دکترین
نحوه ارزیابی املاک تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری
نحوه ارزیابی املاک تجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری
یکی از صلاحیت‌های کارشناسان رسمی دادگستری ارزیابی املاک تجاری، مسکونی، صنعتی و غیره جهت در رهن قرار دادن وثیقه املاک برای سازمان‌ها و ارگان‌ها جهت استفاده از امتیازات و خدمات آن‌ها، گرفتن وام و اثبات تمکن مالی در امر مهاجرت و... و مسائلی از قبیل دعاوی حقوقی دادگستری مانند انحصار وراثت و... است.
کارشناسان رسمی دادگستری برای ارزیابی املاک تجاری با در نظر گرفتن پارامترهای مختلف و تأثیرگذار در ارزیابی املاک تجاری از قبیل ارزش عرصه ملک (زمین) که خود شامل موارد تعیین‌کننده‌ای همچون منطقه‌ای که ملک مورد ارزیابی در آن واقع است، عرض معابری که در مجاورت زمین قرار دارند و متراژ بر زمین و... و ارزش اعیانی ملک که شامل هزینه‌های طراحی و هزینه‌ها و عوارض صدور پروانه و هزینه‌های کمیسیون‌ها برای افزایش تراکم ساختمان یا پیش‌آمدگی ساختمان و یا حذف پارکینگ و استفاده از آن فضا برای مواردی دیگر و هزینه‌های احداث بنا و مصالح و امکانات و تزئینات داخلی بنا تأسیسات و امکانات ملک مانند آسانسور و سایر مشاعات موجود و عمر مفید بنا (اگر عمر مفید بنا به پایان رسیده باشد و بنای احداثی کلنگی باشد اعیان ملک هیچ ارزشی ندارد و حتی هزینه تخریب ساختمان نیز از قیمت کلی ملک حذف می‌گردد) و امتیازات خاص خود ملک مانند نوع کاربری و یا امکان تغییر کاربری توسط دستگاه‌های ذی‌ربط است. همان‌طور که گفته شد نوع کاربری بنا در نحوه ارزیابی املاک تجاری و ارزش‌گذاری املاک عاملی تعیین‌کننده است.
▪اولین قدم برای ارزیابی املاک تجاری و به‌طورکلی ارزیابی املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری اطمینان پیدا کردن از اینکه مشخصات ثبتی سند و مدارک مالکیت با محل و موقعیت معرفی‌شده توسط درخواست‌کننده مطابقت داشته باشد (این موضوع برای املاک خارج از شهر اهمیت بیشتری دارد زیرا احتمال اینکه این املاک فاقد اسناد رسمی و پایان کار و پروانه ساختمانی باشند بیشتر است).
▪قدم دوم برای ارزیابی املاک تجاری درخواست استعلام از شهرداری منطقه و مترو و کسب اطمینان از اینکه همه یا بخشی ازملک مورد ارزیابی در مسیر طرح‌های عمرانی قرار نداشته باشد.
▪قدم سوم تعیین ارزش و ارزیابی عرصه و اعیان ملک به‌صورت مجزا است.
▪قدم بعدی ارزیابی املاک تجاری و تعیین ارزش حق کسب و حق سرقفلی ملک است. در قوانین مدون حق کسب و حق سرقفلی دو امر متفاوت از یکدیگرند که باید مجزا ارزیابی شوند.
▪حق سرقفلی چیست؟
در قانون تألیف شده کشور کلمه‌ای به نام حق سرقفلی وجود دارد که متعلق به مالک است و مالک می‌تواند آن را معامله کند و هزینه‌ای بابت آن به‌غیراز اجاره‌بهای ملک خود از مستأجر درخواست می‌کند تا ملک خود را به او اجاره دهد.
▪حق کسب و پیشه چیست؟
حق کسب حقی است که به مالک ملک اختصاص ندارد بلکه درنتیجه کار و فعالیت و جلب مشتری و شهرت یک مستأجر و به‌مرورزمان به دست می‌آید درواقع نتیجه عملکرد خود مستأجر است و در قبال تخلیه ملک از سوی مالک به او داده می‌شود. واگذاری حق سرقفلی امری شفاف و در قانون همیشه مجاز بوده است ولی حق کسب و پیشه ازلحاظ شرعی موردبحث و ستیز بوده است
مهسا محمدنژاد آینده
سایت آرمان سنجش
#ارزیابی_تجاری
چنانچه معامله اقاله یا فسخ شود و موردقبول طرفین باشد داوری از بین می‌رود.
در امور مربوط به داوری چنانچه طرفین معامله را فسخ نموده و یا اقاله نمایند و سپس اختلاف پیدا کنند آیا می‌توانند برای حل اختلاف به دادگاه مراجعه کنند یا باید به داور یا داوران رجوع نمایند؟
نظریه شماره7/721 ـ 1384/2/10
نظریه اداره کل امور حقوقی و اسناد قوه قضائیه
ارجاع امر به داوری موکول به احراز وجود اختلاف و تراضی طرفین به داوری می‌باشد. علیهذا اگر معامله‌ای به سبب فسخ یا اقاله منحل گردد و درنتیجه اصل معامله و یا قرارداد از بین برود،
بدیهی است که شرط داوری پیش‌بینی شده در آن نیز مانند بقیه تعهدات و شروط از بین رفته است مگر اینکه طرفین در مورد همین موضوع یعنی از بین رفتن اصل قرارداد یا معامله اختلاف داشته باشند که می‌بایست
وفق ماده461 (3) قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امر مدنی رفتار گردد و صرف درج شرط داوری صرف در قراردادی که اصل آن فسخ یا اقاله شده و از بین رفته است تکلیفی برای دادگاه جهت ارجاع امر به داوری نمی‌باشد.
#اقاله_فسخ_قرارداد
تغییرات رشد قیمت مسکن
در سال 1396
نقل از : روزنامه دنیای اقتصاد
قیمت مصالح ساختمانی
(نیمه اول سال 1396)
منبع: مرکز آمار ایران
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.