد نظر قانونگذار را

اما از کلیات ماده ۱۴۷ اصلاحی و بندهای آن می توان دریافت که قانونگذار دو شیوه جهت رسیدگی به درخواست متقاضی و صدور سند مالکیت مورد تقاضا پیش بینی نموده است. توجه دقیق به مفاد ماده ۳۳ آیین نامه اجرایی قانون مزبور - اصلاحی ۱۳۸۱ - که در واقع متضمن کلیات مقررات قانون و آیین نامه آن است تا حد زیادی شیوه های مورد نظر قانونگذار را تبیین می کند. در این ماده می خوانیم در صورتی که متقاضی با سند خریداری مشاعی مدعی تصرف مفروزی باشد و مالک مشاعی فروشنده موافقت خود را اعلام کند به شرح زیر اقدام می شود (۱) چنانچه سند خریداری عادی باشد و سایر مالکین مشاعی هم محدوده تصرفی مفروز در تقاضانامه را تصدیق کنند رئیس اداره ثبت پس از ارجاع امر به کارشناس و وصول گزارش کارشناسی و احراز معامله و تصرف بلا منازع متقاضی مشروط به این که مقدار تصرف از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد، مطابق ماده ۱۲ این آیین نامه اقدام می نماید. (۲) چنانچه سند خریداری رسمی باشد نیاز به احراز وقوع معامله نیست. (۳) هر گاه مقدار تصرف متقاضی از سهم سهم فروشنده در کل ملک بیشتر باشد و یا مالکین مشاعی با تصرفات مفروزی متقاضی موافقت نداشته باشند رئیس ثبت پرونده را جهت اتخاذ تصمیم به هیأت حل اختلاف ارجاع می دهد. پس شیوه های مورد نظر قانونگذار را جداگانه بررسی می کنیم شیوه نخست بر پایه توافق و تراضی طرفین استوار است. به موجب بندهای ۱ و ۲ ماده ۱ قانون، چنانچه بین متصرف و مالک توافق باشد، پس از احراز تصرف بلا منازع متصرف توسط کارشناس و یا کارشناسان منتخب اداره ثبت و نبودن معترض تقاضا بدون طرح در هیأت حل اختلاف موضوع ماده ۲ قانون - ماده ۱۴۸ اصلاحی - بر مبنای دستور رئیس اداره ثبت پیگیری خواهد شد و رئیس اداره ثبت رأساً دستور ادامه عملیات ثبتی را تا صدور سند مالکیت به نام متصرف صادر می نماید. همچنین اگر انتقال اعم از رسمی یا عادی به طور مشاع صورت گرفته ولی تصرفات متقاضی به نحو مفروز باشد و فروشنده و سایر مالکین مشاعی نیز مالکیت متقاضی را به صورت مفروزی تأیید نمایند و ب. ت. ب. صورتمجلس و نقشه نمیتوان در یک بلوک ساختمانی فقط یک یا چند واحد از کل آپارتمانها را تفکیک و مبادرت به صدور سند مالکیت نمود. زیرا هر یک از آپارتمانها مطابق قانون و آیین نامه تملک آپارتمانها دارای قسمت های اختصاصی و اشتراکی م. ب. که می بایست در موقع تفکیک و صدور استاد مالکیت قطعات، دقیقاً رعایت قسمت های مشاعات و مشترکات نموده به علاوه در تعاریف حدود هر آپارتمان مواردی نظیر سقفها و دیوارها و راه پله ها و غیره را باید با حضور مالکین تعریف در غیر این صورت هر چند مالکیت مالکین آپارتمانها در موقع تفکیک با هم اختلافی نداشته باشند، ممکن است انتقال گیرندگان بعدی دچار اختلاف شده و ایجاد دعواهایی گردد. بنا به مراتب فوق قبلاً موضوع در کمیسیون مشورتی آقایان مدیران مطرح و طی صورتجلسه مورخ ۱۳۷۳/۹/۲، تقاضاهای متصرفین قولنامه ای آپارتمانها را خارج از شمول مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت تشخیص داده اند ..... کارشناسی میزان تصرفات مفروزی متقاضی از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد عملیات ثبتی نسبت به مورد تقاضا بدون طرح در هیأت حل اختلاف و فقط طبق دستور رئیس اداره ثبت انجام می شود. بنابراین در چنین فرضی نیز رئیس اداره ثبت رأساً دستور ادامه عملیات ثبتی را تا صدور سند مالکیت مفروزی به نام متصرف صادر خواهد کرد. به همین اعتبار در ماده ۱۲ آیین نامه قانون مزبور - اصلاحی ۱۳۸۱ - آمده است رئیس ثبت محل در خصوص تقاضانامه هایی که در مورد آنها اعلام توافق شده و به امضای متقاضی و مالک یا مالکین رسیده باشد موضوع را به کارشناس یا کارشناسان ارجاع می نماید. چنانچه تصرف بلا منازع متصرف و مالکیت انتقال دهنده، وسیله کارشناس یا کارشناسان احراز گردد رئیس ثبت پس از بررسی صحت موضوع و احراز هویت آنان مراتب توافق را با قید میزان و نوع تصرف در دفتر ثبت توافق ثبت مشاعی ی. ق. م. قانونی آنها می رساند. رئیس ثبت ضمن امضای دفتر توافق دستور ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به منظور صدور سند مالکیت صادر خواهد کرد. بدیهی است منظور از مالک یا مالکین که نسبت به انتقال مورد تقاضای متقاضی توافق خود را اعلام کرده اند، لزوماً آخرین مالک و یا مالکین رسمی ملک و یا نماینده آنها و ی. ق. م. آنها نظیر ورثه است. گفتنی است که بر اساس تبصره ۲ همان ماده اگر پس از ثبت و امضای دفتر توافق هر یک از طرفین ی. ق. م. آنها منکر انجام توافقی شوند که ثبت دفتر توافق شده و یا این که بین آنها اختلافی ایجاد شود، انکار و اختلاف مزبور مانع انجام اقدامات بعدی نخواهد بود و معترض می تواند به مرجع قضایی مراجعه کند. بدیهی است در صورتی که طبق تشخیص رئیس اداره ثبت امکان ثبت توافق وجود نداشته باشد پرونده را به دبیرخانه هیأت عودت می دهد تا در نوبت رسیدگی توسط هیأت حل اختلاف قرار گیرد و تبصره ۱ ماده ۱۲ آیین نامه هم مفید همین معنی است. ⚠ احتیاط: 1 واژهٔ ناخوانا با «...» جایگزین شد. به همین اعتبار در ماده ۱۲ آیین نامه قانون مزبور - اصلاحی ۱۳۸۱ - آمده است رئیس ثبت محل در خصوص تقاضانامه هایی که در مورد آنها اعلام توافق شده و به امضای متقاضی و مالک یا مالکین رسیده باشد موضوع را به کارشناس یا کارشناسان ارجاع می نماید. چنانچه تصرف بلا منازع متصرف و مالکیت انتقال دهنده، وسیله کارشناس یا کارشناسان احراز گردد رئیس ثبت پس از بررسی صحت موضوع و احراز هویت آنان مراتب توافق را با قید میزان و نوع تصرف در دفتر ثبت توافق ثبت مشاعی ی. ق. م. قانونی آنها می رساند. رئیس ثبت ضمن امضای دفتر توافق دستور ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به منظور صدور سند مالکیت صادر خواهد کرد. بدیهی است منظور از مالک یا مالکین که نسبت به انتقال مورد تقاضای متقاضی توافق خود را اعلام کرده اند، لزوماً آخرین مالک و یا مالکین رسمی ملک و یا نماینده آنها و ی. ق. م. آنها نظیر ورثه است. گفتنی است که بر اساس تبصره ۲ همان ماده اگر پس از ثبت و امضای دفتر توافق هر یک از طرفین ی. ق. م. آنها منکر انجام توافقی شوند که ثبت دفتر توافق شده و یا این که بین آنها اختلافی ایجاد شود، انکار و اختلاف مزبور مانع انجام اقدامات بعدی نخواهد بود و معترض می تواند به مرجع قضایی مراجعه کند. بدیهی است در صورتی که طبق تشخیص رئیس اداره ثبت امکان ثبت توافق وجود نداشته باشد پرونده را به دبیرخانه هیأت عودت می دهد تا در نوبت رسیدگی توسط هیأت حل اختلاف قرار گیرد و تبصره ۱ ماده ۱۲ آیین نامه هم مفید همین معنی است. نکته قابل توجه است که در شیوه مذکور رئیس اداره ثبت رسالت و مأموریتی شبیه سردفتر اسناد رسمی می یابد. با این تفاوت که رئیس ثبت بر خلاف سردفتر از مزایای مأموریت خود محروم است اما ... ثبت توافق ممکن است همواره او را در شرایط دشواری قرار دهد. حتی به نظر می رسد مسئولیت رئیس اداره ثبت در ثبت توافق بسیار فراتر از مسئولیت سر دفتر در ثبت سند رسمی است. ⚠ احتیاط: 1 واژهٔ ناخوانا با «...» جایگزین شد. نکته قابل توجه است که در شیوه مذکور رئیس اداره ثبت رسالت و مأموریتی شبیه سردفتر اسناد رسمی می یابد. با این تفاوت که رئیس ثبت بر خلاف سردفتر از مزایای مأموریت خود محروم است اما ... ثبت توافق ممکن است همواره او را در شرایط دشواری قرار دهد. حتی به نظر می رسد مسئولیت رئیس اداره ثبت در ثبت توافق بسیار فراتر از مسئولیت سر دفتر در ثبت سند رسمی است. اما پرسش اساسی که در این جا به ذهن متبادر می شود این است که اگر فروشنده و خریدار هر دو جهت انتقال ملک حاضر و موافق هستند، چرا باید مسئولیت وقوع چنین انتقالی بر عهده رئیس اداره ثبت گذاشته شود؟