دکترین
نظریه شماره ۷/۹۶/۳۰۰۶ مورخ ۱۳۹۶/۱۲/۰۶ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره وضعیت حقوقی ودیعه مستأجر در مزایده ملک موجر ورشکس
نظریه شماره ۷/۹۶/۳۰۰۶ مورخ ۱۳۹۶/۱۲/۰۶ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره وضعیت حقوقی ودیعه مستأجر در مزایده ملک موجر ورشکسته
در این نظریه، سوال اصلی این است که آیا مستأجر می‌تواند حق حبس خود را تا زمان پرداخت ودیعه از سوی خریدار حفظ کند یا خیر. با استناد به مواد ۳ و ۴ قانون روابط موجر و مستأجر و با توجه به این نکته که در واگذاری ملک از طریق مزایده باید شرایط اجاره لحاظ شود، نظریه اعلام می‌کند که خریدار جدید به عنوان قائم مقام قانونی موجر در همه تعهدات و حقوق، مسئول بازپرداخت ودیعه مستأجر است و مستأجر می‌تواند برای استرداد ودیعه به وی رجوع کند. این نظریه بر اهمیت رعایت مقررات اجرای احکام و شرایط قراردادهای مربوطه تأکید دارد.
استعلام
در پرونده ای شخصی ملک خود را با مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۳۵۰ ریال ودیعه اجاره داده و از طرفی موجر به شخص دیگری بدهکار بوده که طلبکار اقدام به توقیف ملک مذکور نموده و در نهایت از طریق مزایده آن را تملک نموده و موجر نیز شخصی ورشکسته می باشد. حال آیا تخلیه و تحویل ملک مذکور منوط به پرداخت ودیعه مستأجر از جانب خریدار در راستای ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر می باشد و مستأجر در این خصوص دارای حق حبس خواهد بود و یا اینکه خریدار تعهدی نسبت به پرداخت ودیعه به مستأجر نداشته و مستأجر باید ملک را تحویل خریدار داده و بعدا به موجر مراجعه نماید؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
با توجه به ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ ، پس از انقضاء مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی، امکان تخلیه عین مستأجره وجود دارد و در ماده ۴ قانون مذکور، تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد سند یا ودیعه یا تضمین به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا مقرر گردیده است و با عنایت به اینکه در واگذاری قراردادی بین خریدار و فروشنده، اوصاف و شرایط مبیع ذکر می شود و در واگذاری از طریق اجرای احکام دادگاه یا اجرای ثبت، رعایت مقررات مربوط (از جمله ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی و ماده ۱۲۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا) الزامی است و در این مقررات، تصریح شده که اگر ملک در اجاره باشد، باید مدت اجاره و مال الاجاره قید شود، بدیهی است که در ارزیابی و فروش، این شرایط مورد توجه برنده مزایده یا خریدار قرار دارد و با عنایت به اینکه پس از واگذاری عین مستأجره به شرح مذکور، موجر قبلی سمتی در مورد اجاره ندارد، خریدار جدید یا منتقل الیه، همان طور که قائم مقام قانونی موجر در استیفاء حقوق مالکانه می باشد، در انجام تعهدات نیز قائم مقام موجر یا مالک قبلی است و مستأجر می تواند برای استرداد ودیعه به وی رجوع نماید.
Add a comment
2
1
نظریه مشورتی در خصوص تقدم طلب و حق مستاجر بر دیگر شکات و طلبکاران
تاریخ نظریه: ۱۴۰۲/۰۵/۳۰ شماره نظریه: ۱۴۰۲-۳/۱-۲۰۱ شماره پرونده: ۱۴۰۲-۳/۱-۲۰۱ح
استعلام: در پرونده اجرایی این دادسرا، ملک محکوم‌علیه توقیف و به مزایده گذاشته شده است؛ اما در زمان مزایده به وجود مستأجر در ملک و ودیعه وی نزد مالک توجه نشده و مستأجر پس از تخلیه بعدی ملک دریافت ودیعه خود را درخواست می‌کند؛ توضیح آنکه، در فرآیند مزایده و در حین صورت‌برداری اموال به بند ۳ ماده ۱۰۶ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، مبنی بر درج «داشتن حق اشخاص ثالث و نوع و میزان آن» و یا بند ۶ ماده ۱۳۸ این قانون مبنی بر قید «تعیین حقوق اشخاص نسبت به ملک» توجه نشده است و در حال حاضر از یک سو، ملک فروخته شده تکافوی محکوم‌به را ندارد و پرونده کثیرالشاکی است و محکوم‌لهم به پرداخت ودیعه از محل فروش ملک معترضند و از سوی دیگر، موضوع منصرف از مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون مذکور است؛ زیرا مستأجر ادعای حقی نسبت ملک مورد مزایده ندارد تا او را به ارائه سند رسمی یا حکم دادگاه ملزم بدانیم یا به طرح دعوای حقوقی ارشاد کنیم. همچنین مالک قبلی (محکوم‌علیه) و مالک فعلی (برنده مزایده) خود را مکلف به پرداخت ودیعه نمی‌دانند. با عنایت به مراتب پیش‌گفته، خواهشمند است اعلام فرمایید آیا مستند قانونی، مقرره، ضابطه و یا حتی رویه‌ای مبنی بر تقدم طلب و حق مستأجر بر دیگر شکات و طلبکاران وجود دارد؟ یا آنکه مستأجر مانند محکوم‌لهم در زمره غرما قرار می‌گیرد و به تناسب طلب خود، سهم می‌برد و یا آنکه صرفاً پس از اخذ رأی، می‌تواند برای مطالبه طلب مراجعه کند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه: اولاً، وفق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، پس از انقضاء مدت اجاره، به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی، امکان تخلیه عین مستأجره وجود دارد؛ همچنین به موجب ماده ۴ این قانون، تخلیه و تحویل مورد اجاره، به استرداد سند یا ودیعه یا تضمین به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا موکول است. از طرفی در مزایده ملک از طریق اجرای احکام، رعایت مقررات مربوط؛ از جمله ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ الزامی است که به موجب بند ۴ این ماده، در صورت در اجاره بودن ملک، درج مدت اجاره و میزان مال‌الاجاره ضروری است؛ امری که در ارزیابی و فروش ملک مؤثر است. با عنایت به مراتب یاد شده و از آنجا که پس از واگذاری عین مستأجره در نتیجه مزایده، موجر قبلی سمتی در مورد اجاره ندارد و برنده مزایده، همان‌گونه که قائم‌مقام قانونی موجر در استیفاء حقوق مالکانه است، در انجام تعهدات وی نیز قائم‌مقام موجر یا مالک قبلی است، مستأجر می‌تواند برای استرداد ودیعه به وی رجوع کند؛ بر این اساس در فرض سؤال، چنانچه دادرس اجرای احکام عدم رعایت این ماده را از موجبات ابطال مزایده نداند، نمی‌تواند مبلغ ودیعه را از محل فروش ملک (ثمن) به مستأجر پرداخت کند؛ مگر اینکه خریدار (برنده مزایده)، محکوم‌علیه و مستأجر به نحو دیگری توافق کنند.
ثانیاً، نظر به اینکه در فرض سؤال، مفروض آن است که کلید ملک تحویل اجرای احکام شده است و با عنایت به ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و لحاظ آنکه حق مستأجر بر تصرف در عین مستأجره تا زمان دریافت مبلغ ودیعه باقی بوده و الزام وی به تخلیه عین مستأجره بدون پرداخت حق وی منطبق با قانون نمی‌باشد؛ لذا چنانچه ملک تحویل برنده مزایده نشده است، تا زمانی که وی حاضر به پرداخت حق مستأجر نباشد، تحویل ملک به وی امکان‌پذیر نیست و در صورتی که ملک تحویل برنده مزایده شده باشد، با استفاده از ملاک ماده ۳۹ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، اجرای احکام باید ید مستأجر را نسبت به عین مستأجره اعاده کند. بدیهی است در این فرض برنده مزایده با لحاظ شرایط جدید می‌تواند ابطال مزایده را درخواست کند؛ هم‌چنانکه می‌تواند به نحو دیگر از جمله پرداخت مبلغ ودیعه، رضایت مستأجر را جلب و به قائم‌مقامی به موجر مراجعه کند.
Add a comment
5
1
شرط استرداد ودیعه/قرض‌الحسنه برای تخلیه ملک مزایده‌شده و حق اعتراض مستأجر
مشخصات نظریه:
- شماره نظریه: ۷/۱۴۰۴/۱۴۰
- شماره پرونده: ۱۴۰۴-۳/۱-۱۴۰
- تاریخ نظریه: ۱۴۰۴/۰۷/۱۹
سؤال مطرح شده:
آیا در صورتی که موجر (مالک) در زمان انعقاد قرارداد اجاره، وجهی را به عنوان قرض‌الحسنه از مستأجر دریافت کرده باشد و ملک موضوع اجاره در اجرای حکم قطعی، به نفع طلبکار دیگر مالک، توسط مرجع اجرا به مزایده گذاشته شود، موارد زیر مصداق دارد؟
۱. تخلیه ملک توسط مستأجر، منوط به استرداد وجه قرض‌الحسنه است؟
۲. آیا این حق مستأجر باید در آگهی مزایده درج شود؟
۳. آیا مستأجر می‌تواند اعتراض ثالث اجرایی طرح کند؟
پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
۱. شرط استرداد وجه برای تخلیه:
بله. بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، تحویل و تخلیه مورد اجاره به موجر (یا قائم‌مقام قانونی او، از جمله برنده مزایده) موکول به استرداد ودیعه/قرض‌الحسنه به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا است. این حکم الزام قانونی است و نیازی به تصریح در قرارداد اجاره ندارد.
۲. لزوم درج حق مستأجر در آگهی مزایده:
بله. مطابق بند ۴ ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، درج میزان و نوع ودیعه یا وجه قرض‌الحسنه در آگهی مزایده الزامی است، زیرا در ارزیابی و فروش ملک مؤثر است.
۳. حق مستأجر برای طرح اعتراض ثالث اجرایی:
بله. در صورت نادیده گرفتن حق مستأجر در فرآیند مزایده و تهدید حقوق وی، مستأجر ذی‌نفع محسوب شده و می‌تواند مطابق ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، اعتراض ثالث اجرایی طرح نماید.
جمع‌بندی نهایی و ضمانت اجرا:
برنده مزایده به عنوان قائم‌مقام قانونی موجر سابق، متعهد به پرداخت ودیعه/قرض‌الحسنه به مستأجر است.
تخلیه ملک توسط مستأجر منوط به پرداخت این مبلغ است و تا زمانی که این حق مستأجر تأمین نشده باشد، تحویل ملک به برنده مزایده امکان‌پذیر نیست.
عدم درج این حق در آگهی مزایده، می‌تواند موجب درخواست ابطال مزایده توسط مستأجر (ذی‌حق) شود. تشخیص نهایی با دادرس اجرای احکام است.
Add a comment
3
1
شرط استرداد ودیعه/قرض‌الحسنه برای تخلیه ملک مزایده‌شده و حق اعتراض مستأجر
مشخصات نظریه:
- شماره نظریه: ۷/۱۴۰۴/۱۴۰
- شماره پرونده: ۱۴۰۴-۳/۱-۱۴۰
- تاریخ نظریه: ۱۴۰۴/۰۷/۱۹
سؤال مطرح شده:
آیا در صورتی که موجر (مالک) در زمان انعقاد قرارداد اجاره، وجهی را به عنوان قرض‌الحسنه از مستأجر دریافت کرده باشد و ملک موضوع اجاره در اجرای حکم قطعی، به نفع طلبکار دیگر مالک، توسط مرجع اجرا به مزایده گذاشته شود، موارد زیر مصداق دارد؟
۱. تخلیه ملک توسط مستأجر، منوط به استرداد وجه قرض‌الحسنه است؟
۲. آیا این حق مستأجر باید در آگهی مزایده درج شود؟
۳. آیا مستأجر می‌تواند اعتراض ثالث اجرایی طرح کند؟
پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
۱. شرط استرداد وجه برای تخلیه:
بله. بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، تحویل و تخلیه مورد اجاره به موجر (یا قائم‌مقام قانونی او، از جمله برنده مزایده) موکول به استرداد ودیعه/قرض‌الحسنه به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا است. این حکم الزام قانونی است و نیازی به تصریح در قرارداد اجاره ندارد.
۲. لزوم درج حق مستأجر در آگهی مزایده:
بله. مطابق بند ۴ ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، درج میزان و نوع ودیعه یا وجه قرض‌الحسنه در آگهی مزایده الزامی است، زیرا در ارزیابی و فروش ملک مؤثر است.
۳. حق مستأجر برای طرح اعتراض ثالث اجرایی:
بله. در صورت نادیده گرفتن حق مستأجر در فرآیند مزایده و تهدید حقوق وی، مستأجر ذی‌نفع محسوب شده و می‌تواند مطابق ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، اعتراض ثالث اجرایی طرح نماید.
جمع‌بندی نهایی و ضمانت اجرا:
برنده مزایده به عنوان قائم‌مقام قانونی موجر سابق، متعهد به پرداخت ودیعه/قرض‌الحسنه به مستأجر است.
تخلیه ملک توسط مستأجر منوط به پرداخت این مبلغ است و تا زمانی که این حق مستأجر تأمین نشده باشد، تحویل ملک به برنده مزایده امکان‌پذیر نیست.
عدم درج این حق در آگهی مزایده، می‌تواند موجب درخواست ابطال مزایده توسط مستأجر (ذی‌حق) شود. تشخیص نهایی با دادرس اجرای احکام است.
Add a comment
3
1
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.