دکترین
نحوه درج حدود اربعه در اسناد مالکیت و مبنای پیوستگی حدود
نحوه درج حدود اربعه در اسناد مالکیت و مبنای پیوستگی حدود
بختیار سید نظامی
کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق
حدود اربعه ملک یکی از مهم‌ترین مشخصات ثبتی برای شناسایی، تعیین موقعیت و تشخیص محدوده مالکیت ملک است. آنچه در سند مالکیت به عنوان حدود اربعه درج می‌شود، نتیجه نهایی عملیات تحدید حدود است؛ بنابراین بررسی نحوه درج حدود، مستلزم توجه به مقررات مربوط به تنظیم صورت‌مجلس تحدید حدود، تهیه نقشه و چگونگی انجام این عملیات است.
در قوانین و آیین‌نامه قانون ثبت، اصطلاح «پیوستگی حدود اربعه» به عنوان یک عنوان مستقل به کار نرفته است؛ با این حال، مجموعه مقررات و دستورالعمل‌های ثبتی نشان می‌دهد که حدود ملک باید در یک مسیر منظم، متوالی و قابل ترسیم تعیین و توصیف شود.
افزون بر این، برخلاف آنچه ممکن است صرفاً یک روش متعارف فنی تصور شود، ترتیب تعیین حدود اربعه در دستورالعمل‌های ثبتی نیز به‌صراحت مورد حکم قرار گرفته است.
▪ مبنای تنظیم حدود در صورت‌مجلس تحدید حدود
مطابق ماده ۷۲ آیین‌نامه قانون ثبت، صورت‌مجلس تحدید حدود باید حاوی مشخصات مقرر درباره ملک بوده و به امضای نماینده، نقشه‌بردار و کلیه حاضرین برسد.
بر اساس بند ۵ این ماده، در صورت‌مجلس باید:
«حدود و مشخصات با علامات و عده و نوع فواصل آنها و شماره‌های مجاورین»
ذکر شود.
بنابراین، تحدید حدود صرفاً ذکر نام مجاورین در چهار جهت ملک نیست؛ بلکه مشخصات حدود، علائم، فواصل و شماره املاک مجاور باید به نحوی درج شود که مسیر حدود و ارتباط بخش‌های مختلف مرز ملک قابل تشخیص باشد.
▪ ارتباط حدود با نقشه و ابعاد ملک
مطابق ماده ۷۵ آیین‌نامه قانون ثبت، در زمان تحدید حدود باید نقشه کامل ملک به وسیله نقشه‌بردار ثبت ترسیم و حدود و مشخصات ملک با ذکر طول ابعاد و مساحت در صورت‌مجلس تحدید حدود قید شود.
بنابراین، تحدید حدود صرفاً یک توصیف لفظی نیست، بلکه عملیاتی فنی مبتنی بر برداشت، اندازه‌گیری و ترسیم نقشه است و حدود مندرج در صورت‌مجلس باید قابلیت انطباق با نقشه و وضعیت واقعی ملک را داشته باشد.
در نظام جدید صدور اسناد مالکیت کاداستری نیز همین مبنا تقویت شده است. مطابق ماده ۱۴ دستورالعمل نحوه صدور سند مالکیت جدید، نقشه ملک مندرج در سند باید حاوی طول اضلاع، مساحت، وضعیت مجاورین و مختصات نقشه باشد.
▪ ترتیب تعیین حدود اربعه
در دستورالعمل شماره ۱/۵۹۱۰-۳۲ مورخ ۱۳۶۹/۱۰/۵ معاون اداری و مالی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، قسمت «روش تحدید حدود عمومی» مقرر شده است:
«ترتیب تحدید حدود بدین نحو است که ابتدا اندازه و متراژ و تعریف حد شمال سپس حد شرق بعد حد جنوب و سپس حد غرب تعیین و مشخص می‌گردد.»
(مجموعه منقح قوانین و مقررات ثبت اسناد و املاک، جلد سوم، ص ۸۱۶)
در مقررات جدیدتر نیز موضوع با صراحت بیشتری بیان شده است. مطابق دستورالعمل شماره ۹۹/۶۸۰۰۹ مورخ ۱۳۹۹/۴/۲۳ رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور:
«حدود اربعه از شمال غربی‌ترین گوشه ملک با حد شمالاً شروع و در جهت عقربه‌های ساعت ادامه می‌یابد.»
(جلد سوم، ص ۱۰۸۰)
در ادامه همین دستورالعمل، حد شرقی از انتهای حد شمالی و حد جنوبی از انتهای حد شرقی آغاز می‌شود؛ بنابراین پیوستگی حدود نیز صرفاً یک استنباط فنی نیست، بلکه در نحوه تعریف و توصیف حدود انعکاس یافته است.
▪ تطبیق حدود با مجاورین و سوابق ثبتی
مطابق ماده ۷۸ آیین‌نامه قانون ثبت، حدود املاکی که بعداً تحدید می‌شوند باید در موارد مقرر با حدود تثبیت‌شده مجاورین تطبیق داده شوند.
همچنین برابر ماده ۸۴ همان آیین‌نامه، پس از خاتمه عملیات تحدیدی، صورت‌مجلس تعیین حدود با پرونده‌های مجاورین تطبیق داده شده و پس از تکمیل آن، پیش‌نویس سند مالکیت تهیه می‌شود.
بنابراین، فرآیند اصولاً از شناسایی موقعیت ملک و تهیه نقشه با توجه به جهت شمال آغاز می‌شود، حدود به صورت نظام‌مند و پیوسته در پیرامون ملک بررسی و در صورت‌مجلس تحدید درج می‌شود و سپس نتیجه پس از تطبیق با سوابق مجاورین در پیش‌نویس سند مالکیت منعکس می‌گردد.
ممکن است در برخی اسناد قدیمی، ترتیب مقرر در نحوه درج حدود رعایت نشده باشد؛ اما صرف تفاوت در تقدم و تأخر جهات، به تنهایی دلیل بر اشتباه در حدود ملک نیست. در چنین مواردی، ملاک کارشناسی باید تطبیق نقشه با سند، صورت‌مجلس تحدید، سوابق ثبتی و وضعیت واقعی ملک باشد.
ادامه مطلب را با لمس Instant View مطالعه فرمایید.
Add a comment
3
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.