مواد ۴۶۶ و ۴۹۰ قانون مدنی — دعوای اجور معوقه معمولاً پس از اتمام

۱- دعوای مطالبه اجور معوقه از دعاوی مالی پولی محسوب می شود. بنابراین، قابل تقویم نیست و بر اساس اصل خواسته باید هزینه دادرسی پرداخت گردد، مگر اینکه با جلب نظر کارشناس باشد که در این صورت پس از مشخص شدن مبلغ، هزینه دادرسی وصول می شود. مرجع صالح ب. ت. ب. اینکه اجاره بها از اموال منقول به شمار می آید، براساس ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی خواهان مخیر است در مرجع قضایی محل اقامت خوانده، محل انعقاد عقد یا محل انجام تعهد طرح دعوا نماید. چنانچه مبلغ اجاره بها تا ۲۰ میلیون تومان باشد، دعوا در صلاحیت شورای حل اختلاف و بیش از آن در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. دعوای اجور معوقه معمولاً پس از اتمام قرارداد اجاره اقامه میشود، اما می تواند در حین قرارداد نیز طرح گردد. چنانچه پس از پایان مدت اجاره مطرح شود خواهان می تواند در صورت ادامه تصرف مستأجر همزمان خواسته مطالبه اجرت المثل را نیز طرح نماید یا اگر به ملک خسارتی وارد آمده باشد، مطالبه خسارت نماید یا در صورت عدم پرداخت هزینه های آب و برق یا تلفن آن را نیز بخواهد. اما ب. ت. ب. اینکه دعاوی مطالبه خسارت و اجرت المثل مربوط به اموال غیر منقول با هر مبلغی از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج است شورا باید در راستای ماده ۲۱ قانون شوراهای حل اختلاف با صدور قرار عدم صلاحیت پرونده را به دادگاه ارسال کند. اگر موجر قبلاً ودیعه یا وجه قرض الحسنه از مستأجر دریافت کرده باشد، موقع تخلیه ملک باید آن را در حساب سپرده دادگستری واریز کند. ولی می تواند همزمان دادخواست مطالبه اجور معوقه یا اجرت المثل یا خسارات وارد به ملک یا هزینه آب و برق یا تلفن را نیز مطرح نماید تا به دلالت ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ اجرای احکام زمان تخلیه ملک از استرداد مبلغ مذکور به مستأجر تا تعیین تکلیف پرونده خودداری کند. بدیهی است در صورت صدور حکم به سود موجر، محکوم به از محل ودیعه یا وجه قرض الحسنه برداشت و به موجر پرداخت میشود. بنابراین موجر نمی تواند به بهانه عدم پرداخت اجاره بها یا خسارت وارده به ملک از استرداد ودیعه مستأجر خودداری کند، بلکه تنها کاری که می تواند انجام دهد این است که همزمان با واریز وجه قرض الحسنه یا ودیعه به حساب سپرده دادگستری گواهی مبنی بر طرح دعوای مطالبه اجاره بها یا اجرت المثل یا خسارات وارده به ملک را تقدیم اجرای احکام نماید تا از استرداد ودیعه به مستأجر جلوگیری شود. تفاوت اجرت المسمی اجاره بها و اجرت المثل چیست؟ اجرت المسمی: یعنی یک قراردادی منعقد شده و مبلغ معینی در آن مشخص گردیده که مستأجر باید در موعد مقرر به موجر بپردازد. در قرارداد اجاره به اجرت المسمی، اجاره بها نیز می گویند. اجرت المثل یعنی قراردادی در میان نباشد، ولی از ملک یا مال دیگری استفاده شود. مثلاً در قرارداد اجاره مادامی که قرارداد وجود دارد موضوع مشمول اجرت المسمی می شود، اما به محض اتمام قرارداد اجاره و ادامه تصرفات مستأجر موضوع مشمول اجرت المثل گردیده که توسط کارشناس باید ارزیابی شود. دعوای مطالبه اجرت المثل ملک ب. ت. ب. عدم وجود قرارداد و غیر منقول بودن مال از دعاوی غیر منقول به شمار می آید. همچنین مطالبه خسارت وارده به ملک نیز از دعاوی غیر منقول محسوب می گردد. بنابراین چنانچه دعاوی مطالبه اجاره بها هم زمان با این دعاوی مطرح شود موضوع از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج بوده و در صلاحیت محاکم عمومی حقوقی است زیرا شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دعاوی غیر منقول را ندارد. در مواردی که مطالبه اجرت المثل مطرح میشود یا مطالبه خسارت وارده به ملک و یا در فرضی که خواهان مطالبه اجاره بها را با جلب نظر کارشناس می خواهد دادگاه موضوع را به کارشناس ارجاع میدهد تا طلب موجر به صورت دقیق محاسبه و اعلام گردد.