مواد ۴۹۰ و ۳۰۸ قانون مدنی — آیا مطالبه اجرت المثل مورد اجاره با

نحوه تعیین اجرت المثل میزان اجرت المثل میتواند کمتر یا بیشتر از اجرت المسمی و ب. ت. ب. موقعیت ملک و شرایط آن توسط کارشناس تعیین شود. چنانچه پس از انقضای مدت اجاره و یا صدور دستور تخلیه موجر از پرداخت ودیعه یا وجه قرض الحسنه خودداری نماید آیا مستحق اجرت المثل است؟ به نظر می رسد اگر مستأجر از حق حبس خویش استفاده کرده باشد، موجر نمی تواند تقاضای اجرت المثل نماید. اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۱۹۵ مورخ ۱۴۰۰/۳/۱۲ مقرر داشته ب. ت. ب. اطلاق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ که تخلیه عین مستأجره را منوط به استرداد ودیعه سند و یا وجهی دانسته است که وفق قرارداد اجاره توسط موجر از مستأجر اخذ شده است. در صورتی که طرفین قرارداد مطابق قانون یاد شده عقد اجاره را منعقد نموده باشند و برخلاف ماده ۴ قانون نیز توافق نکرده باشند، مستأجر می تواند تا اخذ ودیعه سند و با وجه از موجر، از تخلیه عین مستأجره خودداری کند و موجر مستحق اجرت المثل ایام تصرف یا خسارت تأخیر در تخلیه نخواهد بود. لازم به توضیح است معمولاً ادامه تصرف با توافق ضمنی طرفین انجام میشود. نظر نگارندگان این نظر در خصوص اجرت المثل زمانی که ودیعه ناچیز بوده یا در اصطلاح عرف، رهن کامل نباشد قابل انتقاد به نظر می رسد، زیرا باعث می شود مستأجر با مبلغ ودیعه کم در ملک تصرف پیدا نماید. بنابراین جهت اینکه انصاف و عدالت رعایت شود نزدیک به صواب آن است که موضوع به کارشناسی ارجاع شده تا با ملحوظ نظر قرار دادن میزان ودیعه ای که نزد موجر است اجرت المثل ایام تصرف مستأجر محاسبه گردد. خاطرنشان می سازد در مواقعی که مستأجر ملک را تخلیه و استفاده ای از آن نمی کند و صرفاً به دلیل حق حبس خویش تحویل کلید منزل را منوط به باز پرداخت اجاره بها می کند، هیچ اجرت المثلی نباید بپردازد. زیرا مؤجر برابر ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ مکلف بوده مبلغ ودیعه را در موعد مقرر مسترد کند. آیا مطالبه اجرت المثل مورد اجاره با خسارت وجه التزام روزانه یا ماهانه قابل جمع است؟ این دو خسارت با یکدیگر قابل جمع نیستند، زیرا طرفین هنگام تنظیم قرارداد میزان خسارت را براساس اراده خود پیش بینی و نسبت به آن توافق کرده اند و این خسارت را جایگزین اجرت المثل نموده اند، حتی اگر وجه التزام کمتر از اجرت المثل باشد، چراکه موجر با قبول این شرط حق مطالبة رقم بیشتر ر. ا. خ. سلب و ساقط کرده است. تکلیف بنا و درختانی که در ملک ساخته یا کاشته میشود به دلالت ماده ۵۰۴ قانون مدنی هرگاه مستأجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده، موجر نمی تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضای مدت، اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند، موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد، مستأجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت. همچنین به موجب ماده ۵۰۳ قانون مدنی هرگاه مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند هر یک از موجر یا مستأجر حق دارد هروقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قلع نماید در این صورت اگر در عین مستأجره نقصی حاصل شود بر عهده مستأجر است. بنابراین نتیجتاً به طور خلاصه می توان گفت: اگر احداث بنا یا کاشت درخت با اجازه موجر باشد، حتی پس از انقضای مدت اجاره، نه تنها موجر نمیتواند تخریب یا ازاله آن را بخواهد بلکه در صورت پس گرفتن ملک باید اجرت المثل بنا یا درخت را به صورت ماهانه یا سالانه به مستأجر بپردازد، مگر اینکه به نحو دیگری توافق شود. در صورت اختلاف بین موجر و مستأجر در انتخاب تصرف یا اجرت المثل نظر مستأجر مالک بنا یا اشجار مقدم است. بنابراین، اگر مستأجر تمایل به ادامه تصرف داشته باشد، موجر نمی تواند تخلیه مستأجر را بخواهد و صرفاً می تواند اجرت المثل زمین را مطالبه کند. ۲- اگر احداث بنا یا کاشت درخت بدون اجازه موجر باشد، هم موجر و هم مستأجر می توانند قلع وقمع آن را از دادگاه بخواهند، مگر اینکه طور دیگری توافق نمایند. نکته ۱ حکم ماده ۵۰۴ قانون مدنی به این دلیل است که بنا و درخت پس از پایان مدت اجاره، مدتها باقی می ماند و اذن در ایجاد آن نیز با ملاحظه همین اقتضا دوام داده شده و موجر را به این جهت پایبند میکند. چنین اذنی فقط ایجاد اباحه نمی کند، بلکه به مستأجر حق داشتن بنا یا درخت بر روی زمین میدهد کاتوزیان، عقود معین، ج ۱، ش ۳۲۰). نکته ۲ حکم ماده ۵۰۴ با مقرره ماده ۵۴۰ درباره عقد مزارعه متفاوت است و قانون گذار نسبت به دو نهاد تقریباً مشابه دو حکم متعارض و متضاد پیش بینی نموده است.