مواد ۴۶۶ و ۴۹۴ قانون مدنی — آیا اجاره مادام العمر صحیح است؟ در

۶- در صورت وجود خیار تخلف از شرط یا شرط انفساخ در قرارداد اجاره و تحقق شرط فسخ یا فاسخ بررسی و احراز این امر و سپس تخلیه ملک در صلاحیت چه مرجعی است؟ دادگاه یا شورا؟ در فرضی که در قرارداد اجاره قید میشود در صورت عدم پرداخت اجاره بها در موعود مقرر موجر حق درخواست تخلیه ملک را دارد، موجر نمی تواند درخواست صدور دستور تخلیه تخلیه فوری داشته باشد. زیرا شرایط ماده ۲ قانون سال ۷۶ را نداشته و قرارداد منقضی نشده است، بلکه باید دادخواست تخلیه به شورای حل اختلاف تقدیم کند. در این فرض نیازی به طرح خواسته تأیید انفساخ قرارداد اجاره نیست هرچند شورای حل اختلاف حین رسیدگی باید این موضوع را احراز نماید. در این راستا اداره حقوقی قوه قضائیه در پاسخ به نویسنده کتاب در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۵۴ مورخ ۱۴۰۱/۶/۱۳ بیان داشت: (۱) صرف نظر از آنکه شروط مطرح شده در هر دو بند استعلام شرط فاسخ تلقی میشود و داشتن حق درخواست تخلیه به شرح مندرج در بند یک استعلام فرع بر آن است که پیش از تحقق حق درخواست تخلیه قرارداد اجاره انحلال یافته باشد، در فرض سؤال لزومی به طرح دعوای اثبات انحلال قرارداد به صورت مستقل وجود ندارد؛ هر چند انحلال قرارداد به عنوان سبب دعوای تخلیه باید در رسیدگی به دعوای اخیر الذکر احراز شود. (۲) موارد موضوع استعلام از شمول ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ خروج موضوعی دارد و ب. ت. ب. عبارت پس از انقضای مدت اجاره مندرج در ماده یاد شده در فرض سؤال ادعای خواهان صرفاً در قالب طرح دعوای تخلیه و به صورت ترافعی قابلیت طرح و رسیدگی دارد و رسیدگی به آن در قالب درخواست تخلیه موضوع ماده یاد شده امکان پذیر نیست.» همچنین در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۱۱۰ مورخ ۱۳۹۹/۹/۳ آمده است: «برابر بند ب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴ تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه در صلاحیت قاضی شورای حل اختلاف است و طرح دعوای تخلیه ممکن است به سبب انقضای مدت اجاره باشد و یا به سبب فسخ یا انفساخ قرارداد اجاره و عموم و اطلاق عبارت تمامی دعاوی مربوط به تخلیه مزبور در بند ب» یاد شده شامل همه موارد مذکور است و بنابراین دعوای اعلام فسخ یا بطلان عقد اجاره در صلاحیت شوراهای حل اختلاف است. ۷- آیا اجاره مادام العمر صحیح است؟ در مقدمه باید گفت بر طبق ماده ۴۶۸ قانون مدنی مدت اجاره باید معین باشد، والا اجاره باطل است. اما ذکر مدت مادام العمر یا اجاره دائمی را دکتر کاتوزیان باعث بطلان قرارداد میدانند همان طور که حق فسخ مادام العمر را باطل دانسته اند. در قسمت فسخ به جهت خیار شرط مفصل توضیح داده شده است. ایشان معتقدند اجاره عقدی موقت است، لذا مقصود از موقت بودن اجاره این است که تملیک منافع باید در مدت معین انجام شود، لذا اجاره دائمی مرز میان بیع و اجاره را بر هم می زند و آن دو را نزدیک می کند. در مستأجر پس از مدت اجاره به انتفاع ادامه می دهد و تخلیه و فسخ جنبه استثنایی دارد کاتوزیان عقود معین، ج ۱، ش ۲۳۶). علت اصلی بطلان این نوع قرارداد غَرری ری بودن آن جهل آمیخته به ضرر) است. اما باید توجه داشت اگر قصد و تراضی طرفین ایجاد حق عمری یا صلح عمری برای منتفع بوده باشد، می تواند در ذیل این مبحث مورد ارزیابی قرار گیرد. اثبات حق انتفاع جداگانه بحث شده است. دعوای مطالبه اجور معوقه اجاره بها یا اجرت المسمی)