مشترکات و مشاعات در آپارتمان‌ ها چه فرقی با هم دارند؟

مشترکات و مشاعات در آپارتمان‌ ها چه فرقی با هم دارند؟ ◾کلیه مشترکات مشاع میباشند، ولی همه مشاعات مشترک نیستند در تملک آپارتمان‌ها دو لفظ مشاعات و مشترکات با دو معنی استفاده میشود که رابطه بین این دو معنی عموم و خصوص مطلق میباشد. در واقع کلیه مشترکات مشاع میباشند، ولی همه مشاعات مشترک نیستند. ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها بیان می‌کند: قسمت‌های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت‌ها مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد. در واقع از مفهوم این ماده قانونی چنین بر می‌آید قسمت‌هایی از ملک که استفاده از آن به کسی اختصاص داده نشده از مشترکات میباشد لذا حیاط یا بامی که بواسطه عدم دسترسی در استفاده اختصاصی احدی از واحد‌های آپارتمان میباشد (این موضوع تحت عنوان حق استفاده اختصاصی در صورت مجلس تفکیکی بایستی قید گردد) بخشی از مشترکات نیست حال آنکه مالکیت آن مشاع میباشد و حتی در تبصره ۳ ذیل ماده ۴ همان قانون هزینه نگهداری از این قسمت‌ها بعهده دارنده حق استفاده اختصاصی میباشد. البته در بعضی موارد، تراس‌ها یی که بام واحد‌های زیرین هستند در صورت مجلس تفکیکی در مالکیت واحد استفاده کننده وارد شده که در این صورت نه تنها مالکیت اختصاصی دارد بلکه در تعیین قدرالسهم نیز دخیل میباشند. اصاله الاطلاق حکم به این موضوع دارد که خریدار در قولنامه آنچه ذکر شده خریداری نموده و عدم اطلاع حق دیگری در قولنامه یا مبایعه نامه خسارتی برای خریدار محسوب نمیگردد معمولا در قرارداد یا قولنامه خرید آپارتمان‌ها با حقوق متعلقه مطابق صورت مجلس تفکیکی بفروش میرسند. اضافه بر این از ملازمات استفاده از هر چیز دسترسی به آن میباشد و با توجه به خیار رویت طبعا خریدار حق مطالبه چنین خسارتی را نخواهد داشت./کانال کارشناسان رسمی ساختمان #مشترکات #مشاعات #آپارتمان لينک عضويت در كانال تلگرام سلام واحترام خدمت همکاران محترم و گرامی اگر کلیه مالکین یک مجتمع مسکونی در قرارداد یا توافق نامه یا ارجاع کار (به کارشناس رسمی دادگستری ) تأکید کرده اند؛ قدرالسهم واحدهای هریک براساس قانون تملک آپارتمانها تعیین شود ؛ آنگاه کارشناس موظف است باستنادقانون تملک آپارتمان ها که معیار آن مساحت های اختصاصی است ؛ عمل واقدام نماید ولی اگر کلیه مالکین یک مجتمع مسکونی در توافق نامه یا قرارداد و یا ارجاع کار (به کارشناس رسمی دادگستری) تاکید کرده اند ؛ که براساس ارزش وقیمت واحدهای هریک تقسیم شود ملاک ارزش و قیمت آپارتمان است و کارشناس باتوجه به توافق نامه و رضایت کتبی کلیه مالکین مسکونی ؛ عمل و اقدام نماید بطور بستگی دارد ؛ کلیه مالکین چگونه توافق و یا قرارداد نموده اند . یا چگونه کار را به کارشناس طی نامه کتبی ارجاع نمایند و درخواست شان چگونه باشد همچنین بستگی دارد کار ارجاعی از طرف دادگاه باشد یا شخصی زیرا هریک شرایط خودش را دارد اگر ارجاع کار کارشناسی از طرف مرجع قضایی (دادگاه ) باشد ؛ آنگاه کارشناس موظف است طبق قانون عمل یعنی براساس قانون تملک آپارتمان ها اقدام نماید . (مگر اینکه قاضی دستور دیگری داده باشد، مثلا براساس ارزش واحدها که بسیار بعید است قاضی چنین قراری صادر نماید ) . همچنین به نظر اینجانب اگر ارجاع کار شخصی بود بهتر و شایسته است برای اینکه کارشناس دچار مشکل وچالش های آتی نشود ؛ با کلیه مالکین و صاحبان آپارتمان ها جلسه ای برگزار نماید و آنها را در مورد بازخورد ، فیدبک، آثار و تاثیر ، نتایج و عواقب هر یک از 2 روش زیر توجیه ، تشریح و توضیح دهد : 1⃣تعیین قدرالسهم هریک از آپارتمان ها از عرصه مطابق قانون تملک آپارتمان ها 2⃣ تعیین قیمت و ارزش گذاری هریک از آپارتمان ها ودر نظر گرفتن آن بعنوان آورده هر یک از مالکین و صاحبان در ساخت و ساز و قرارداد مشارکت در ساخت بعد از جلسه فوق ، کلیه مالکین اقدام به تهیه توافق نامه کتبی ؛ نامه و ابلاغ کارشناسی برای انجام کارشناسی به یکی از روش های فوق به نمایند ارادتمندشما : خزاعی زاده _کانون تهران #تعیین قدرالسهم_آپارتمانها اهم نکات آموزشی کاربردی برای دوره کارآموزی کارشناسی مرکز کارشناسان رسمی قوه قضاییه صالح دانشفر کانال خبری تحلیلی کارشناسان رسمی دادگستری تاثیر پارکینگ و انباری در قدرالسهم از عرصه نحوه محاسبه قدرالسهم از عرصه در محاسبه قدرالسهم هر واحد از عرصه باید به این واژه دقت داشت مساحت قسمت اختصاصی! 1⃣اگر ارجاع شخصی بود درصورت موافقت کلیه مالکین تعیین قیمت از روش ارزش واحد ها یعنی در جمع انباری و بالکن و مساحت به عنوان مساحت قسمت اختصاصی درست نیست، زیرا یک جنس نیستند و باید با معادلشان (ارزش هر متر مربع معادل هر متر مربع مسکونی) معادل سازی شوند و بعد جمع شوندتا مساحت قسمت اختصاصی به درستی تعیین شود. ضرایب این معادل سازی با تشخیص کارشناس است. 2⃣واگر ارجاع از مرجع قضایی بود در صورت موافقت قاضی از روش فوق متفاوت با روش قانون تملک آپارتمان می توان استفاده کرد ولاغیر #قانون_تملک_آپارتمانها روش های ارزیابی واحد آپارتمانی : روش تعیین قیمت واحد آپارتمان از طریق قدرالسهم قانون تملک آپارتمان ها و روش ارزیابی وتعیین قیمت از طریق ارزش واحد آپارتمان در طبقه . سمت. منضمات و.... 1⃣اگر پرونده ایی ازطریق دادگاه ارجاع شده باشد: آنگاه کارشناس صرفا محدود به رعایت قانون تملک آپارتمان ها می باشد که ارزیابی بر اساس مساحت اختصاصی می باشد . (مگر آنکه قاضی روش دوم یعنی، ارزیابی به روش ارزش واحدها را به کارشناس طی قرار یا دستور کتبی ابلاغ نماید. آنگاه کارشناس بامعادل سازی مساحت منضمات آپارتمان مانند؛ مساحت پارکینگ . انباری بالکن و تراس غیر معمول وغیر متعارف .غیر مسقف را به نسبت مساحت مبلغ یک مترمربع واحد تعیین آپارتمان موضوع کارشناسی را برآورد. محاسبه. تعیین و مبادرت می نماید ) 2⃣اگر کار شخصی و خارج از مراجع قضایی ارجاع شده باشد : انگاه اگر همه مالکین توافق دارند که ارزیابی براساس مساحت واحد‌ و منضمات ان و محل وقوع واحد درطبقه وسمت وجهت ارزیابی،شود . آنگاه کارشناس باید از انها بخواهد که کلیه مالکین موافقت خود را طی صورتجلسه ایی تنطیم نمایند که همه انهابااین روش موافقند واین صورتجلسه را طی نامه ایی . به کارشناس،جهت انجام کارشناسی براساس،صورتجلسه پیوست ابلاغ و درخواست نمایند . آنگاه کارشناس براساس این توافقنامه وصورت جلسه ونامه درخواستی مالکین ارزیابی را انجام دهد. این روش بنده (خزاعی کارشناس رسمی دادگستری کانون تهران رشته راه وساختمان ) برای دو حالت فوق است . اراتمند شما . خزاعی کارشناس رسمی دادگستری کانون تهران #قانون_تملک_آپارتمان نحوه تعیین اززش،سهم العرصه ی آپارتمان مسکونی. اداری و تجاری روش های ارزیابی واحد آپارتمانی : روش تعیین قیمت واحد آپارتمان از طریق قدرالسهم قانون تملک آپارتمان ها و روش ارزیابی وتعیین قیمت واحد هد از طریق ارزش واحدآپارتمان در طبقه . سمت. منضمات و.... 1⃣اگر پرونده ایی ازطریق دادگاه ارجاع شده باشد: آنگاه کارشناس صرفا محدود به رعایت قانون تملک آپارتمان ها می باشد که ارزیابی بر اساس مساحت اختصاصی می باشد ؛ خواهد بود . (مگر آنکه قاضی روش دوم یعنی، ارزیابی به روش ارزش واحدها را به کارشناس طی قرار یا دستور کتبی ابلاغ نماید. آنگاه کارشناس بامعادل سازی مساحت منضمات آپارتمان مانند؛ مساحت پارکینگ . انباری بالکن و تراس غیر معمول وغیر متعارف .غیر مسقف را به نسبت مساحت مبلغ یک مترمربع واحد تعیین آپارتمان موضوع کارشناسی را برآورد. محاسبه. تعیین و مبادرت می نماید ) 2⃣اگر کار شخصی و خارج از مراجع قضایی ارجاع شده باشد : اگر همه مالکین توافق دارند که ارزیابی براساس مساحت واحد‌ و منضمات آن و محل وقوع واحد درطبقه وسمت وجهت ارزیابی،شود . آنگاه کارشناس باید از آنها بخواهد که کلیه مالکین موافقت خود را طی صورتجلسه ایی تنطیم نمایند که همه انهابااین روش موافقند واین صورتجلسه را طی نامه ایی . به کارشناس،جهت انجام کارشناسی براساس،صورتجلسه پیوست ابلاغ و درخواست نمایند . آنگاه کارشناس براساس این توافقنامه وصورت جلسه ونامه درخواستی مالکین ارزیابی را به روش ارزش واحدها انجام دهد. این روش بنده (خزاعی کارشناس رسمی دادگستری کانون تهران رشته راه وساختمان ) برای دو حالت فوق است . اراتمند شما . خزاعی کارشناس رسمی دادگستری کانون تهران #قانون_تملک_آپارتمان نکات کاربردی در نحوه تعیین قدر السهم آپارتمان : نسبت مساحت اختصاصی به کل مساحتهای اختصاصی مد نظر خواهد بود . در تفسیر قسمت‌های اختصاصی با توجه تعریف قانون تملک آپارتمانها و دستور العمل ۳۰ ماده ای تفکیک آپارتمانها ( ماده ۴) انباری و پارکینگ چنانچه مشاع نباشد و بصورت ششدانگ در تملک مالک واحد باشد از قسمت‌های اختصاصی محسوب میشود. لازم به ذکر است قدرالسهم از زمین بصورت یک نسبت تعریف میشود چون اصولاً قدر السهم اشخاص از زمین قابلیت افراز ندارد . در فرضی که مالکین بخواهند زمین را به شخص ثالث بفروشند و هریک سهم خود را بردارند. تفاوتی در موقعیت آپارتمان ایجاد نمیشود چرا که تفاوت قیمت آپارتمانها ناشی از اعیان آنها ست و در زمانیکه زمین فروخته میشود و ارزشی برای اعیان متصور نیست اختلاف قیمت واحد ها نیز منتفی خواهد بود مگر واحد‌های تجاری که حقوق تجاری ( سرقفلی یا حق کسب و پیشه ) جداگانه ارزیابی وبه مالکین این حقوق پرداخت میشود . -ماده۴ دستورالعمل تفکیک آپارتمانها . قسمتهای اشتراكی با ذكر نوع و مساحت‌آنها وبه دنبال آن قسمتهای اختصاصی با ذكر تعداد آنها به ترتیب اول آپارتمانها دوم انباریها سوم پاركینگ ها با حدو د و مشخصات ومساحت وحقوق ارتفاقی تعریف گردد و تعداد كل آپارتمانهای مجموعه آپارتمانی و تعداد آپارتمانهای هرطبقه قید شود . آیا تراس را هم باید جزو قسمت های اختصاصی آپارتمان محسوب کرد؟ با توجه به ماده 2 قانون تملک آپارتمانها ؛ بله چرا که تراس بنا به این تعریف از قسمت‌های مشترک که در ماده دو قانون شده از قسمتها اختصاصی محسوب میشود . اینکه در ارزیابی و عرف برخی مناطق ارزش تراس با ضریب کاهنده ای ممکن است مد نظر قرار بگیرد امری است مربوط به ارزیابی و تابع عرف است و عمومیت ندارد در خیلی مناطق تراس را با مساحت کامل می‌گیرند . ‌ماده 2 - قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل‌پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد به طور کلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده‌نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت‌معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد. آیا باید مساحت تراس را در قدرالسهم از عرصه به عنوان قسمت اختصاصی لحاظ کرد؟ بله #کارشناس_رسمی_دادگستری شیر آب ۱۹۰ میلیون تومانی!!!