مواد ۴۷ و ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی — نتیجه ۱ - اگر خریدار بخواهد ملک

سؤال در فرضی که کل ملک پلاک اصلی یا مادر در رهن بانک قرار گرفته فرض اول و هنوز پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و سند مالکیت جداگانه صادر نشده باشد خواهان باید چه خواسته ای مطرح کند؟ این پرسش را در دو فرض پاسخ می دهیم فرض اول اگر خ. د. ا. فرض فک رهن را نخواهد معمولاً اکثر محاکم در صورت درخواست سه خواسته فوق توأمان حکم بر الزام به اخذ پایان کار اخذ صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی به نام خواهان با حفظ حقوق مرتهن بانک صادر میکنند و همچنین اگر طی دادخواست جداگانه ای بدون در نظر گرفتن تقدم و تأخر الزام خوانده به فک رهن را بخواهد، در این فرض نیز اکثر محاکم مستقلاً حکم بر الزام خوانده به فک رهن صادر می نمایند. فرض دوم اما اگر خواهان خواسته الزام به فک رهن را به خواسته های فوق اضافه کند و توأمان با سه خواسته مذکور بخواهد در این فرض محاکم با یکدیگر اختلاف نظر دارند. گروه اول معتقدند طرح همزمان خواسته الزام به فک رهن همراه با الزام به تنظیم سند رسمی ملک قابلیت استماع ندارد و صرفاً دعوای الزام به فک رهن و الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی را می پذیرند و اعتقاد دارند ابتدا خواهان باید الزام به فک رهن را بخواهد و پس از فک رهن و آزاد شدن ملک خواسته الزام به تنظیم سند رسمی ملک را مطرح نماید. اما گروه دوم معتقدند هیچ اشکال قانونی مبنی بر طرح همزمان هر چهار خواسته الزام به فک رهن الزام به تنظیم سند رسمی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی وجود ندارد. به نظر نگارندگان نیز طرح توأمان این دعاوی در یک دادخواست فاقد اشکال قانونی است و دلیل قانع کننده ای مبنی بر ممنوعیت آن وجود ندارد و علی الخصوص آنکه از سرگردانی مردم در محاکم جلوگیری کرده و باعث صرفه جویی در وقت و عدم تشکیل پرونده های متعدد در محاکم خواهد شد. نظریه مشورتی شماره ۷/۱۹۷/۲۶۹۸ مورخ ۹۸/۴/۳۱ مؤید همین نظر است که در ادامه آورده میشود. نتیجه ۱ - اگر خریدار بخواهد ملک را با حفظ حقوق مرتهن بانک به خود انتقال دهد، نیاز به طرح دعوای الزام فروشنده به فک رهن نیست و اگر برای ملک پایان کار و صورت مجلس تفکیکی اخذ شده باشد، صرف خواسته الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن بانک کافی است؛ (۲) اما اگر خریدار به دلیل پایان مهلت پرداخت اقساط توسط فروشنده خواستار فک رهن و سپس انتقال ملک به صورت آزاد و بدون قید به خودش باشد، باید خواسته های الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی ملک را تو أمان بخواهد. اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۲۶۹۸ مورخ ۹۸/۴/۳۱ در این باره بیان داشت: هرگاه مقصود از دعوای خریدار علیه فروشنده ملک راهن دایر بر فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی الزام خوانده به انجام تعهدات خود و ایجاد مقدمات لازم برای فک رهن باشد این دعوا قابل استماع است و طرف دعوا قرار نگرفتن مرتهن مانع استماع و صدور رأی نیست. در نهایت رأی با حفظ حقوق مرتهن صادر میشود.» لازم به توضیح است در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اگر بانک مرتهن) طرف دعوا قرار نگیرد علی الاصول دعوا با قرار عدم استماع مواجه می شود و خود اداره حقوقی نیز بارها در نظریات مختلف به آن تأکید کرده است. در سایر خواسته ها، از جمله لزام به فک رهن، ضرورتی به طرف دعوا قرار دادن بانک نیست زیرا اثر تکلیفی رأی محکومیت صرفاً ناظر بر راهن است، مگر اینکه الزام خود بانک درخواست شده باشد.) ۵- کسی که ملکی را به صورت بیع نامه عادی ب. غ. فروخته باشد و سپس آن را در رهن بانک قرار دهد، مرتکب جرم معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک گردیده است. اگر مالک رسمی ملک را از طریق بیع نامه عادی فروخته باشد و متعاقب آن بدون اذن خریدار آن را به صورت رسمی در رهن بانک قرار دهد کدام عمل حقوقی معتبر است؟ در این باره بین محاکم اتفاق نظر وجود ندارد خواهان در فرض سؤال باید دادخواست ابطال سند رهنی و بطلان عقد رهن تقدیم کند نه خواسته الزام به فک رهن مگر اینکه در رهن قرار دادن ملک با هماهنگی وی بوده یا اینکه وی به بعداً رضایت خود را از عمل فروشنده اعلام نماید. اما اگر در رهن قرار دادن ملک بدون هماهنگی وی بوده و وی راضی به امر نباشد می تواند خواسته های بطلان عقد رهن و ابطال سند رهنی تقدیم کند برای توصیه میشود قبلاً در مرجع کیفری شکایت معامله معارض مطرح کند و بر اساس رأی کیفری این دو خواسته را طرح نماید، زیرا برخی از محاکم با این استدلال که سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد، سند رهنی مؤخر را بر مبایعه نامه عادی مقدم ارجحیت میدهند. اما اگر حکم قطعی مبنی بر جرم معامله معارض از دادگاه کیفری صادر شود دادگاه حقوقی به جهت قاعده تبعیت محاکم حقوقی از آراء کیفری ماده ۱۸) قانون آیین دادرسی کیفری چاره ای جز بطلان عقد رهن و سند رهنی ندارد. در بخش الزام به تنظیم سند رسمی مفصل توضیح داده شده است. نکته لازم به ذکر است که ب. ت. ب. رای وحدت رویه شماره ۸۵۲ مورخ ۱۴۰۳/۰۶/۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور این راهکار بیشتر تأیید د و تأکید می شود. زیرا هیئت عمومی دیوان عالی کشور به نوعی به صورت غیر مستقیم نقل و انتقال با اسناد عادی را مورد پذیرش قرار داده است و برای کسی که ابتدا به صورت عادی ملک خود را فروش میرساند و سپس آن را به صورت رسمی در رهن بانک قرار می دهد وصف کیفری در نظر گرفته است.