مرجع رسیدگی شعبه چهارم دادگاه بخش تهران — آقای حمید رضوی مقیم خیابان فردوسی شمالی

آقای … خیابان فردوسی شمالی کوچه تمدن به وکالت از طرف عطاء الله مشیری ساکن چهار راه یوسف آباد مؤسسه ویتاب به طرفیت آقایان … به عنوان ولایت از فریدون صداقت یزدی و خسرو صداقت یزدی ساکنان انتهای خیابان ویلا باغ اسفندیاری و به خواسته توقیف عملیات اجرائی و ابطال اجرائیه شماره ۵۱۴۸ - ۳۶/۸/۹ ۱/۴ ۱ - ۹۲۵۳۱ در دادگاه بخش تهران اقامه دعوا نموده باستناد ۱. اجاره نامه رسمی شماره ۶۷۳۸ دفتر شماره ۱۲۵ تهران ۲. اجرائیه ۵۱۴۸ - ۳۶/۸/۵ پرونده اجرایی کلاسه م ۱-۳۹۲۳۵. قبوض دریافت مال الاجاره ۴. تحقیق و معاینه محلی و جلب نظر کارشناس توضیح داده است که اجاره نامه تنظیم شده بین موکل و فریدون صداقت یزدی در تاریخ ۲۲ آبان ماه ۳۴ پایان یافته و پس از انتقال مورد اجاره به خواندگان موکل با رضایت آنان به سکونت و تصرفات خود در عین مستأجره ادامه و اجاره را همه ماهه طبق قبوض چاپی مخصوص پرداخت نموده است و اجرائیه صادره جهت تخلیه پلاک مزبور به دلایل زیر مخدوش و خلاف قانون است اولاً - عین مستأجره مشمول ماده ۷ آیین نامه تعدیل نمی باشد و کلیه مجاورین و ساکنین خانه های مجاور اطلاع دارند که ساختمان مزبور با تغییر وضع در بنا به صورت فعلی درآمده است. ثانیاً در اجاره نامه رسمی به هیچ وجه شرط تخلیه وجود ندارد و مستأجر ضمن آن تعهد نکرده است که بعد از انقضاء مدت مورد اجاره را تخلیه کند و اجرائیه برخلاف مفاد سند مزبور م. ب.. ثالثاً - اجاره نامه رسمی بعد از انتقال ملک به مالکین جدید و پس از انقضاء مدت و عدم تجدید آن و اعلام رضایت و موافقت صریح خواندگان به ادامه سکونت مستأجر دیگر اعتبار و سندیت ندارد. زیرا مالکین با دریافت مال الاجاره ماهیانه و دادن قبوض متعدد قرار جدیدی با مستأجر گذارده اند و در حقیقت عقد جدیدی بین طرفین منعقد گردیده است. پس از ارجاع امر به شعبه چهارم و ثبت آن به کلاسه شماره ۳۶-۱۰۰۴ و صدور قرار توقیف عملیات آقای … ساکن خیابان سعدی کوچه فاریاب به وکالت م. ا. از طرف خواندگان دفاع کرده است که به موجب ماده ۴۹۴ قانون مدنی عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف می شود و چون مستأجر در سند رسمی تعهد نموده است که عین مستأجره را تحویل دهد. بنابراین در انقضاء مدت یعنی ۲۲ آبان ماه ۳۴ موظف بوده است که عین مستأجره را تخلیه و تحویل دهد. به اضافه قبوض مکذبه ای که بنام قبض رسید به دادگاه ارائه داده اند مؤثر در مقام نیست زیرا امضاء کننده آن سمتی از طرف موکلان نداشته است و چون بنابر گواهی شهرداری ملک مورد اجاره در زمین بیاض از پی ساخته شده لذا تقاضای صدور حکم را بر محکومیت خواهان دارم دادگاه در آخرین وقت مقرر ۱۳۳۷/۲/۲۲ با حضور وکیل خواندگان و غیاب وکیل خواهان تشکیل شد و با ملاحظة لوایح وکلای طرفین و اعلام پایان دادرسی به شرح زیر اظهار نظر می نماید: نظر به این که به موجب اصل کلی مندرج در اصل هفتاد و یکم متمم قانون اساسی و ماده اول قانون آیین دادرسی مدنی مرجع عمومی تظلمات و منازعات دادگاههای دادگستری است و در خروج از این اصل و اجراء مستثنیات باید به قدر متیقن اکتفا شود. بنابراین ب. ت. ب. این که اجرای اصل کلی فوق نسبت به تخلیه اعیان مستأجره در شق ۲ ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی مخصوصاً تأکید و تأیید شده مأمورین اجراء ثبت فقط در صورتی می توانند مستقلاً و بدون احتیاج به اظهار نظر محاکم صالحه در امر تخلیه مداخله نمایند که قانون صراحتاً آن را تجویز نموده باشد. نظر به این که بر طبق ماده ۹۳ قانون ثبت فقط مندرجات اسناد رسمی املاک ثبت شده لازم الاجراء است و از ماده ۱ قانون ۲۷ شهریور ماه ۱۳۲۲ که در مقام بیان ضمانت اجرای قواعد فوق به کسی که دستور اجراء را مخالف مفاد سند می داند اجازه داده است که برای توقیف و ابطال اجرائیه در محکمه صلاحیتدار اقامه دعوا کند چنین بر می آید که دفاتر اسناد رسمی در مورد تخلیه فقط می توانند مفاد و مندرجات سند رسمی را به موقع اجراء گذارند. نظر به این که در استعمال کلمات مفاد و مدلول که در آیین نامه های اجرایی و قانون ثبت بدان اشاره شده توجه قانونگذار به معانی دقیق منطقی این الفاظ نبوده است و ب. ت. ب. ماده ۵۰ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی که مقرر میدارد ورقه اجرائیه را فقط نسبت به موضوعاتی می توان صادر کرد که در سند مربوطه منجزأ قید شده باشد واضح است که نظر قانون فقط اجرای مندرجات و منطوق اسناد رسمی م. ب. نه آنچه را که عبارات طرفین به یکی از دلالات منطقی بر آن دلالت دارد و به همین جهت ماده ۹۳ سابق الذکر بدون توجه به مدلول قرارداد نظر به این که اثر عقد اجاره و مدلول آن بیش از این نیست که مستأجر برای مدت معینی مالک منافع عین مستأجره شود و گرچه قانوناً بعد از انقضاء مدت اجاره مستأجر حق ندارد بدون رضای مالک آن را در تصرف خود نگاهدارد، ولی خلع ید چنین مستأجری، که به موجب مستفاد از ماده ۶۳۱ قانون مدنی در حکم غاصب است جزء مدلول عقد تملیک منافع و حتی لوازم عرفی و قانونی آن نیست تا به موجب ماده ۲۲۵ قانون مدنی به منزله تصریح در عقد باشد و لذا بر فرض که علاوه بر منطوق سند آثار قرارداد فیمابین نیز لازم الاجراء باشد، تخلیة عین مستأجره جزء مفاد مدلول عقد اجاره نیست تا صدور اجرائیه بنابر قبول این فرض نیز جهت آن در صورت سکوت طرفین مجوزی داشته باشد. نظر به این که شرط مندرج در سند رسمی شماره ۶۷۳۸ دفتر شماره ۱۲۵ تهران با ملاحظه مفاد عبارت آن فقط ناظر به کیفیت تحویل عین مستأجره در موقع تخلیه است و در حقیقت ضمن آن طرفین خواسته اند که ضمان تلف و یا نقص عین مستأجره را برخلاف ماده ۳۹۳ در هر حال بر عهده مستأجر گذارند و به همین جهت نیز برای اجرة المثل بعد از فسخ و انقضاء مدت نیز تعیین تکلیف نموده اند. بنابراین، چون خواهان تعهدی نسبت به تخلیه عین مستأجره بعد از انقضاء مدت ننموده است تا دفتر تنظیم کننده سند بتواند با صدور اجرائیه نامبرده را ملزم به تعهد خود نماید اجرائیه صادره برخلاف مفاد سند و قانون صادر شده و به استناد قانون مصوب ۲۷ شهریور ماه ۱۳۲۲ ابطال می شود رأی حضوری و پژوهش پذیر است. گفتنی و عبرت آمیز است که پس از تصویب قانون ۱۳۳۹ و شناسایی سرقفلی برای مستأجر، و امکان وصول آن پیش از اجرای دستور تخلیه همان دادرس در مرجع پژوهش شعبه ۲۷ دادگاه شهرستان در تفسیر اجاره نامه و قانون حاکم بر آن چنین رأی می دهد: