مواد ۴۹۰ و ۳۰۸ قانون مدنی — تفاوت اجرت المسمی و اجرت المثل در

- مرجع صالح ب. ت. ب. اینکه پس از انقضای مدت اجاره رابطه قراردادی به پایان می رسد و ادامه تصرفات فاقد منشأ قراردادی است اجرت المثل ایام تصرف با نگرش به اینکه موضوع مورد تصرف مال غیر منقول است بالتبع دعوای غیر منقول به شمار می آید و از آنجا که شورای حل اختلاف در خصوص دعاوی غیر منقول صلاحیت رسیدگی ندارد. این دعوا با هر مبلغی حتی پایین تر از ۲۰ میلیون تومان در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. - <a class="artref" href="/ماده/ماده-494-a_0815110236141">ماده ۴۹۴ قانون مدنی</a> که اساس این دعوا محسوب میشود مقرر داشته: «عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف میشود و اگر پس از انقضاء آن، مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود، اگرچه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد، مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید. هر چند پس از انقضای مدت اجاره و اذن موجر مبنی بر ادامه تصرفات مستأجر، موضوع از جنبه غاصبانه خارج میشود، ولی قانون گذار در <a class="artref" href="/ماده/ماده-494-a_0815110236141">ماده ۴۹۴ قانون مدنی</a> مستأجر را مکلف به پرداخت اجرت المثل کرده است، نه اجرت المسمی. شاید بتوان گفت به این دلیل است که اجازه تصرف به معنی تمدید قرارداد نیست، بلکه صرفاً رضایتی است که به مستأجر داده میشود تا مدتی در ملک تصرف داشته باشد. سکوت موجر پس از انقضای مدت اجاره اگر در پایان اجاره مستأجر به انتفاع ادامه دهد و موجر تخلیه او را نخواهد باید او را مأذون به حساب آورد نه غاصب؛ و قانون مدنی سکوت موجر را دلیل رضای او در ادامه انتفاع دانسته است کاتوزیان، قانون مدنی در نظم حقوق کنونی زیرنویس ۱ ماده ۴۹۴). ۶ تفاوت اجرت المسمی و اجرت المثل در چیست؟ اجرت المسمی: یعنی یک قراردادی منعقد شده و مبلغ معینی در آن مشخص گردیده که مستأجر باید در موعد مقرر به موجر بپردازد. در قرارداد اجاره به اجرت المسمی، اجاره بها اجرت المثل یعنی قراردادی در میان نباشد، ولی از ملک یا مال دیگری استفاده شود. مثلاً در قرارداد اجاره مادامی که قرارداد وجود دارد، موضوع مشمول اجرت المسمی می شود، اما به محض اتمام قرارداد اجاره و ادامه تصرفات مستأجر، موضوع مشمول اجرت المثل گردیده که میزان آن توسط کارشناس باید ارزیابی شود. نحوه تعیین اجرت المثل میزان اجرت المثل میتواند کمتر یا بیشتر از اجرت المسمی و ب. ت. ب. موقعیت ملک و شرایط آن توسط کارشناس تعیین شود. چنانچه پس از انقضای مدت اجاره و یا صدور دستور تخلیه موجر از پرداخت ودیعه یا وجه قرض الحسنه خودداری نماید آیا مستحق اجرت المثل است؟ به نظر می رسد اگر مستأجر از حق حبس خویش استفاده کرده باشد، موجر نمی تواند تقاضای اجرت المثل نماید. اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۱۹۵ مورخ ۱۴۰۰/۳/۱۲ مقرر داشته ب. ت. ب. اطلاق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ که تخلیه عین مستأجره را منوط به استرداد ودیعه سند و یا وجهی دانسته است که وفق قرارداد اجاره توسط موجر از مستأجر اخذ شده است. در صورتی که طرفین قرارداد مطابق قانون یاد شده عقد اجاره را منعقد نموده باشند و برخلاف ماده ۴ قانون نیز توافق نکرده باشند، مستأجر می تواند تا اخذ ودیعه سند و با وجه از موجر، از تخلیه عین مستأجره خودداری کند و موجر مستحق اجرت المثل ایام تصرف یا خسارت تأخیر در تخلیه نخواهد بود. لازم به توضیح است معمولاً ادامه تصرف با توافق ضمنی طرفین انجام میشود. نظر نگارندگان این نظر در خصوص اجرت المثل زمانی که ودیعه ناچیز بوده یا در اصطلاح عرف، رهن کامل نباشد قابل انتقاد به نظر می رسد، زیرا باعث می شود مستأجر با مبلغ ودیعه کم در ملک تصرف پیدا نماید. بنابراین جهت اینکه انصاف و عدالت رعایت شود نزدیک به صواب آن است که موضوع به کارشناسی ارجاع شده تا با ملحوظ نظر قرار دادن میزان ودیعه ای که نزد موجر است اجرت المثل ایام تصرف مستأجر محاسبه گردد. خاطرنشان می سازد در مواقعی که مستأجر ملک را تخلیه و استفاده ای از آن نمی کند و صرفاً به دلیل حق حبس خویش تحویل کلید منزل را منوط به باز پرداخت اجاره بها می کند، هیچ اجرت المثلی نباید بپردازد. زیرا مؤجر برابر ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ مکلف بوده مبلغ ودیعه را در موعد مقرر مسترد کند.