مهلت سه‌ساله تعدیل اجاره‌بها؛ ملاک، تاریخ قطعیت حکم است یا تاریخ مقرر در حکم؟

مهلت سه‌ساله تعدیل اجاره‌بها؛ ملاک، تاریخ قطعیت حکم است یا تاریخ مقرر در حکم؟ بختیار سیدنظامی | کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق یکی از پرسش‌های مهم در دعاوی تعدیل اجاره‌بهای اماکن مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ آن است که مهلت سه‌ساله مقرر در ماده ۴ این قانون از چه تاریخی آغاز می‌شود؟ آیا باید سه سال از تاریخ قطعیت آخرین حکم تعدیل گذشته باشد یا آنکه ملاک، «تاریخ مقرر در حکم قطعی» است؟ رأی قطعی شماره ۹۴۰۹۹۷۲۱۳۰۶۰۰۶۸۰ مورخ ۱۳۹۴/۰۶/۰۳ صادره از شعبه ۶۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران، در تبیین این موضوع، تفسیر روشنی ارائه کرده است. در پرونده مورد بحث، دادگاه بدوی با این استدلال که از تاریخ قطعیت آخرین حکم تعدیل اجاره‌بها سه سال سپری نشده است، دعوای موجر را مردود اعلام نمود. اما دادگاه تجدیدنظر این استدلال را نپذیرفت و تصریح کرد که ملاک احتساب مهلت سه‌ساله، تاریخ قطعیت حکم نیست؛ بلکه «تاریخ مقرر در حکم قطعی» است. به بیان دقیق‌تر، چنانچه در حکم قبلی مقرر شده باشد که اجاره‌بهای جدید از تاریخ تقدیم دادخواست، از تاریخ معین دیگری یا از زمان مشخصی اجرا شود، همان تاریخ، مبدأ محاسبه سه سال خواهد بود؛ نه تاریخ صدور یا قطعیت رأی. در پرونده مزبور، هرچند حکم تعدیل در تاریخ ۱۳۸۹/۱۰/۱۱ صادر شده بود، اما دادگاه در همان حکم، اجاره‌بهای جدید را از تاریخ ۱۳۸۹/۰۴/۰۱ (تاریخ تقدیم دادخواست) قابل اجرا دانسته بود. از آنجا که از این تاریخ تا زمان اقامه دعوای جدید بیش از سه سال سپری شده بود، دادگاه تجدیدنظر دعوا را قابل استماع تشخیص داد. ▪نکات آموزشی برای کارشناسان رسمی ۱- در پرونده‌های تعدیل اجاره‌بها، صرف بررسی تاریخ صدور یا قطعیت آخرین رأی کافی نیست. ۲- کارشناس باید متن آخرین حکم قطعی تعدیل را به دقت مطالعه کند تا مشخص شود دادگاه، اجاره‌بهای تعدیل‌شده را از چه تاریخی «قابل اجرا» دانسته است. ۳- مبدأ محاسبه مهلت سه‌ساله ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، همان تاریخ مقرر در حکم برای اثرگذاری اجاره‌بهای جدید است، نه تاریخ صدور یا قطعیت رأی. ۴- در بسیاری از پرونده‌ها، دادگاه اثر اجاره‌بهای جدید را از تاریخ تقدیم دادخواست محاسبه می‌کند؛ بنابراین ممکن است سه سال قبل از قطعیت حکم سپری شده باشد. ۵- احراز شرایط شکلی دعوای تعدیل اصولاً در صلاحیت دادگاه است، اما توجه کارشناس به این ضابطه می‌تواند از ارجاع‌های غیرضروری، ابهام در نظریه و اختلافات بعدی جلوگیری کند. یک توصیه عملی چنانچه در پرونده، آخرین حکم تعدیل وجود داشته ولی تاریخ مقرر برای اجرای اجاره‌بهای جدید در آن روشن نباشد یا میان اصحاب دعوا اختلاف وجود داشته باشد، کارشناس می‌تواند موضوع را جهت رفع ابهام به دادگاه منعکس کرده و از مرجع قضایی کسب تکلیف نماید. این رأی یادآور آن است که در دعاوی تعدیل اجاره‌بها، مطالعه دقیق مفاد آخرین حکم قطعی، به همان اندازه بررسی وضعیت حقوقی قرارداد و سابقه تصرف اهمیت دارد. رای را می توانید در بخش comment ببینید. پی نوشت ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر (اصلاحی ۱۳۵۸/۰۹/۰۳) موجر یا مستاجر میتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره ‌بها را بنماید، مشروط به اینکه ‌مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌ بها صادر شده سه سال‌ تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است. 1 comment 2 مهلت سه‌ساله تعدیل اجاره‌بها؛ تاریخ صدور حکم ملاک است یا تاریخ تقدیم دادخواست؟ بختیار سیدنظامی | کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق یکی از پرسش‌های مهم و در عین حال مغفول در دعاوی تعدیل اجاره‌بهای اماکن مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ آن است که مهلت سه‌ساله مقرر در ماده ۴ این قانون از چه تاریخی محاسبه می‌شود؟ آیا ملاک، تاریخ صدور یا قطعیت حکم تعدیل قبلی است یا تاریخ دیگری باید مورد توجه قرار گیرد؟ نشست قضایی مورخ ۱۳۸۰/۰۷/۰۲ استان لرستان (خرم‌آباد) در پاسخ به این پرسش، تفسیری قابل تأمل از ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ارائه کرده است. هیأت عالی این نشست قضایی با تأکید بر اینکه حکم تعدیل اجاره‌بها، ناظر به وضعیت موجود در زمان تقدیم دادخواست است، اعلام نموده است که ملاک احتساب مهلت سه‌ساله، «تاریخ مقرر در حکم قطعی» است؛ نه تاریخ صدور یا قطعیت آن. به بیان دیگر، اگر دادگاه در رأی خود تصریح کرده باشد که اجاره‌بهای جدید از تاریخ معینی ــ مانند تاریخ تقدیم دادخواست ــ قابل اجراست، همان تاریخ، مبدأ محاسبه سه سال خواهد بود. هیأت عالی همچنین تصریح کرده است که چنانچه دادگاه در متن حکم، تاریخ خاصی را برای اجرای اجاره‌بهای تعدیل‌شده تعیین نکرده باشد، تاریخ تقدیم دادخواست ملاک عمل خواهد بود. این تفسیر با مفاد ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر نیز هماهنگ است؛ زیرا قانون‌گذار به موجر اجازه داده است مابه‌التفاوت اجاره‌بها را از تاریخ تقدیم دادخواست مطالبه نماید. ▪نکات آموزشی برای کارشناسان رسمی ۱- در پرونده‌های تعدیل اجاره‌بها، صرف اطلاع از تاریخ صدور یا قطعیت آخرین رأی کافی نیست. ۲- کارشناس باید متن کامل آخرین حکم قطعی را بررسی کند تا تاریخ مقرر برای اجرای اجاره‌بهای جدید مشخص شود. ۳- در صورتی که در متن حکم، تاریخ مشخصی برای اجرای اجاره‌بهای تعدیل‌شده تعیین شده باشد، همان تاریخ، مبدأ احتساب مهلت سه‌ساله موضوع ماده ۴ خواهد بود. ۴- چنانچه حکم نسبت به این موضوع ساکت باشد، مطابق نظر هیأت عالی نشست قضایی، تاریخ تقدیم دادخواست می‌تواند ملاک محاسبه قرار گیرد. ۵- هرچند تشخیص قابلیت استماع دعوای تعدیل اصولاً در صلاحیت دادگاه است، اما آگاهی کارشناس از این ضوابط، از بروز اشتباه در ارزیابی و انجام کارشناسی‌های غیرضروری جلوگیری می‌کند. توصیه عملی در مواردی که تاریخ مؤثر اجرای اجاره‌بهای تعدیل‌شده از مفاد حکم به‌روشنی قابل احراز نباشد، یا اصحاب دعوا درباره آن اختلاف داشته باشند، مناسب است کارشناس موضوع را به دادگاه منعکس کرده و از مرجع قضایی درخواست رفع ابهام یا اتخاذ تصمیم نماید. پی نوشت صورت‌جلسه نشست قضایی تاریخ برگزاری: ۱۳۸۰/۰۷/۰۲ برگزار شده توسط: استان لرستان / شهر خرم‌آباد موضوع: ملاک و مبنای محاسبه تعدیل اجاره‌بها از لحاظ تاریخ طرح دعوا