مواد ۳۵ و ۳۷ قانون مدنی — داره حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی

سؤال در فرضی که یک قطعه زمین دارای پلاک ثبتی مشخص است و بر روی آن تعدادی واحد احداث شده است اما به هر دلیلی برای آپارتمان پایان کار یا سند مالکیت تفکیکی صادر نشده باشد و ملک تنها دارای یک پلاک ثبتی مربوط به عرصه زمین باشد، آیا مالکین واحدها می توانند نسبت به واحدهای متعلق به خود دعوای اثبات مالکیت مطرح نمایند؟ داره حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۲/۹۵۰ مورخ ۱۴۰۳/۰۵/۱۳ بیان داشت: در فرض سؤال که در زمان احداث بنا عرصه دارای سند رسمی و به نام اشخاص بوده و مالک به اعتبار مالکیت رسمی و با مجوز قانونی اقدام به ساخت بنا کرده است؛ اولاً، ب. ت. ب. ملاک ماده ۵۰۴ قانون مدنی تصرف مالک ناشی از مجوز قانونی بوده و ملی و یا موقوفه اعلام شدن بعدی عرصه مالکیت وی نسبت به اعیانی که پیشتر ساخته شده است را سلب نخواهد کرد. ثانیاً، در فرض سؤال عمومات حاکم بر املاک فاقد سابقه ثبتی جریان دارد و استماع دعوای اثبات وقوع بیع یا اثبات مالکیت و امثال آن با منع قانونی مواجه نیست؛ ضمناً شایسته ذکر است نظریات مورد اشاره این اداره کل در خصوص مسموع نبودن دعوای اثبات مالکیت و مانند آن منصرف از فرض سؤال است و در خصوص آپارتمانهایی که فاقد سند رسمی است و در عرصه ای احداث شده است که دارای سابقه ثبتی میباشد، در خصوص اعیانی احداث شده در نظریه شماره ۷/۱۴۰۱/۴۶۳ مورخ ۱۴۰۲/۲/۲۳ این اداره کل تصویر پیوست)، مشابه همین نظر داده شده است با این حال در رویه قضایی بسیاری از محاکم ب. ت. ب. اینکه فرض مذکور نیز منجر به ایجاد مالکیت موازی می گردد از صدور حکم اثبات مالکیت خودداری نموده و قرار عدم استماع دعوا صادر میکنند. سؤال آیا خواسته اثبات مالکیت بدون وجود نزاع و به تنهایی قابلیت استماع دارد؟ در مقدمه باید گفت به دلیل وجود این خلاً عدم سابقة ثبتی ملک احتمال سوءاستفاده از این مقرره وجود دارد و چه بسا افرادی به صورت صوری و با دعوای زرگری به دنبال تحصیل حکم از دادگاه برای خود باشند. منشأ همه این سوداگری ها به عدم ثبت ملک بر می گردد. اما به نظر می رسد در این حال محاکم میتوانند محدوده طرح این دعوا را تنگ تر کنند و آن را صرفاً در مواردی بپذیرند که فی الواقع اختلافی بین اصحاب دعوا حادث شده باشد. برای مثال دعوای اثبات مالکیت بدون خواسته خلع ید پذیرفته نشود. هر چند این راهکار نیز نمی تواند به طور کامل از مشکلات احتمالی جلوگیری کند و علاج آن فقط ثبت املاک است.