مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

مطالبه اجرت المثل ايام تصرف مطالبه اجرت المثل به دعاوی املاک غیر تجاری مربوط می شود. در املاک تجاری ، مستأجر ملزم به پرداخت اجرت المسمی می باشد. اجرت المثل ایام تصرف چیست؟ از تعریف حقوقی اجرت المثل چنین بر می آید که به مبلغی که بابت استفاده شخص منتفع از مال، به مالک مال پرداخت می شود، اجرت المثل می گویند. میزان اجرت المثل بسته به شرایط روز و شدت استفاده و نوع مال و … تعیین می شود. در صورتی که استفاده کننده از پرداخت اجرت المثل ایام تصرف مال خودداری نماید، مالک می تواند اقدام به ارائه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نماید. اجرت المثل معمولا خارج از قرارداد و توسط قاضی یا کارشناس تعیین می گردد اما در مقابل، مفهوم اجرت المسمی قرار دارد که مبلغ مورد توافق طرفین است. اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع همانطور که می دانیم بنابر قوانین حقوقی تمامی شریکان یک مال مشاعی به تناسب سهم خود در تمام اجزاء آن مال شریک هستند و هریک برای دخل و تصرف مادی در مال مشاعی، باید اجازه دیگر شرکاء یا وراث را نیز داشته باشند. با این حال مواردی وجود دارد که برخی از شرکاء یا وراث بدون اجازه دیگر سهامداران اقدام به دخل و تصرف در مال می نمایند. در این صورت سایر شرکاء می توانند دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را به دادگاه ارائه نمایند و نسبت به محاسبه اجرت المثل ایام تصرف توسط دادگاه تقاضا کنند. شرایط مطالبه اجرت المثل ایام تصرف سه شرط وجود دارد تا خواهان بتواند نسبت به مطالبه اجرت المثل اقدام نماید: ▪بنابه دستور خوانده عمل انجام شده باشد؛ ▪از لحاظ عرفی، اجرتی برای آن عمل وجود داشته باشد؛ ▪قصد تبرعی از سوی عامل برا عمل وجود نداشته باشد. مواد قانونی اجرت المثل ایام تصرف از آنجاییکه اسلام توصیه اکید بر عدم مزاحمت و ایجاد ضرر و زیان برای دیگران دارد، اصل مطالبه اجرت المثل به مفهوم آیه شریفه لاضرر و لاضرار فی الاسلام باز می گردد. طبق اصل ۴۰ قانون اساسی نیز، هیچ کسی نمی تواند به واسطه حق خویش به کسی ضرری رسانده و به منافع دیگران تجاوز کند. همچنین در ماده قانون ۳۰ قانون مدنی، اجازه تصرف و انتفاع در هر مالی به مالک آن مال داده شده است. لذا، طبق همین ماده و ماده ۳۲۸ قانون مدنی، هر کسی که مال کسی دیگر را تلف نمایند باید مثل آن یا مبلغ آن را پرداخت نماید. بنابر قوانین بالا مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، از حقوق قانونی مالک است و منتفع باید نسبت به پرداخت آن اقدام نماید. مبانی حقوقی دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف در بیان این دعوا، اطلاع از چند مفهوم ضرورت دارد. در واقع، برای تحقق امر تصرف، وجود ارکان و شرایطی به ترتیب زیر ضروری است: ▪مادی: رکن مادی به عنوان مهمترین رکن این دعوی، به معنی استیلا بوده و باید به نحوی باشد که سلطه فرد بر مال از طریق مباشرت یا با واسطه مشاهده گردد. ▪معنوی: این رکن به انتفاع از ملک به سود خود دلالت دارد. ▪استمرار در تصرف: بدین صورت که استیلاء برای مدتی باشد به صورتی که از لحاظ عرفی بتوان بر آن تصرف اطلاق نمود. ▪علنی بودن تصرف: بدین صورت که کیفیت تصرف نشان دهنده اعمال تصرف از سوی خوانده بر آن مال باشد. ارکان دعاوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ارکان طرح دعوای مطالبه اجرت المثل به صورت زیر می باشد: ▪الف) خواهان که به عنوان موجر دعوی را مطرح می نماید، مالک یا ذی نفع در ملک باشد. ▪ب) مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد. ▪ج) تصرف خوانده در عین اجاره به یکی از این دو صورت انجام گرفته باشد: مالک یا موجر رضایت به تصرف مستأجر نداشته باشد. در این صورت مستآجر به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف، حتی در صورت عدم استیفای منفعت، الزام دارد. مالک یا موجر موافق ادامه تصرف مستأجر بر ملک باشد. در این صورت اگر مستأجر، استیفای منفعت بر ملک داشته باشد، باید اجرت المثل ایام تصرف را پرداخت نماید. باید توجه داشت که در مورد املاک تجاری و مغاره ها، مطالبه اجرت المثل تطابقی با قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ نداشته و مطالبه اجرت المثل به دعاوی املاک غیر تجاری مربوط می شود. در املاک تجاری بر مبنای قانون فوق، مستأجر ملزم به پرداخت اجرت المسمی می باشد. نحوه محاسبه اجرت المثل ایام تصرف همانطور که ذکر شد، محاسبه اجرت المثل ایام تصرف به عوامل مختلفی بستگی دارد. فرمول محاسبه اجرت المثل ایام تصرف به صورت دقیق قابل تعیین نمی باشد. بلکه پس از اقامه دعوی، کارشناس با در نظر گرفتن شرایط مختلف اقدام به تعیین میزان اجرت المثل ایام تصرف می نمایداز آنجایی که مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، امری است که با منافع مالی هر دو طرف خواهان و خوانده ارتباط مستقیم دارد، لذا برای موفقیت در دریافت اجرت المثل بهتر است به وکیل ملکی مراجعه نمایید. گروه وکالت دعاوی ملکی موسسه حقوقی پندار تعریف_اصطلاحات_ملکی_حقوقی_کارشناسی 1⃣ اجرت : عوض ، دستمزد و یا حقوق 2⃣ المثل : مانند ، شبیه و یا معادل 3⃣اجرت المثل ؛ عوض استفاده از مال یا عمل ، بدون وجود قرارداد است. 4⃣اجرت المسمی : عوض استفاده از مال یا عمل با وجود قرارداد تعیین شده است. 5⃣اجور معوقه : به بدهی مستاجر در عدم پرداخت اجاره بهای ماهیانه اطلاق میگردد. هر عملی که عرفا مستحق دریافت اجرت است در صورتی که مالک ( صاحب مال) قصد اجازه استفاده مجانی به مستاجر( استفاده کننده) را نداشته باشد ، مشمول اجرت المثل ایام تصرف میگردد. اجرت المثل به اموال مشاعی ( مانند ارث و سایر ) ، در صورت عدم وجود توافق نامه بین مالکین مشاعی و در صورت تصرف احدی از شرکاء بدون اذن تعلق میگیرد. ( در اینکه آیا صرف تصرف متصرف در مال مشاعی با ادعای استیفاء از قدرالسهم مشاعی خود بوده یا خیر ؟ اختلاف نظر وجود دارد). بسیاری از مراجع قضایی تعیین اجرت المثل نسبت به سهم خواهان یا خواهان ها را در قرار صادر می نمایند که مستلزم اندک اطلاعات کارشناس از میزان سهم الارث بین ورثه بوده و در صورت ابهام از مقام قضایی کمک بگیرد. در قراردادهای اجاره می بایست مدت اجاره با توافق طرفین مشخص باشد وگرنه قرارداد باطل است و بمحض انقضای مدت ، عقد اجاره برطرف میگردد ( قطع رابطه استیجاری بین طرفین ) و بعد از آن در صورت تصرف ملک بدون اذن مالک ، مالک مستحق دریافت اجرت المثل خواهد بود حتی اگر مستاجر استیفای منفعت نکرده باشد و چنانچه تصرف در عین مستاجره با اذن موجر باشد ( اذن مالک نشان از انتفاع مجانی مستاجر نباشد) و در صورت استیفای منفعت مستاجر ، موجر مستحق دریافت اجرت المثل می باشد. در تعیین اجرت المثل بعلت عدم انجام تعهد قراردادی مانند تاخیر در انتقال ملک یا تنظیم سند یا تسلیم مبیع ، چنانچه عوامل خارج از اراده متعهد مانع از انجام نباشند و متعهد در انجام امور خود مرتکب تقصیر شده باشد ، متعهد مجبور به پرداخت اجرت المثل ایام عدم تسلیم از تاریخ توافق می باشد. ا ایرادت یک وکیل به فراز پایانی نظریه کارشناسی یک کارشناس محترم دادگستری رشته ساختمان : ۱_ چرا مسئولیت اصالت مدارک ابرازی با این کارشناسی نمی باشد ۲- چرا کارشناس نوشته مستحق للغیر در آمدن ملک با کارشناس نمی باشد. ۳-چرا ارزیابی با شرط و اما و اگر هست (جمله معروف این کارشناسی بدون در نظر گرفتن دیون احتمالی به اشخاص حقیقی و حقوقی) را از نظر حقوقی مشروط خوانده ۴-کارشناس به چه حقی اجرت المثل را برابر اجرت المسمی در نظر گرفته (محل مورد اجاره به دلیل اختلاف با موجر تعطیل بوده و فقط وسایل صنعتی مستاجر در آن محل بوده) ۵-چرا ارزیابی با شرط و اما و اگر هست (جمله معروف این کارشناسی بدون در نظر گرفتن هرگونه موانع و محدودیت ثبتی در نقل وانتقال سند مالکیت به اشخاص حقیقی و حقوقی) را از نظر حقوقی مشروط خوانده پاسخ ایرادات مذکور ۱.مرجع تایید اصالت سند مالکیت و یا هرگونه اسنادثبتی . ادارات ثبت اسناد و املاک‌ یا دفاتر اسناد رسمی هستند ؛ لذا صرف رویت اصل سند حتی اگر در اصالت آن هیچ شک و شبهه‌ای کارشناس نداشته باشد به کارشناس اجازه تایید اصالت اسناد را نمی‌دهد. ۲. مستحق‌للغیر بودن ملک . امری کاملا حقوقی است و درحقیقت حکم و رای نهایی قاضی است. ۳. شرط عدم داشتن دیون مترتب بر ملک یک فرض حقوقی است و به‌لحاظ عدم دسترسی به کلیه مبادی استعلام بدهی و یا بعضا عدم امکان تعیین لحظه‌ای آن توسط مراجع ذیصلاح ؛ کارشناس از اطمینان در عدم وجود هر حقی(چه مالی. چه عینی چه دینی) معذور است. ۴. در خصوص اجرت‌المسمی یا مثل بودن نظر قاضی ارجح است. ۵ درخصوص موانع و محدودیت ثبتی در نقل وانتقال سند مالکیت ؛ مرجع تعیین عدم محدودیت یا عدم موانع ثبتی و آن تایید . ادارات ثبت اسناد و املاک‌ یا دفاتر اسناد رسمی هستند ؛ لذا صرف رویت اصل سند. اجازه تایید اصالت و یا تایید محدودیت و عدم موانع ثبتی را به کارشناس را نمی‌دهد. گاهی این مباحث تمام تلاش فنی و کارشناسی را میتواند متاثر بکند کارشناس اگر ناشی و نااشنا به این احتیاطات باشد حتی اگر عالم به مسائل صرف فنی باشد در چنبره و چنگال برخی وکلای کذایی گرفتار میشود خوشبختانه در جلسات مشورتی کانون بارها یاد اوری شده است اما باز هم شنیدنش موجب رگلاژ و تنظیم میگردد. خاطرم هست طبق شنیده ها در پرونده ای کارشناسی به دلیل اینکه نوشته بود ملک مورد کارشناسی در تصرف شهرداری است شهرداری با اقامه دعوا او را به 4 ماه حبس توانسته بود محکوم نماید . یعنی بی احتیاطی در استفاده از کلمه تصرف و مانند ان مثل تخریب مثل تعدی و تفریط ، تقصیر ، بحث احرازمالکیت ، بحث دیون ، بحث قابل انتقال بودن معامله ، اینده نگری در کارشناسی ، اظهار خوشبختی یا تاسف ازاقدامات اصحاب پرونده ، بیان نکردن تصویر مدارک ، بحث تعرفه شده و بازدید شده ، کلمات ارزیابی ، براورد ، تخمین ، ورود به مسائل خارج ازقرار ، استفاده ار عبارت جمیع جهات موثر ، عبارات ارزش ، قیمت ، هرینه ، مبلغ ، بالغ بر، کلمه پایه مزایده ، و مانند اینها که اکثر همکاران با این عبارات اشنا هستند شایسته است مورد یاد اوری بزرگان و اساتید امر قراربگیرد. بقلم:مهندس خزاعی کارشناس رسمی دادگستری تهران #نظریه_کارشناسی_99 اجرت المثل : انواع اجرت المثل بر اساس منشا و دلیلی که تعیین می شوند ، به دو نوع : 1⃣ اجرت المثل منفعت ناشی از کار و اجرت المثل منفعت ناشی از مال تقسیم می شوند . 2⃣اجرت المثل منفعت مال :قانون در موارد مختلفی مالک را مستحق دریافت اجرت المثل دانسته است . یکی از مثال های پر کاربرد این موضوع ، اجرت المثل عین مستاجره ، در زمانی که قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد ولی مستاجر همچنان عین مستاجره را در اختیار داشته باشد ، می باشد. لذا صحبت از اجرت المثل زمانی به میان می‌آید که توافق یا قراردادی میان طرفین وجود نداشته ویا به اتمام رسیده باشد ولی مال کماکان در ید یکی از اطراف قرارداد باقی مانده باشد . چرا که در صورت وجود توافق ویا مستندی به عنوان مبلغ مندرج در قرارداد ، در اصطلاح به آن اجرت‌المسمی (در مقابل اجرت المثل) گفته می‌شود. لذا میزان اجرت المثل از اجرت‌المُسمی (مبلغ مورد توافق طرفین) به مراتب کمتر است. بنابراین قاعدتا مبلغ اجرت المثل در قراردادها وجود نداشته و قاضی برای تعیین آن ، قرار کارشناسی صادر می نماید . وظیفه کارشناس تنها مراجعه به جداول منتشره توسط فی المثل سازمان برنامه و بودجه (اجرت المسمی) نبوده و بلکه محاسبه اجرت المثل بر اساس شرایط عمومی و خصوصی مندرج در قرارداد و بسیاری از نکات فنی در سایت و در یک بازه زمانی مشخص است . #اجرت المثل_اجرت المسمی