نحوه محاسبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت - روشها و نظرها (9)

باسلام : با توجه به اینکه گفتید سرقفلی مغازه ها قبلا واگذار شده است لذا فقط حقوق مالکانه از طریق اجرای ثبت به مزایده گذاشته می شود بهای مالکانه هر مترمربع ملک تجاری معادل ۷۰٪ ارزش ملک مسکونی پشت جبهه است . و یا درعرف بازار وجامعه معمولا معادل ۱۰ تا ۱۵ ٪ بهای سرقفلی همان ملک تجاری است . #حق_مالکانه سوال یکی از اعضای کانال : میخوام درب ورودی مغازه ام را که از کرکره های قدیمی هست عوض کنم ؛ اما مالک مخالفت میکند چکار کنم ؟ آیا اجازه مالک لازم هست؟

گر چه تعویض درب ورودی مغازه سرقفلی برای استفاده بهتر است و تعدی و تفریط محسوب نمیشود اما توصیه میکنم حتما قبل از هر اقدامی وضیت فعلی مغازه را از هر لحاظ تامین دلیل کنید تا از مشکلات احتمالی اتی پیشگیری شود حتما مجوز از مراجع قانونی مثل شهرداری اخذ شود مخالفت مالک بعد از انجام این امور فاقد محمل قانونی است و نیازی به رضایت مالک نیست برگرفته از کانال سرقفلی و املاک کشور زیر نظر استاد زینالی #تغییر-کرکره_قدیمی سوال از اقای مهندس رمضان قربانپور: سلام به همکاران در پرونده ایی قرار صادره : تعین حق کسب و پیشه مغازه در سال ۵۹ دارای اجاره نامه رسمی بدون پرداخت سرقفلی میباشد . با توجه به مغایر حرفهای طرفین در خصوص مدت زمان فعالیت موضوع به دادگاه انعکاس داده شده و حسب دستور قاضی از اداره برق استعلام گردید نتیجه : از سال ۵۹ تا ۷۸ هیچگونه سابقه ایی مبنی بر باز بودن و یا بسته بودن مغازه وجود ندارد از سال ۷۸ تا سال ۹۶ مدت حدود ۷ سال مغازه دایر و بقیه وقتها بسته بوده است در حال حاضر مغازه فعال و شغل الکتریکی در آن دایر است سرقفلی فعلی مغازه متری حدود ده میلیون تومان نظر همکاران ؟اگر راهنمایی کنند ممنون. پاسخ از :مهندس خزاعی نحوه تعیین حق کسب وپیشه؛ طبق نظر غیر رسمی وحدت رویه گروه شش کانون کارشناسان تهران ، میزان حق کسب و پیشه و تجارت برای هر سال فعال واحد تجاری ، ۱.۵ % و برای سالهای غیر فعال نصف این درصد مذکور( جمع سرقفلی و ح ک پ) و ماکزیمم آن ۵۰% کل حقوق مکتسبه ( جمع سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت) می باشد . توضیح مهم :هرچند این روش نمی تواند روش جامعی باشد .ولی برای اکثر موارد صادق است. و بعنوان یک روش از روش های موجود نحوه تعیین حق کسب وپیشه پیشنهاد شده است ازطرفی عده ایی ازکارشناسان معتقدندمحاسبه حق کسب و پیشه و تجارت فرمول پذیر نیست .زیرابستگی به تاثیر نوع شغل و مدت و نحوه فعالیت مستاجر و ... دارد. ادامه سوال از اقای مهندس قربانپور: ممنون آقای مهندس خزاعی ولی با توجه به اینکه قاضی تصمیم گیری را بعهده بنده گذاشته است در خصوص ۱۹ سال اول ( از سال ۵۹ تا ۷۸ ) که هیچ گونه مدارکی دال بر باز بودن و یا بسته بودن از هیچ یک از طرفین ارائه نگردید تکلیف چیست ؟ ادامه پاسخ از :مهندس خزاعی دو راه متصور است ۱-درمورد سالهای تعطیلی و مقفول بودن درب مغازه باطرفین دعوی صورتجلسه کنید وضم گزارش نمایید ۲-درصورت عدم امکان توافق برای حالت اول مراتب را طی لایحه ایی به قاضی اعلام و کسب تکلیف و راهنمایی وارشاد از ایشان نمایید #نحوه_تعیین_حق_کسب_و_پیشه شغل موازی چیست ؟ آیا در صورت ایجاد شغل موازی در سرقفلی ، تامین دلیل برای تصاحب مغازه برای مالک سرقفلی امکان پذیر میباشد؟ از کجا متوجه شویم سرقفلی نوع اول داریم یا نوع دو ؟!

اگر شغل از نظر عرف و صنف شبیه هم باشد تغییر شغل محسوب نمی شود و تخلف نیست و امکان تخلیه مغازه به این دلیل وجود ندارد. اما در مورد سوال دوم ؛ پرداخت مبلغ اولیه وجه به مالک توسط مستاجر یا ایادی قبلی ضابطه تشخص نوع سرقفلی است که در صورت پرداخت سرقفلی واقعی است در صورت عدم پرداخت سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه است. #شغل_موازی نمونه یک گزارش کارشناسی در خصوص تعیین میزان حق کسب و پیشه ریاست محترم شعبه .......... دادگاه حقوقی ؛ مجتمع قضایی ............ سلام علیکم؛ با احترام، در اجرای قرار کارشناسی پرونده کلاسه ..................... "شماره بایگانی شعبه .... " موضوع دادخواست آقای الف به طرفیت آقای ب، با موضوع خواسته تخلیه یکباب مغازه ؛ضمن مطالعه پرونده ،درمعیت طرفین دعوی از ملک متنازع فیه واقع در نشانی: ........................... بازدید بعمل آورده؛ضمن استماع اظهارات طرفین و بررسی اسناد ومدارک منضم در پرونده و ابرازی و تحقیقات محلی بدینوسیله نظریه کارشناسی به شرح ذیل تقدیم می گردد: 1- قرارکارشناسی صادره : میزان حق کسب و پیشه خوانده(مستاجر) را از تاریخ اجاره ملک را تاکنون تعیین و اعلام نمایند. 2-مستندات موضوع دعوی: -قرارداد اجاره....... -پروانه کسبی..... -عوارض نوسازی .... -وسایر مدارک..... 3- مشاهدات حین بازدید: -با عنایت به بازدید بعمل آمده از محل موضوع کارشناسی که عبارت از یک دهانه مغازه شامل زیرزمین به صورت انباری و همکف به صورت تجاری ؛همکف به مساحت داخلی در حدود 20 مترمربع باپوشش کف.... و پوشش دیوارها ..... ودرب و پنجره ورودی بصورت..... مساحت زیرزمین درحدود20مترمربع وپوشش کف..... وپوشش دیوارها.‌‌‌‌.... و دارای انشعابات ..... و سیستم سرمایش .... و سیستم گرمایش ..... ؛ قدمت بنای تقریبی ....سال با مصالح بنایی فرسوده و سقف طاق ضربی می باشد، که هم اکنون شغل فروش لوازم ................ در آن مشاهده می شودوفعال ودایر می باشد وسایر توضیحات ....... نظریه کارشناسی: -باعنایت به قرارکارشناسی صادره و باتوجه به اسنادومدارک وتوضیحات مذکور ؛ باستناد قرارداداجاره مزبور سرقفلی به مستاجر منتقل و واگذارنشده ، موقعیت محلی ملک ، ابعاد ،مساحت ، و سایر عوامل موثر در موضوع ، ارزش وبهای حق کسب وپیشه محل موضوع دعوی با توجه به مبلغ اجاره بهای تعیین شده در زمان عقد اجاره در ابتدای سال 1361 " که معادل 400 تومان می باشد "، و باعنایت به مدت اجاره مغازه مزبور و مبلغ اجاره بهای واریزی مستأجر که در حال حاضر "معادل 10,000 تومان"می باشد لذا میزان حق وکسب وپیشه موضوع کارشناسی مبلغ ........ ریال ؛ معادل ..... تعیین و اعلام می گردد. بقلم: مهندس خزاعی معنی ومفهوم حقوق مالکانه منظور از حقوق مالکانه ; حقوق ناشی از مالکیت بر مال ، دارائی و یا حقوق اکتسابی ناشی از قرارداد می باشد که در قانون , سرمایه گذاری خارجی به رسمیت شناختـه شـده و حسب مورد به حقوق مالکیت، بهـره برداری، انتفاع و ... تسری می یابد. #حقوق_مالکانه مثال:

با توجه به اینکه گفتید سرقفلی مغازه ها قبلا واگذار شده است لذا فقط حقوق مالکانه از طریق اجرای ثبت به مزایده گذاشته می شود ارزش و بهای مالکانه هر مترمربع ملک تجاری معادل ۷۰٪ ارزش ملک مسکونی پشت جبهه است . و یا درعرف بازار وجامعه معمولا معادل ۱۰ تا ۱۵ ٪ بهای سرقفلی همان ملک تجاری است . #حق_مالکانه آیا معنی ومفهوم ملکیت با حق مالکانه فرق دارد؟؟ تعریف حق مالکانه: اگر مستاجر باستنادمفاد قرارداد حق واگذاری محل اجاره را به غیر نداشته باشد ، آنگاه مستاجر می تواند با جلب رضایت مالک ، مورد اجاره را به غیر واگذار کند و باتوجه به موقعیت جغرافیایی ومحلی واحدتجاری عرفآ مبلغی را برای جلب رضایت مالک پرداخت می کنند که این میزان معمولآ و حدودآ ۸ تا ۱۵ درصد ارزش سرقفلی می باشد . ملکیت : ملکیت به معنی ارزش ششدانگ عرصه و بنا بدون درنظر گرفتن ارزش سرقفلی میباشد .که ارزش ملکیت معمولا ارزش مسکونی همسان با مورد اجاره(مغازه) را لحاظ میکنند . و بعضی از همکاران کارشناس نیز ارزش مسکونی مشابه پشت جبهه را ملاک منظور و لحاظ می کنند . ارزش مالکیت که شامل مجموع ارزش سرقفلی و ملکیت می باشد درسطح جامعه و عرف معمولا درحدود چه میزان می باشد ؟؟ مالکیت=سرقفلی+ملکیت (2۵%~3۰%)+(75%~7۰%)=100 نکته مهم: در هنگام فروش ارزش ملکیت وسرقفلى تواما ارزش بيشترى دارد چون امروزه متقاضی خرید بيشترى دارد . ولی مستاجری که صاحب سرقفلى می باشد معمولآ باتوجه به شرایط مندرج در قراردادحق تغيير شغل را ندارد لذا مستاجر صاحب سرقفلى جهت تغییر شغل اجازه و رضایت مالك را باید کسب نماید و در واقع الزامی است توضیح مهم: این ضرائب ، درصد ها و موارد توصیه است وهمانگونه که درفوق اشاره شد برای تعیین دقیق ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه ویا حق مالکانه و ملکیت واحد تجاری عوامل و پارامترهای متعددی تاثیر گذار هستند که درنهایت کارشناس مربوطه خودش باید تصمیم نهایی را بگیرد #سرقفلی_ملکیت_حق مالکانه . آیا حق کسب و پیشه می تواند صفر باشد؟ مرجع صدور: شعبه 1 دادگاه تجدید نظر استان تهران چکیده رای: کسب و پیشه و تجارت مختص محلی است که در آن فعالیت کسبی انجام شود، و مستأجر مرتکب تخلف نیز نگردد. لذا در صورت تعطیل بودن مورد اجاره یا تخلف مستأجر، حق مزبور ساقط می‌گردد. اما اگر مستأجر وجهی بابت سرقفلی پرداخت کرده باشد، این حق حتی با احراز تخلف مستأجر، به قوت خود باقی است تاریخ رای نهایی: 1392/11/23 شماره رای نهایی: 101626 ....... ‌‌......................................... پاسخ مهندس خزاعی کارشناس دادگستری سلام و وقت بخیر از یک رای دادگاه نمی توان نتیجه گرفت که حق ک پ برای همه کسب های ی که مدت مدیدی فعال بودن و دریک دوره یک یا ۵ سال تعطیل بوده پس نتیجه گرفت حق ک پ مستاجر صفر می گردد درواقع با تمسک به یک رای لباسی برای همه کسب هایی که مدتی تعطیل بوده لباس صفر نمیتوان بپوشاند زیرا نه امکان پذیر است نه منطقی و علمی ونه کارشناس یک نکته در انشای رای فوق وجود دارد و باید به آن توجه کرد که: هیچ اشاره ایی به تاریخ و مدت و زمان قرارداد و مدت اشتغال و مدت تعطیلی نکرده لذا نمی توان نتیجه قطعی کلی برای همه اینگونه مسائل جهت ساقط نمودن حق ک پ نمود و برای همه اینگونه مشاغل نتیجه گیری فوق و کلی را نمود مثال :ایا مغازه اجاره ایی بدون پرداخت سرقفلی و کسبی که از سال ۵۰تا سال ۹۰ فعال و دایر بوده و ازسال ۹۰ تاکنون به هر دلیلی تعطیل بوده حق کسب و پیشه آن صفر است؟؟؟!!!! ضمن آنکه هر پرونده یک پروژه است و منحصرآ. باید بررسی و تجزیه و تحلیل نمود #حق_کسب_پیشه_صفر مساحت ملاک عمل در زمین های اوقاف و سر قفلی برای موجران چیست ؟ در زمین های اوقافی و سرقفلی ملاک عمل جهت تنظیم اجاره نامه بین موجر و مستاجر زمین خالص قابل استفاده ملک می باشد لذا در این محاسبه صرفاً مساحت مفید برآورد می گردد و نباید مساحت دیوارها را لحاظ نمود که این خود باعث کاهش چشمگیر مساحت و کاهش رقم اجاره بها می گردد . اصطلاحا مساحت داخلی یا فرشخور همچنین در نقل و انتقالات سرقفلی هم همین مساحت باید ملاک عمل می باشد. 1⃣برای مثال در منطقه بازار تهران که زوایا و شکست ها در مغازه ها زیاد هست و قیمت هر متر مغازه نیز بالا می باشد حتما توصیه میگردد در هنگام تنظیم اجاره نامه و یا مبایعه نامه سرقفلی واعیانی مساحت با دوربین نقشه برداری و (نه صرفا با متر) اندازه گیری گردد تا مساحت دقیق مشخص گردد . #ملک_اوقافی_سرقفلی آیا سرقفلی قابلیت واگذاری به غیر (نفرسوم غیر از مالک و مستاجر) را دارد ؟ حق کسب پیشه و سرقفلی قابلیت واگذاری به غیر را دارد اما قانونگذار برای این واگذاری تدبیری اندیشیده است. در اینجا اگر مالک رضایت دهد ، طبیعی است حق کسب پیشه را می توان به هر شخصی منتقل نمود بنابراین رضایت مالک حتما باید وجود داشته باشد . در صورتی که از مالک اجازه کسب نشود از مواردی است که برای مالک حق تخلیه ایجاد می شود. مالک به دادگاه مراجعه می کند و دادخواستی مبنی بر اینکه مستاجر من بدون رضایت من ، ملک را به دیگری واگذار کرده است. در اینجا پس از احراز انتقال به غیر ، طبق قرارکارشناسی سرقفلی و حق کسب وپیشه به‌تفکیک توسط کارشناس تعیین می شود و حکم به تخلیه در قبال پرداخت نصف حق کسب پیشه به مستاجر اولیه داده می شود و موعدی تعیین می شود تا ظرف یک مدت مشخص از تاریخ صدور حکم ، مالک ( مستاجر اول) نصف حق پیشه را در صندوق دادگستری تودیع کند که این حق به مستاجر دوم می رسد. اگر مالک به هیچ نحو برای انتقال سرقفلی رضایت نداد ، مستاجر می تواند از طریق دادگاه و بامجوز ان سرقفلی را واگذار نماید؟ ماده ۱۹ روابط موجر و مستاجر پیشنهاد داده است که زمانی که مستاجری نیازی به مورد اجاره ندارد و می خواهد مورد را به دیگری انتقال دهد باید دادخواستی در دادگاه با عنوان تجویز انتقال منافع به غیر را صادر می کند.یعنی از دادگاه می خواهد به او مجوز دهد که مورد اجاره را به دیگری واگذار کند. دادگاه مستاجر و مالک را به دادگاه دعوت می کند و به مالک عنوان می کند که آیا خود تان آمادگی خریداری سرقفلی را دارید یا خیر. اگر خود مالک اعلام کرد که خودم خریداری می کنم ، مبلغ کارشناسی و زمانی برای پرداخت تعیین می شود اگر در زمان مشخص شده پرداخت صورت نگیرد به مستاجر مجوز داده می شود که مورد را به موجب سند رسمی به هر شخصی که بخواهد منتقل کند. توجه داشته باشید تجویز انتقال منافع که از سوی دادگاه ارائه می شود تنها با سند رسمی باید صورت بگیرد نه با سند عادی. چرا که ممکن است شخص این حکم را بگیرد و اقدام نکند. در قانون نیز مشخص شده است ظرف مدت ۶ماه به شخص ثالث منتقل کند و اگر در زمان تعیین شده انتقال با سند رسمی صورت نگیرد حکم ملغی می شود و مجوز از بین می رود. بنابراین اگر مستاجری نیاز دارد مورد اجاره را به دیگری منتقل کند یا باید به مالک مراجعه کند و رضایت او را بگیرد یا از طریق دادگاه اقدام کند و به موجب ماده ۱۹ روابط موجر و مستاجر تجویز انتقال منافع به غیر را درخواست کند. مسائل مالی مانند مالیات و ... برای ملکی که محل کسب پیشه و تجارت است برعهده چه کسی است؟ : طبیعی است که اگر مالیات و عوارض ناشی از عین ملک باشد بر عهده مالک عین مستاجره است اما در بیشتر مواقع مالیات ناظر بر فعالیت های تجاری در ملک است بنابراین این مورد بر عهده مستاجر است. آیا مالک می تواند به دلیل تغییر شغل مستاجر از دادگاه حکم تخلیه دریافت کند؟ : از موارد تخلیه ، تغییر شغل است. به عنوان مثال یک مغازه که قصابی است توسط مستاجر به عکاسی یا شغلی که هیچگونه ارتباطی به سرقفلی ندارد تغییر می کند. در واقع هیچگونه مشابهتی به یکدیگر نداشته باشد. توجه داشته باشید در اینجا صنف کسب و کار ملاک نیست ، بلکه از نظر عرف دو شغل قبلی و فعلی باید مشابهت داشته باشند. اگر مشابهت عرفی وجود نداشته باشد و بدون اجازه مالک صورت گرفته شده باشد از موارد تخلیه محسوب می شود و هیچگونه حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد. در صورتی که مالک قصد بازسازی ملک را داشته باشد اما مستاجر ملک را تخلیه نکند ، چگونه می توان از دادگاه حکم تخلیه گرفت؟ اگر ملکی نیاز به تجدید بنا داشته باشد مالک می تواند به شهرداری مراجعه کند و از شهرداری مجوز ساخت را بگیرد و در موعد قانونی که زمان پروانه تعیین می کند به دادگاه مراجعه کند و دادخواست تخلیه به لحاظ تجدید بنا دهد. در این مورد نیز تمام حقوق مستاجر لحاظ می شود و دادگاه به کارشناس دستور ارزیابی می دهد و اگر حقی در کسب پیشه وجود داشته باشد حتما در نظر گرفته می شود و مالک ملزم به پرداخت آن حق به مستاجر است تا بتواند دستور تخلیه را از دادگاه دریافت کند. بقلم دکتر فتح الله احمدی ، قاضی #ملک_سرقفلی_انتقال چگونگی ایجاد حق کسب و پیشه سرقفلی معمولا مبلغی است که مالک علاوه بر اجاره بها از مستاجر دریافت می کند، ولی حق کسب و پیشه مبلغی است که در قبال تخلیه یا انتقال مورد اجاره از سوی مالک به مستاجر پرداخت می شود. حق کسب و پیشه بیشتر در بستر زمان و به واسطه نوع فعالیت تجاری، مکان ملک و شهرت تاجر دست می آید. سرقفلی معمولا به مبلغی که مالک علاوه بر اجاره بها از مستاجر دریافت می کند گفته می شود. ولی حق کسب و پیشه مبلغی است که در قبال تخلیه یا انتقال مورد اجاره به مستاجر پرداخت می شود. اصولا حق کسب و پیشه در بستر زمان و به واسطه نوع فعالیت تجاری، مکان و متراژ ملک، شهرت تاجر و موارد این چنینی به دست می آید. مهمترین مساله ای که در روابط موجر و مستاجر باید به آن توجه کرد آن است که روابط آن ها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم می شود. اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند روابط استیجاری خود را تحت قانون مصوب سال 1376 در آورند باید نکاتی را در اجاره نامه رعایت کنند. 1⃣اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده باشد دو نفر شاهد باید زیر آن را امضا کنند و یا این که اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال 1376 باشد ولی طرفین قراردادشان را بعد از زمان لازم الاجرا شدن این قانون فرضا در سال 80 تمدید کرده باشند قراردادشان مشمول قانون سال 76 نخواهد بود و روابط شان بر مبنای قانون سال 1356 تنظیم خواهد شد و مطابق این قانون با آن ها رفتار می شود. ممکن است این سوال مطرح شود که آیا کسانی که روابط شان را بر مبنای قانون سال 1376 تنظیم می کنند حق سرقفلی به آن ها تعلق می گیرد؟ در پاسخ باید گفت اگر مالک، ملک تجاری اش را به دیگری اجاره دهد می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و بعد از پایان مدت اجاره و تخلیه مستاجر می تواند سرقفلی را به نرخ و قیمت عادله روز از مالک دریافت کند. برای این امر نیز اگر بین طرفین توافق وجود نداشته باشد دادگاه با تعیین کارشناس قیمت عادله روز را تعیین می کند و کارشناس نیز برای تعیین قیمت عادله مکان تجاری و نحوه استفاده از آن و موقعیت ملک و ... را در نظر می گیرد و چنان چه هر یک از طرفین نسبت به آن اعتراضی داشته باشند می توانند از دادگاه تقاضای ارجاع امر را به هیات سه نفره از کارشناسان به عمل آورند. حال اگر مالک هنگام اجاره، سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر مغازه را با سرقفلی به دیگری واگذار کند، رابطه این دو چگونه است؟ چنان چه مالک سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر با دریافت سرقفلی مغازه را به دیگری اجاره دهد پس از پایان مدت اجاره مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد و با پایان مدت اجاره مکلف است مغازه را تخلیه کند و اگر مدعی حقی است به کسی که ملک را از او اجاره کرده، مراجعه کند. بر طبق قانون و مطابق قرارداد اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد، آیا می تواند مالک را ملزم به انتقال مغازه به مستاجر دیگری کند؟ چنان چه مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد با پرداخت سرقفلی به مالک باز هم حق انتقال به غیر نداشته و پس از پایان مدت اجاره مکلف به تخلیه مغازه است و در این فرض که سرقفلی را به مالک پرداخته، مالک باید هنگام تخلیه به نرخ عادله روز به وی سرقفلی بدهد. سوال اساسی که اینجا پیش می آید این است که آیا حق کسب و پیشه به مستاجری که مطابق قانون سال 76 قرارداد اجاره تنظیم کرده، تعلق می گیرد؟ در جواب باید گفت اصولا برابر قانون سال 76 اصل بر آن است که حق کسب و پیشه وجود نداشته باشد مگر آن که دو شرط زیر وجود داشته باشد: 1-ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که ملک مورد اجاره در تصرف مستاجر است، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه ملک را ندارد و متعهد شود هر ساله ملک را به همان مبلغ به او واگذار کند. در این صورت مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود مبلغی را به عنوان سرقفلی از مالک مستاجر دیگر دریافت کند. 2-در ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک، ملک را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند. مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند. در احتمالی دیگر اگر مدت اجاره تمام شود و مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی نپرداخته باشد آیا می تواند مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه دریافت کند؟ جواب قانون خیر است. زیرا برابر قانون سال 76 تنها در صورتی که مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد، حق دارد هنگام تخلیه از مالک به نرخ عادله روز از او سرقفلی را باز پس گیرد.یکی از موارد مهم و چالش برانگیز این است که اگر مستاجر بدون رضایت مالک، عین مستاجره را به دیگری انتقال دهد و از طرفی مطابق قرارداد حق انتقال به غیر هم نداشته باشد حق سرقفلی پرداختی قابل مطالبه است یا خیر؟ سرقفلی بله #حق_کسب_سرقفلی یک سوال با سلام در پرونده ای قاضی دادگاه خواسته است که کارشناس راه و ساختمان تغییرات اساسی که در مغازه توسط خریدار سرقفلی ایجاد شده است را بیان کند خرید سرقفلی در سال ۶۴ انجام شده است مغازه در سال ۶۴ از سمت نما بصورت در و پنجره فلزی بوده است سال ۸۰ تبدیل به در کرکره ای برقی شده است؟آیا این تغییر اساسی است؟ همچنین آیا تغییر کف مغازه به کفپوش و نصب دیوارکوب چوبی دردیوار تغییر اساسی است؟ایااظهارنظر درخصوص تغییرات و تعمیرات وظیفه کارشناس ساختمان است ممنون میشوم راهنمایی بفرمایید پاسخ:توسط مهندس خزاعی سلام چون اظهار نظر درخصوص نوع تعمیر ویا نوع تغییر درساختمان و بنای احداثی یک موضوع فنی است پس در صلاحیت کارشناس راه وساختمان است معنی ومفهوم تعمیرات اساسی: یعنی هرگونه تعمیر در سازه بنا شامل ستون ، دیوارباربر و یا سقف که از لحاظ ایمنی و استحکام ساختمان حائز اهمیت می باشدرا شامل می شود واگر تعمیرات به اساس و سازه ساختمان صدمه نرسانده باشد لذا بعنوان تعمیرات جزئی وغیراساسی که جهت استفاده بهینه از ملک موضوع کارشناسی تلقی خواهدشد همچنین از نظر اکثر کارشناسان: تعمیرات و تغییرات ازجمله ؛ تعویض وتغییر پوشش کف و دیوارها و درب وپنجره درجهت استفاده بهینه از ملک منظور وتلقی می گردد. و ربطی به صدمه رساندن اساس و بنیان سازه ندارد اما اگر : تغییرات یا جابجایی یا حذف ستون یا تیر یا دیوار باربر و همچنین احداث زیر زمین یا احداث بالکن و یا مغازه دو دهنه را تبدیل به مغازه یک دهنه نمودن و یا در مغازه هایی که خدمات فنی (مانند مکانیکی ها ؛تراشکاری های سنگین و موتورهای سنگین صنعتی و...)که نیازبه نصب جرثقیل سقفی و دروازه یی درآنها می باشد همچنین به تعبیری دیگر تغيير اساسي: يعني هرگونه تغيير در داخل و يا خارج بنا كه صرفا به منظور ايجاد فضاي جديد و يا گسترش فضاهاي موجود ساختمان باشد" چون ایجاد بارهای اضافی مرده ‌. زنده . ثقلی و‌..‌. به سازه وارد وتحمیل می کند پس به سازه و اساس بنا صدمه وارد می کند. لذا این تغییرات به اساس بنا صدمه وارد کرده است #تعمیر_تغییر_تعدی_تفریط_بنا حق کسب وپیشه ، سرقفلی یا هر دو در سالهای اخیر، در قرارهای کارشناسی که دادگاه ها صادر می کنند و در احکام دادگاهها چیزی دیدم که قبلا ندیده بودم: «کارشناس حق کسب و پیشه و تجارت محل و حق سرقفلی آن را به تفکیک و جداگانه تعیین کند» جالب این است که کارشناس هم این کار را کرده و نمی دانم چگونه؟ واقعیت این است که «از نظر قانونی» ممکن نیست این دو در یک محل وجود داشته باشد. به عبارت دیگر به قول اهل منطق این دو مانعه الجمع هستند. با توضیح موضوع روشن خوهد شد اولا- در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1339 و همینطور قانون مصوب 1356 هیچ اثری از «سرقفلی» نیست و هر چه هست «حق کسب و پیشه و تجارت» است. در تعریف این حق می توان گفت: «حقی است که ایجاد آن به محض انعقاد عقد اجاره برای مستاجر محل کسب و کار آغاز می شود و در موقع تخلیه در موارد خاص باید به مستاجر پرداخت شود. این حق به تدریج ایجاد می شود و به علت تخلف مستاجر از شروط اجاره ممکن است نصف یا کل آن از بین برود» پس باید به یاد داشته باشیم ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت برای مستاجر محل کسب به هیچ وجه ارتباطی به اینکه در آغاز رابطه استیجاری مستاجر چیزی - علاوه بر اجاره بها-به موجر بپردازد یا نپردازد ندارد. ثانیا- در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ، سرقفلی عبارت است از پولی که مستاجر در آغاز رابطه استیجاری به موجر می دهد تا او به اجاره دادن محل به او (مستاجر) راضی شود. این پول علاوه بر اجاره بهاست. همینطور به پولی که مستاجر اول (اگر حق داشته باشد مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد) از مستاجر دوم می گیرد تا محل را، برای بقیه مدت اجاره، به او(مستاجر) اجاره دهد، سرقفلی می گوییم. بالاخره وقتی موجر که ملکش را به مستاجری برای محل کسب اجاره داده، پیش از آنکه مدت اجاره تمام شود، می خواهد محل را تخلیه کند. اگر مستاجر راضی شود با گرفتن مبلغی محل را تخلیه کند به این مبلغ هم سرقفلی گفته می شود. توجه داشته باشیم سرقفلی را فقط برای محلی که پروانه ساختمان و گواهی پایان کار آن «تجاری» باشد می شود گرفت حال آنکه حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجری که موجر محل مسکونی را برای کسب و کار به او اجاره داده بود، هم تعلق می گرفت مستاجر محلی که بعد از 1376 برای کسب و کار اجاره داده شده و در آغاز اجاره پولی به موجر به عنوان سرقفلی پرداخته باشد، در پایان مدت اجاره و زمان تخلیه مستحق دریافت سرقفلی به نرخ روز است. البته در مورد اینکه این «نرخ روز» را چگونه باید محاسبه کرد اختلاف نظر وجود دارد که بحث جداگانه ای را می طلبد ثالثا- قطعا به اینکه به لفظ قانون 1356 و قانون 1376 تاکید داریم توجه دارید. علت این است که «سرقفلی» از دیرباز و پیش از 1356نیز در عرف ما وجود داشته اما تا 1365 به قانون مدون راه نیافته است. برای اولین بار در سال 1365قانونگذار این کلمه را در تبصره ای که به ماده 9 قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1362 اضافه کرد، آورد پیش از آن بعضی موجران وجهی علاوه بر اجاره بها در آغاز عقد اجاره از مستاجر می گرفتند. این وجه «سرقفلی» نامیده می شد و در متن اجاره نامه عادی یا رسمی هم می نوشتند فلان مبلغ بابت «سرقفلی» از مستاجر دریافت شدو اگر چیزی پرداخت نشده بود می نوشتند مستاجر بابت سرقفلی چیزی نپرداخته و در موقع تخلیه حق مطالبه سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت یا حق کسبی و مانند اینها را ندارد. این حق مستاجر را در مورد گرفتن حق کسب و پیشه و تجارت،در موقع تخلیه،از بین نمی برد. چون قانون1356 قانونی حمایتی برای حفظ حقوق مستاجران بود و قانونگذار در ماده 30 قانون اینگونه اقدامات را باطل دانسته بود. شاید این توضیح هم مفید باشد که در تبصره ماده 9 الحاقی سال 1365 پرداخت وجهی به عنوان «سرقفلی» صرفا باعث می شد رابطه استیجاری مشمول قانون 1356 قرار گیرد و محل در پایان مدت قابل تخلیه نباشد و میزان «حق کسب و پیشه و تجارت» به شرحی که خواهیم گفت، تغییر کند. به عبارت دیگر این سرقفلی و آثار و نتایج پرداخت آن با سرقفلی موضوع قانون 1376 فرق دارد. رابعا- اینکه در محدوده قانون 1356 در ابتدای اجاره چیزی به موجر به عنوان سرقفلی پرداخت می شد یا نمی شد در میزان حق کسب و پیشه و تجارت، در موقع تخلیه تاثیر داشت. یعنی اگر دو مغازه در یک تاریخ با اجاره مساوی و شرایط و مدت یکسان برای یک شغل -مثلا طلا فروشی- اجاره داده می شد و بعدا دقیقا در یک زمان موجب تخلیه هر دو پیدا می شد ( مثلا موجر می خواست محل را تخریب و نوسازی کند) و موجر می بایست به مستاجران حق کسب و پیشه و تجارت پرداخت کند، مبلغی که-طبق نظر کارشناس- به مستاجری که در ابتدا به موجر چیزی به عنوان سرقفلی. پرداخته بود، تعلق می گرفت، ادامه بخش اول؛ از ان چه به دیگری - که چیزی نپرداخته بود- پرداخت می شد، بیشتر بود. نتیجه : در قانون 1356 چیزی به اسم «سرقفلی» وجود ندارد و در قانون 1376 چیزی به نام «حق کسب و پیشه و تجارت» نداریم. بنابراین امکان ندارد به مستاجری هم سرقفلی تعلق بگیرد و هم حق کسب و پیشه و تجارت. حتی وقتی محلی که پیش از 1376 برای کسب و کار اجاره داده شده، بعد از لازم الاجرا شدن قانون 1376، با رضایت موجر از طرف مستاجر اصلی و اولیه، به فرد دیگری منتقل شود و مستاجر اولیه از این فرد دومی وجهی بگیرد (که این وجه را صرفا سرقفلی می گویند و این کار را خرید و فروش سرقفلی)، اگر موجبی برای تخلیه این مغازه با پرداخت چیزی به مستاجر ایجاد شود (مثلا همان نیاز به نوسازی) ، باز هم این «چیز» یعنی وجه پرداختی- حق کسب و پیشه و تجارت خواهد بود نه «سرقفلی» بنابراین فرضِ اینکه به محلی هم سرقفلی تعلق بگیرد و هم حق کسب و پیشه و تجارت، غیر قابل قبول و منتفی است. بقلم:بهمن کشاورز پرسش: آیا امکان بازداشت سرقفلی و فروش آن از طریق مزایده مقدور است؟ پاسخ:بازداشت سرقفلی جهت استیفای طلب با توجه به ماده 62 اصلاحی آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی بلااشکال است و مزایده و فروش آن با رضایت مالک یا در مواردی که مستأجر حق انتقال به غیر دارد فاقد منع قانونی است. توجهاً به ماده 51 قانون اجرای احکام مدنی از حق سرقفلی به میزان محکومٌ‌به و هزینه‌های اجرایی بازداشت و فروخته می‌شود و برنده مزایده باید تمامی وجوه مبلغ فروش را تأدیه کند و دایره اجرا پس از پرداخت محکومٌ‌به و کسر هزینه‌های اجرایی در صورتی که باقی‌مانده‌ای باشد آن را به محکومٌ‌علیه مسترد می‌کند. حق کسب و پیشه قابل توقیف بوده و از طریق ارث به همسر نیز می‌رسد که میزان یک چهارم یا یک هشتم برحسب مورد است. پرسش: با عنایت به اینکه در مورد سرقفلی تعریفی از نظر اینکه سرقفلی در زمره اموال منقول است یا غیرمنقول نشده است ؛ لذا خواهشمند است دستور فرمایید کتباً به هیئت بدوی رسیدگی به تخلفات اداری وزارت امور اقتصادی و دارایی اعلام شود آیا سرقفلی در زمره اموال منقول یا در حکم اموال غیرمنقول است؟ پاسخ:حق کسب یا پیشه یا تجارت از جمله حقوق مالی بوده که قابل توقیف است و چون از طریق کارشناسی نیز به ریال تعیین می‌شود به‌علاوه جزو ماترک بوده و از طریق ارث با توجه به ضابطه اموال منقول به میزان یک چهارم یا یک هشتم به همسر می‌رسد؛ لذا جزء اموال منقول محسوب می‌شود. پرسش:آیا به انبار کالا که در کاربری مسکونی قرار گرفته و به وسیله شهرداری تخریب شده است حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر تعلق می‌گیرد یا خیر؟ مستأجری علاوه بر محل کسب و پیشه خود، محلی را نیز برای انبار کالای تجاری اجاره کرده است محل انبار کالا در کاربری مسکونی قرار داشته و با رأی کمسیون ماده 100 قانون شهرداری تخریب گردیده است. تکلیف مستأجر چیست؟ پاسخ: حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر ، عبارت است از مجموعه سرقفلی پرداختی مستأجر به موجر در زمان برقراری رابطه استیجاری به اضافه هزینه‌هایی که مستأجر در مورد اجاره مصرف کرده و به‌علاوه زحماتی که مستأجر برای جذب مشتری به مورد اجاره و رونق فعالیت کسبی متحمل شده است. در خصوص مورد استعلام که مورد اجاره به صورت انبار کالا مورد استفاده مستأجر بوده و قسمتی از آن طبق نظر کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری مسکونی شناخته شده و تخریب گردیده است هیچ‌گونه حق کسب و پیشه یا خساراتی به مستأجر تعلق نمی‌گیرد؛ زیرا اولاً: مستأجر طبق مفاد استعلام سرقفلی به موجر پرداخت نکرده تا از این بابت بتواند مبلغی را مسترد نماید؛ ثانیاً: رونق فعالیت یا جلب مشتری در انبار کالا، قابل تصور نیست؛ ثالثاً: یک مرجع قانونی و طبق مقررات قانونی اقدام به تخریب قسمت مسکونی کرده و موجر نقشی در این ماجرا نداشته است. ولی مستأجر می‌تواند با توجه به میزان اجاره‌بهای کل انبار و قسمت تخریب شده آن، درخواست تعیین اجاره‌بهای مورد اجاره را پس از تخریب قسمت مسکونی از دادگاه بخواهد و یا با بقای مدت اجاره، تقاضای فسخ اجاره‌نامه و تخلیه مورد اجاره را بنماید و در صورت انقضای مدت اجاره آن را تخلیه کند. زوجه دائمی که از وراث مستأجر باشد از حق کسب یا پیشه یا تجارت سهم می‌برد ولی اگر جزء وراث مالک باشد از این حق سهم نمی‌برد. پرسش: نظر به اینکه حق کسب یا پیشه یا تجارت به تبع محل کسب و پیشه در حکم غیرمنقول محسوب است لذا با عنایت به مواد 946 و 947 از قانون مدنی که استحقاق زن از ماترک غیرمنقول همسر را منحصر به قیمت ابنیه و اشجار دانسته است نظریه مشورتی در خصوص ذی‌سهم بودن عیال در سرقفلی چیست؟ پاسخ:در صورتی که زوجه دائمی از جمله وراث مستأجر متوفی باشد، از حق کسب و پیشه یا تجارت که حق مالی است ارث می‌برد، لکن در صورتی که ازجمله وراث مالک مغازه استیجاری باشد، برای مالک نسبت به ملکی که در اجاره مستأجر است، حق کسب و پیشه وجود ندارد تا برای همسر از این جهات سهمی داشته باشد، اما وفق مقررات قانون مدنی نسبت به اعیان ماترک با توجه به حصه سهیم است. به‌علاوه چنانچه مغازه با توافق وارث مالک به اجاره واگذار گردد و سرقفلی از مستأجر دریافت شود زوجه ذی‌سهم بوده و معادل یک‌هشتم وجه دریافتی بابت سرقفلی به همسر یا همسرتان دائمی متوفی می رسد نقل از کانال سرقفلی و املاک #سرقفلی_ملک_مغازه تعمیرمغازه دارای مستاجر بعهده کیست؟؟!! ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به تعمیرات عین مستأجره پرداخته و تعمیرات اساسی عین مستأجره را بر عهده موجر و تعمیرات جزئی را بر عهده مستأجره قرار داده و اشعار می‌دارد: «تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.» ماده ۲۱ همان قانون در تعیین تکلیف اختلافات راجع به تعمیرات مقرر می‌دارد: «رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهد مستأجر می‌تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده، مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره‌بها به حساب موجر بگذارد.» آنچه از جمع این دو ماده برمی‌آید این است که تعمیرات اساسی عین مستأجره بر عهده موجر و تعمیرات جزئی به عهده مستأجر است. و حل اختلاف موجر و مستأجر راجع به تشخیص این دو و چگونگی انجام آن با دادگاه می‌باشد. نقل ازکانال دانستنیهای سرقفلی واملاک #تعمیر_مغازه_سرقفلی سرقفلی سرقفلی که در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر با نام حق کسب و پیشه یا تجارت شناخته می‌شد، حقی است که قانون‌گذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بود تا از آن‌ها به نحوی ویژه حمایت کرده باشد. اولین نکته که از این تعریف مشخص می‌شود این است که این حق تنها برای اماکن تجاری تعریف می‌شود و برای اماکن مسکونی چنین حقی تعریف نمی‌شود. اما سوال این است که چرا باید از مستاجر اماکن تجاری حمایت ویژه کرد؟ فرض کنید شما یک دهنه مغازه متروکه را از مالک اجاره می‌کنید، در آن یک مغازه پوشاک راه‌اندازی می‌کنید و با تلاش فراوان شهرت مغازه‌تان را افزایش می‌دهید و مشتریان زیادی برای خود دست و پا می‌کنید. حال اگر مالک بعد از اتمام مدت قرارداد شما را از مغازه بیرون کند، در واقع از شهرت و اعتباری که شما برای آن مغازه و کسب و کارتان جمع کرده‌اید رایگان به نفع خود استفاده می‌کند؛ حال آنکه شما مجبورید به مغازه‌ی دیگری بروید و روز از نو روزی از نو. پس قانون‌گذار به این فکر افتاده است که این ارزش افزوده‌ی پنهان برای اماکن تجاری را در نظر بگیرد و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند. همین‌جا مشخص می‌شود چرا حق کسب و پیشه یا تجارت تنها برای اماکن تجاری تعریف می‌شود، زیرا به ارزش اماکن مسکونی به واسطه زندگی کردن افراد داخل آن افزوده نمی‌شود. قانون روابط موجر و مستاجر، که در سال 1356 تدوین شده بود، در سال 1376 دست‌خوش تغییر شد. موضوع «سرقفلی» نیز با تغییر قانون دچار تحول شد. در قانون سال 56 از مفهوم ذکر شده به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت یاد شده، است حال آنکه در قانون سال 76 (قانون فعلی) این مفهوم با تفاوت‌هایی به «سرقفلی» تغییر پیدا کرده است. بنابراین اگر قرارداد اجاره پیش از سال 76 منعقد شده باشد باید به قانون سال 56 رجوع کرد. نقل از کانال دانستنی های املاک وسرقفلی #سرقفلی_حق_کسب_پیشه مفهوم سرقفلی در لغت و کتب حقوقی در مورد مفهوم سرقفلی نظرات مختلفی بیان شده است که از آن جمله می توان به این موارد اشاره کرد:سرقفلی در فرهنگ فارسی معین به « حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند به جهت تقدم در اجاره، شهرت، جمع آوری مشتری و غیره» تعبیر شده است. در فرهنگ دهخدا ذیل کلمه سرقفلی،چنین آمده است « چیزی که از کرایه دار دکان بگیرند و آن مزد گشودن قفل است که داخل کرایه نیست. مرحوم ناظم الاطباء در فرهنگ نفیسی،ذیل کلمه مذکور آورده است « وجهی که ازکرایه دار خانه و دکان،علاوه بر کرایه دریافت می‌کنند.» آقای دکتر جعفر لنگرودی در دانشنامه‌ی حقوقی ذیل کلمه سرقفلی آورده اند « پولی که مستأجر ثانی ( به معنی اعم ) به مستأجر سابق درموقع انتقال اجاره بلاعوض می دهد و همچنین مستأجر اول به موجر (مالک) می دهد . این وجه از مصادیق دارائی نامرئی است و عنوان در آمد اتفاقی را ندارد، به شرط اینکه ناشی از جمع آوری مشتریان و کارکردن مستأجر باشد والّا مالکی که مغازه می سازد و آن را با گرفتن پول به نام سرقفلی، اجاره می دهد،این پول جزء درآمد محسوب است و مالیات بر درآمد به آن تعلق می گیرد. واضح است که سرقفلی از اصطلاحات حقوق تجارت است و در آنجا ذیل عنوان مایه‌ی تجاری به سرقفلی نیز اشاره می‌شود. مایه‌ی تجاری که به زبان فرانسه به آن FOND DE COMMERCE گفته می شود عبارت از مجموع اموال مادی و غیر مادی است که برای تجارت مؤسسه،مورد بهره برداری قرار می‌گیرد. سرقفلی را باید جزئی از اجزاء مایه‌ی تجاری دانست. حق سرقفلی که جزئی از اجزاء مایه تجاری است در فرانسه به عنوان Propriete commercial نامیده می‌شود،عبارت است از حقی که تاجر برای تقدم در اجاره‌ی محل و ادامه‌ی تجارت خود در محل کار خود دارد. در حقوق ایران،به حقی که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری و شهرت و فعالیت خود برای محل کار خود، ایجاد می کند،سرقفلی گفته می شود.علاوه بر آن حقی که صاحب محلی که دارای موقعیت خوبی است،برای مالک خود قائل می شود؛قبل از اینکه اصولاً آن محل به اجاره داده شود. به این حق نیز سر قفلی گفته می شود. در رابطه با پیشینه تاریخی قوانین مربوط به سرقفلی می شود به این قوانین اشاره کرد: 1_ قانون روابط مالک و مستأجر،مصوب خرداد ماه 1339 که به صراحت حق کسب و پیشه و تجارت را شناخته است. 2_ قانون روابط مؤجر و مستأجر،مصوب دوم مرداد ماه 1356 3- قانون روابط مؤجر و مستأجر، مصوب 13/2/1362 4- قانون روابط مؤجر و مستأجر، مصوب 1376 لازم به ذکر است که به موجب ماده¬ی (32) قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب 1356،قانون مصوب سال 1339 به صراحت منسوخ گردیده ولی حق سرقفلی به موجب ماده (19) قانون مذکور پذیرفته و شناسایی گردید. در قانون سال 1362 نیز که مربوط به روابط موجر و مستأجر است، اشاره‌ای به سرقفلی نشده است. لیکن در مصوبه‌ی مجمع تشخیص مصلحت نظام،در خصوص حق کسب پیشه یا تجارت مصوب 5/10/69 به این امر تصریح شده است که « در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 2/5/1365عمل شود.ماده واحده الحاقیه به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 15/8/65 به قوت خود باقی است. #سرقفلی_حق_کسب_پیشه نمونه ایی از کاملترین و بهترین فراز پایانی گزارش تعیین حق کسب وپیشه یک مغازه _ #نمونه_گزارش_سرقفلی_حق_کسب #صورت‌جلسه نشست قضائی عوامل موثر در تعیین مبنای محاسبه حق کسب و پیشه یک باب مغازه به موجب قرارداد در 30 سال پیش بدون پرداخت سرقفلی به مستأجر واگذار شده است. مستأجر پس از چندین سال فعالیت آن را تعطیل و در مدت 10 سال هیچ‌گونه فعالیت کسبی در آنجا نداشته است.?!! لازم به ذکر است در این مدت اجاره بهای ماهانه به موجر پرداخت شده است. اکنون موجر درخواست تخلیه ملک را جهت اخذ پروانه ساختمان‌کرده است. در فرض سؤال: 1ـ آیا مبنای حق کسب و پیشه در اماکن تجاری فعالیت کسبی است؟ 2ـ در صورت ‌قائل به پرداخت حق کسب و پیشه بودن مبنای محاسبه چگونه است؟ 3ـ آیا بسته بودن مغازه دلیل برخروج از قابلیت انتفاع است ‌و ‌یا تخلف مستأجر محسوب می‌گردد؟