مواد ۴۷ و ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی — اما اگر در رهن قرار دادن ملک

نتیجه ۱ - اگر خریدار بخواهد ملک را با حفظ حقوق مرتهن بانک به خود انتقال دهد، نیاز به طرح دعوای الزام فروشنده به فک رهن نیست و اگر برای ملک پایان کار و صورت مجلس تفکیکی اخذ شده باشد، صرف خواسته الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن بانک کافی است؛ (۲) اما اگر خریدار به دلیل پایان مهلت پرداخت اقساط توسط فروشنده خواستار فک رهن و سپس انتقال ملک به صورت آزاد و بدون قید به خودش باشد، باید خواسته های الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی ملک را تو أمان بخواهد. اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۲۶۹۸ مورخ ۹۸/۴/۳۱ در این باره بیان داشت: هرگاه مقصود از دعوای خریدار علیه فروشنده ملک راهن دایر بر فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی الزام خوانده به انجام تعهدات خود و ایجاد مقدمات لازم برای فک رهن باشد این دعوا قابل استماع است و طرف دعوا قرار نگرفتن مرتهن مانع استماع و صدور رأی نیست. در نهایت رأی با حفظ حقوق مرتهن صادر میشود.» لازم به توضیح است در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اگر بانک مرتهن) طرف دعوا قرار نگیرد علی الاصول دعوا با قرار عدم استماع مواجه می شود و خود اداره حقوقی نیز بارها در نظریات مختلف به آن تأکید کرده است. در سایر خواسته ها، از جمله لزام به فک رهن، ضرورتی به طرف دعوا قرار دادن بانک نیست زیرا اثر تکلیفی رأی محکومیت صرفاً ناظر بر راهن است، مگر اینکه الزام خود بانک درخواست شده باشد.) ۵- کسی که ملکی را به صورت بیع نامه عادی ب. غ. فروخته باشد و سپس آن را در رهن بانک قرار دهد، مرتکب جرم معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک گردیده است. اگر مالک رسمی ملک را از طریق بیع نامه عادی فروخته باشد و متعاقب آن بدون اذن خریدار آن را به صورت رسمی در رهن بانک قرار دهد کدام عمل حقوقی معتبر است؟ در این باره بین محاکم اتفاق نظر وجود ندارد خواهان در فرض سؤال باید دادخواست ابطال سند رهنی و بطلان عقد رهن تقدیم کند نه خواسته الزام به فک رهن مگر اینکه در رهن قرار دادن ملک با هماهنگی وی بوده یا اینکه وی به بعداً رضایت خود را از عمل فروشنده اعلام نماید. اما اگر در رهن قرار دادن ملک بدون هماهنگی وی بوده و وی راضی به امر نباشد می تواند خواسته های بطلان عقد رهن و ابطال سند رهنی تقدیم کند برای توصیه میشود قبلاً در مرجع کیفری شکایت معامله معارض مطرح کند و بر اساس رأی کیفری این دو خواسته را طرح نماید، زیرا برخی از محاکم با این استدلال که سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد، سند رهنی مؤخر را بر مبایعه نامه عادی مقدم ارجحیت میدهند. اما اگر حکم قطعی مبنی بر جرم معامله معارض از دادگاه کیفری صادر شود دادگاه حقوقی به جهت قاعده تبعیت محاکم حقوقی از آراء کیفری ماده ۱۸) قانون آیین دادرسی کیفری چاره ای جز بطلان عقد رهن و سند رهنی ندارد. در بخش الزام به تنظیم سند رسمی مفصل توضیح داده شده است. نکته لازم به ذکر است که ب. ت. ب. رای وحدت رویه شماره ۸۵۲ مورخ ۱۴۰۳/۰۶/۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور این راهکار بیشتر تأیید د و تأکید می شود. زیرا هیئت عمومی دیوان عالی کشور به نوعی به صورت غیر مستقیم نقل و انتقال با اسناد عادی را مورد پذیرش قرار داده است و برای کسی که ابتدا به صورت عادی ملک خود را فروش میرساند و سپس آن را به صورت رسمی در رهن بانک قرار می دهد وصف کیفری در نظر گرفته است. در فرضی که اخذ تسهیلات با اطلاع خریدار بوده ولی فروشنده از باز پرداخت تسهیلات امتناع می ورزد، وی می تواند بدهی بانک را بپردازد و جداگانه مبلغ پرداختی را از وام گیرنده مطالبه نماید و چون ب. ت. ب. عدم بازپرداخت تسهیلات توسط وام گیرنده به سبب اضطرار و ناچاری بدون اذن خوانده اقدام کرده مشمول قاعده ماده ۲۶۹ قانون مدنی نمی شود، چراکه بیم توقیف ملک و مزایده آن می رود و پرداخت کننده از روی ناچاری و ضرورت بدهی وام گیرنده را پرداخت کرده است. - ملکی که به هر دلیلی بازداشت باشد مانعی جهت طرح دادخواست فک رهن نیست، چراکه فک رهن صرفاً یکی از محدودیت های ملک را می کاهد و محدودیت دیگر همچنان باقی است. - سؤال: حکم الزام به فک رهن چگونه اجرا می شود؟ آیا در صورت عدم فک رهن را بر اساس ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی بازداشت نمود؟ این مسئله اختلافی است.