نخست فرض مالک نبودن محکوم علیه — اجرای احکام مدنی (دو جلد) (شمس)

دوم - فرض مالک بودن م. ع. و نبودن سابقه استعلام ۵۹۷ اداره ثبت با مراجعه به پرونده ثبتی و عند الاقتضا دفتر املاک و احراز مالکیت م. ع. نسبت به ملک ممکن است با یکی از دو حالت زیر، روبه رو شود ۵۹۸ خاتمه نیافتن جریان ثبتی ملک و بازداشت آن - چنانچه عملیات مقدماتی ثبت ملک آغاز شده اما خاتمه نیافته باشد در هر مرحله که باشد، اگر م. ع. متقاضی ثبت بوده و تا زمان رسیدن دستور بازداشت به اداره ثبت م. ع. ب. حکایت پرونده ثبتی ملک را ب. ت. ب. مواد ۴۱ و ۴۳ ق.ث. نک ش ۵۷۰ و ۵۷۱) انتقال نداده باشد و سابقه استعلام نک ش. ۶۰۳ به بعد نیز وجود نداشته باشد ملک به عنوان مال م. ع. ب. نفع محکوم له بازداشت میشود؛ بدین ترتیب که مراتب بازداشت ملک در پرونده ثبتی و دفتر املاک بازداشتی قید شده و در پاسخ دستور اجرا بازداشت ملک به اجرا اعلام می شود. همچنین در همان حالتی که جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته، چنانچه متقاضی ثبت ق شد، به حکایت پرونده ثبتی انتقال داده باشد نک ش ۵۷۰ و ۵۷۱)، چون ادامه عملیات ثبتی به نام منتقل الیه ادامه می یابد و منتقل الیه در واقع مالک رسمی ملک تلقی میشود اگرچه م. ع. د. ابتدا، متقاضی ثبت بوده اما چون ملک را انتقال داده است بازداشت ملک به عنوان مال م. ع. ممکن نیست و اداره ثبت این موضوع را به اجرا اعلام می نماید؛ اما چنانچه متقاضی ثبت شخص دیگری بوده و در جریان عملیات ثبتی به حکایت پرونده ثبتی ملک را به م. ع. منتقل نموده باشد محکوم علیه، مالک رسمی تلقی می شود و اداره ثبت به ترتیبی که گفته شد، ملک را به عنوان مال م. ع. بازداشت و مراتب را به اجرا اعلام می نماید. ۵۹۹ در همین حالتی که جریان ثبتی ملک به نام م. ع. ادامه داشته اما خاتمه نیافته پرسش این است که چنانچه در اجرای مواد ۱۶ به بعد ق. ث، نسبت به درخواست ثبت م. ع. اعتراض شده و اعتراض در جریان رسیدگی باشد آیا اداره ثبت باید ملک را بازداشت کند؟ در پاسخ باید گفت که اداره ثبت دستور بازداشت را در پرونده ثبتی منعکس و بایگانی و در دفتر بازداشتی ها نیز قید می کند؛ اما در پاسخ اجرا ضمن اعلام بازداشت ملک اعتراض به ثبت آن را نیز تصریح می کنند. در این صورت چنانچه اعتراض به ثبت که باید در دادگاه صالح مورد رسیدگی قرار گیرد به موجب رأی نهایی مردود اعلام شود بازداشت معتبر می ماند و تمام آثار خود را از همان زمان انعکاس بازداشت ملک در دفتر بازداشتی ها خواهد داشت و اگر اعتراض به موجب رأی نهایی به سود معترض به ثبت باشد، چون مشخص می شود که م. ع. نسبت به ملک مالکیتی نداشته بازداشت کان لم یکن میشود. ۶۰۰. خاتمه یافتن جریان ثبتی ملک و بازداشت آن چنانچه اداره ثبت با ملاحظة سوابق ثبتی تشخیص دهد که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته و ملک در دفتر املاک به ثبت رسیده و آخرین مالک ملک نیز به حکایت پرونده ثبتی و دفتر املاک، م. ع. م. ب. و سابقه استعلام نک ش. ۶۰۳ به بعد نیز وجود نداشته باشد مراتب بازداشت را در پرونده ثبتی و دفتر املاک منعکس و بازداشت شدن ملک را به اجرا اعلام می کند. ۶۰۱. بی تأثیر بودن وضعیت ملک، از حیث اشاعه، سابقه بازداشت یا... چنانچه بسته به مورد ملک به حکایت پرونده ثبتی یا دفتر املاک به نام م. ع. باشد و وضعیت ثبتی ملک از سوی مرجعی قضاوتی استعلام نشده و دفتر خانه ای نیز چنین استعلامی ننموده باشد نک ش ۶۰۳ به بعد ملک بازداشت میشود؛ تفاوتی نمی کند که مفروز یا مشاع باشد؛ سابقه بازداشت داشته یا نداشته باشد؛ در رهن باشد یا نباشد؛ به گونه دیگری در وثیقه طلب شخص دیگری باشد یا نباشد؛ منافع ملک رسماً واگذار شده یا نشده باشد؛ نسبت به آن حق عینی دیگری مانند حق انتفاع ا... رسماً به دیگری واگذار شده یا نشده باشد. به هر روی در هر یک از این حالات اداره ثبت با چشم پوشی از این امر که آیا ملک از حیث ارزش گنجایش چنین بازداشتی را دارد یا ندارد که البته از پرونده ثبتی معمولاً ارزش واقعی ملک به دست نمی آید باید بسته به مورد ملک یا اگر سابقه بازداشت رهن و یا وثیقه دارد مازاد آن را بازداشت کند؛ یعنی مراتب بازداشت را در دفتر املاک قید و دستور بازداشت را در پرونده ثبتی بایگانی نموده و مراتب را با درج جزئیاتی که گفته شد به موجب نامه ای به قسمت اجرا در پاسخ دستور بازداشت، اعلام و نسخه دوم این نامه را نیز در پرونده ملک بایگانی کند. روشن است که چنانچه پیش از بازداشت نسبت به ملکه حقوقی واگذار شده باشد، ملک با لحاظ این حقوق بازداشت می شود و بازداشت لطمه ای به حقوق اشخاص ذی حق وارد نمی کند؛ مانند آنکه پیش از بازداشت نسبت به ملک حق انتفاع یا حق ارتفاقی واگذار شده باشد. ۶۰. پس همانگونه که گفته شد سهم مشاع م. ع. د. مال غیر منقول مشاع نیز قابل بازداشت است. روشن است که بازداشت سهم مشاع م. ع. از مال و حتی فروش آن مستلزم افراز یا تقسیم مال نمیباشد زیرا در اشاعه سهم هریک از شرکا از نظر حقوقی، مفروز است به گونه ای که هر یک می تواند بدون اذن دیگر مالکین مشاعی، هر تصرف حقوقی در سهم خود نماید مانند آنکه سهم خود را بفروشد؛ در حقیقت آمیختگی سهم مالکین مشاعی از نظر مادی اگرچه موجب می شود تصرف مادی هر شریکی در سهم خود همزمان تصرف مادی در سهم دیگر شرکای مشاعی بوده و از این رو مستلزم اذن همه شرکا باشد اما در واقع خریدار مال مشاع، از هر حیث جایگزین فروشنده مالک مشاعی پیشین میشود و همان گونه که مال فروشنده در حال اشاعه بوده است مال خریدار نیز در همین حالت است. سوم فرض مالک بودن م. ع. و سابقه استعلام ۶۰۳ سابقه استعلام سردفتر اسناد رسمی - حالت دیگری که اداره ثبت پس از دریافت دستور بازداشت ملک می تواند با آن روبه رو شود این است که اگرچه به حکایت سوابق ثبتی ملک به م. ع. تعلق دارد اما پیش از رسیدن دستور بازداشت ملک به اداره ثبت یکی از سردفتران اسناد رسمی با اعلام این امر که مالک م. ع. قصد انتقال ملک را دارد وضعیت ثبتی ملک را استعلام کرده باشد. در این صورت روشن است که چنانچه تا زمان این اداره پاسخ استعلام سردفتر را نداده باشد، باید برابر دستور اجرا اقدام به بازداشت ملک نموده و در پاسخ استعلام سردفتر نیز با استناد به دستور بازداشت بازداشت شدن ملک را به سردفتر اعلام تا از تنظیم سند انتقال خودداری شود. ۶۰۴. اما چنانچه در همان فرض دستور بازداشت ملک در زمانی به اداره ثبت رسیده باشد که اداره ثبت پاسخ سردفتر را داده و در واقع انتقال ملک را بلامانع اعلام کرده باشد اداره ثبت با دریافت دستور بازداشت باید سوابق ثبتی را بررسی تا مشخص شود که آیا مالک ملک را پیش از رسیدن دستور بازداشت انتقال داده یا ملک به نام مالک است. تشخیص این امر علی القاعده، دشوار نیست؛ زیرا چنانچه سر دفتر پس از تنظیم سند رسمی انتقال برگ خلاصه معامله را به اداره ثبت فرستاده و رسیده باشد مشخص میشود که پیش از رسیدن دستور بازداشت ملک به اداره ثبت سردفتر استعلام کننده، سند رسمی انتقال ملک را از م. ع. ب. خریدار تنظیم نموده و بنابراین محکوم علیه، در زمان رسیدن دستور بازداشت به اداره ثبت مالکیتی در ملک ندارد؛ در این صورت اداره ثبت همین امر مالک نبودن م. ع. را به قسمت اجرای دادگاه در پاسخ به دستور بازداشت اعلام می کند. در واقع در چنین فرضی در زمان رسیدن دستور بازداشت به حکایت دفتر املاک و پرونده ثبتی ملک متعلق به م. ع. نمی باشد. ۱۰۵ اما اگر در زمان رسیدن دستور بازداشت یکی از سر دفتران اسناد رسمی وضعیت ثبتی ملک را برای انتقال آن استعلام نموده و اداره ثبت نیز پاسخ آن را داده باشد اما به علت نرسیدن برگ خلاصه معامله به اداره ثبت از محتویات پرونده ثبتی و دفتر املاک مشخص نشود که آیا م. ع. مانند گذشته مالک است برابر پرونده ثبتی و دفتر املاک و یا آن را انتقال داده است ب. ت. ب. پاسخ به استعلام سردفتر در این صورت به درخواست محکوم له اداره ثبت باید پیرو پاسخ استعلام، فوراً، کتباً به سردفتر استعلام کننده دستور دهد که اگر سند انتقال تا آن زمان تنظیم گردیده برگ خلاصه معامله را بفرستد تا بر پایه آن پاسخ قسمت اجرا داده شود ملک به نام م. ع. نیست و اگر سند انتقال تنظیم نشده سردفتر از تنظیم سند، پس از آن خودداری کند زیرا ملک بازداشت است. سر دفتر با دریافت این نامه از اداره ثبت مکلف است چنانچه سند انتقال تنظیم نشده از تنظیم آن خودداری کند؛ در این صورت دستور بازداشت، تمام آثار خود را از تاریخ رسیدن آن به اداره ثبت خواهد داشت. اما چنانچه سر دفتر، سند انتقال تنظیم نموده باید برگ خلاصه معامله را به اداره ثبت بفرستد در این صورت اداره ثبت مالک نبودن م. ع. و ممکن نبودن بازداشت ملک را به قسمت اجرا اعلام می نماید. ۶۰۶ پرسش این است که اگر پاسخ سردفتر نشان دهد که ملک پس از رسیدن دستور بازداشت به اداره ثبت منتقل شده تکلیف چیست؟ باید پذیرفت که چون به هر روی انتقال ملک پس از بازداشت انجام شده است مواد ۵۶ و ۵۷ ق.ا.ا.م. بسته به مورد قابل اجرا میباشند نک ش. ۱۴۷ به بعد).