نظریه‌ مشورتی آیا به بانک ها حق کسب وپیشه تعلق می گیرد

نظریه‌ مشورتی آیا به بانک ها حق کسب وپیشه تعلق می گیرد . آیا کارشناس مجاز است بگوید به هر واحد تجاری که سرقفلی پرداخت نکرده است یا تابلوی خودش را ببرد یا نبرد؟؟؟!!! واینکه چون حق کسب وپیشه را در دفترخانه منتقل نکرده پس تعلق نمی گیرد ؟؟!! آیااین یک اظهارنظر وتفکر کارشناس . اظهار نظر حقوقی و قضایی نیست ؟؟!! آیا این موضوع در صلاحیت کارشناس است ؟؟؟!! آیا بهتر نیست دراینگونه مواقع اگر قرارکارشناسی تعیین میزان ح ک پ برای بانک یا هر واحد تجاری است . اگر ابهامی دارد از قاضی رهنمود و ارشاد بخواهد؟؟!! نظریه شماره : ۱۳۵۲/۷ - ۵/۳/۶۳ سئوال : آیا ماده ۱۹ قانون مالک و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بقوت خود باقیست یاخیر؟ وآیا بانک میتواند مطالبه حق کسب وپیشه نمایدیانه ؟ نظر مشورتی اداره حقوقی بشرح زیراست : قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ جز در مورداماکنی که بمنظور سکونت به اجاره داده شده یابشوندبقوت خودباقی میباشد و در مورد ؛ بانکها چون عملیات بانکی اعمال تجاری محسوب میشود لذا موسسات مذکور به اعتبار ماهیت کارشان تاجر محسوب شده می توانند مطالبه حق کسب و پیشه نمایند۰ مرجع : مجموعه نظرهای مشورتی اداره حقوقی دادگستری جمهوری اسلامی ایران درمسائل مدنی ازسال ۱۳۵۸ به بعد تهیه وتنظیم : غلامرضاشهری ،امیر حسین آبادی ناشر: روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران __ آیابه بانک حق کسب وپیشه تعلق می گیرد محاسبه حق کسب و پیشه یا تجارت بانکها در موارد اجاره آیا در فرض تخلیه بانک در مورد عین مستاجره، حق کسب و پیشه در تجارت به محل بانک تعلق میگیرد؟ اتفاق نظر: با عنایت به نظریه مشورتی اداره حقوقی و ماده ۱ از قانون تجارت و صدر بند (۷) ماده ۲ قانون مارالذکر که توجه به تاجر بودن هر بانک داشته است، چنان چه تاریخ تنظیم قرارداد بعد از تصویب قانون اخیرالتصویب باشد نمیتوان حق کسب و پیشه را مطالبه کرد، لکن اگر تاریخ تنظیم قرارداد قبل از تصویب قانون مصوب 1376 باشد حق کسب و پیشه تعلق پیدا می کند و میتوان حق کسب و پیشه را از موجر مطالبه کرد. نظر کمیسیون: نشست قضایی (۱) مدنی: چنان چه قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ باشد با توجه به این که بانک ها عملیات تجاری انجام می دهند و تاجر محسوب می شوند و بند (۷) ماده ۲ قانون تجارت هر قسم عملیات بانکی را معاملات تجارتی محسوب کرده است، لذا بانکها در محل مورد اجاره دارای حق کسب و پیشه یا تجارت هستند و در موارد مصرحه قانون روابط موجرد مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ در ضمن صدور حکم تخلیه باید حقوق کسب و پیشه و تجارت آنان مورد لحوق حکم قرار گیرد. در مورد قراردادها و روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مقررات قانون اخیر حاکم خواهد بود. #حق_کسب_پیشه_بانک #حق_کسب_پیشه #اداره_حقوقی معیارهای تعیین حق کسب و پیشه اداره حقوقی قوه قضائیه طی نظریه مشورتی شماره 7/1403/269 تاریخ 8 آبان 1403، تعیین درصدی از قیمت ملک تجاری به عنوان حق کسب و پیشه را ملاک نادرستی برای قیمت گذاری دانسته و تاکید کرده است که حق یادشده باید بر اساس معیارهایی مشخص تعیین گردد. معیار های تعیین شده در نظریه مشورتی فوق عبارتند از: 1⃣طول مدت اشتغال مستأجر به کسب یا پیشه یا تجارت در مورد اجاره. 2⃣حسن شهرت مستأجر که در معروف نمودن محل اجاره مؤثر واقع شده. 3⃣میزان مشتریان دائم که ناشی از فعالیت مثبت و حسن عمل و مدیریت و ابتکار مستأجر است 4⃣نوع کسب یا پیشه یا تجارت. 5⃣نوع بنا وکمیت و کیفیت آن. 6⃣ موقعیت محلی ملک. 7⃣تجهیزات و امکانات ملک. 8⃣مخارجی که مستأجر در آماده کردن محل کرده است مانندقفسه‌بندی و تزئینات داخلی. لینک دانلود نظریه شماره 7/1403/269 تاریخ 8 آبان 1403 در درگاه الکترونیکی(سایت) اداره کل حقوقی قوه قضائیه #حق_کسب_پیشه #قوه‌_قضاییه #اداره_حقوقی تفکیک دو موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه در نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه #حق_کسب_پیشه_سرقفلی رویه اداری حقوقی درخصوص حق کسب وپیشه و حق سرقفلی و انطباق آن با قانون موجرومستاجر سال 1356 تفکیک جالب دو موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه در نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه #قوه‌_قضاییه #حق_کسب_پیشه_سرقفلی رویه اداری حقوقی درخصوص حق کسب وپیشه و حق سرقفلی و انطباق آن با قانون موجرومستاجر سال 1356 همکاران و اعضای محترم گروه لطفا نظریه‌ مشورتی زیر را مطالعه نمایند به بانک ح ک پ تعلق می گیرد . آیا کارشناس مجاز است بگوید به هر واحد تجاری که سرقفلی پرداخت نکرده است یا تابلوی خودش را ببرد یا نبرد؟؟؟!!! واینکه چون حق کسب وپیشه را در دفترخانه منتقل نکرده پس تعلق نمی گیرد ؟؟!! آیا این یک اظهار نظر حقوقی و قضایی نیست ؟؟!! آیا این موضوع در صلاحیت کارشناس است ؟؟؟!! آیا بهتر نیست دراینگونه مواقع اگر قرارکارشناسی تعیین میزان ح ک پ برای بانک یا هر واحد تجاری است . اگر ابهامی دارید از قاضی راهنمایی و ارشاد بخواهید؟؟!! ______________________ نظریه شماره : ۱۳۵۲/۷ - ۵/۳/۶۳ سئوال : آیا ماده ۱۹ قانون مالک و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بقوت خود باقیست یاخیر؟ وآیا بانک میتواند مطالبه حق کسب وپیشه نمایدیانه ؟ نظر مشورتی اداره حقوقی بشرح زیراست : قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ جز در مورداماکنی که بمنظور سکونت به اجاره داده شده یابشوندبقوت خودباقی میباشد و در مورد ؛ بانکها چون عملیات بانکی اعمال تجاری محسوب میشود لذا موسسات مذکور به اعتبار ماهیت کارشان تاجر محسوب شده می توانند مطالبه حق کسب و پیشه نمایند۰ مرجع : مجموعه نظرهای مشورتی اداره حقوقی دادگستری جمهوری اسلامی ایران درمسائل مدنی ازسال ۱۳۵۸ به بعد تهیه وتنظیم : غلامرضاشهری ،امیر حسین آبادی ناشر: روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران __________________ آیابه بانک حق کسب وپیشه تعلق می گیرد محاسبه حق کسب و پیشه یا تجارت بانکها در موارد اجاره آیا در فرض تخلیه بانک در مورد عین مستاجره، حق کسب و پیشه در تجارت به محل بانک تعلق میگیرد؟ اتفاق نظر: با عنایت به نظریه مشورتی اداره حقوقی و ماده ۱ از قانون تجارت و صدر بند (۷) ماده ۲ قانون مارالذکر که توجه به تاجر بودن هر بانک داشته است، چنان چه تاریخ تنظیم قرارداد بعد از تصویب قانون اخیرالتصویب باشد نمیتوان حق کسب و پیشه را مطالبه کرد، لکن اگر تاریخ تنظیم قرارداد قبل از تصویب قانون مصوب 1376 باشد حق کسب و پیشه تعلق پیدا می کند و میتوان حق کسب و پیشه را از موجر مطالبه کرد. نظر کمیسیون: نشست قضایی (۱) مدنی: چنان چه قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ باشد با توجه به این که بانک ها عملیات تجاری انجام می دهند و تاجر محسوب می شوند و بند (۷) ماده ۲ قانون تجارت هر قسم عملیات بانکی را معاملات تجارتی محسوب کرده است، لذا بانکها در محل مورد اجاره دارای حق کسب و پیشه یا تجارت هستند و در موارد مصرحه قانون روابط موجرد مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ در ضمن صدور حکم تخلیه باید حقوق کسب و پیشه و تجارت آنان مورد لحوق حکم قرار گیرد. در مورد قراردادها و روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مقررات قانون اخیر حاکم خواهد بود. کاربـری محل بانکهـا و تعیین میزان سرقفلـی آنهـا تشخیص کاربری محل بانکها و تعیین میزان سرقفلی برای آنها یکی از مسائل بغرنج و پیچیده کارشناسی است، به طوری که اعلام نظریات مغایر کارشناسی در این مورد اغلب باعث بروز مشکلات و معضلاتی برای کارشناسان و نتیجتا بانکها می‎گردد. نتیجه بررسیها و پیگیریها برای حل این مسئله براساس مکاتبات انجام شده بین بانک ملی ایران و شهرداری تهران تا آن تاریخ به شرح زیر بود: الف) با توجه به مقررات استفاده از اراضی در طرح جامع تهران، محل بانکها از نظر مقررات شهرسازی اداری تلقی می‎گردد. ب) با توجه به تعاریف دستورالعمل نحوه محاسبه و وصول عوارض پذیره، چون بانکها تابع قانون تجارت بوده و با اصول بازرگانی اداره می‌شوند، لذا عوارض پذیره بانکها بر مبنای تعرفه تجاری محاسبه می‎گردد. خلاصه اینکه موضوع در پرده ابهام باقیمانده بود، بدین معنی در حالیکه محل بانکها از نظر کاربری اداری محسوب می‎شدند، پذیره آنها براساس کاربری تجاری محاسبه و دریافت می‎شد. اینک متن بخشنامه شماره ۸۲۰۱۵۶۵۴/۸۰ مورخ ۹/۸/۸۲ معاون محترم شهرسازی و معماری شهرداری تهران، به عنوان شهرداریهای مناطق تهران را، که طی آن رفع ابهام گردیده و نحوه صدور گواهی پایان ساختمان محل بانکها را مشخص نموده است. باستحضار همکاران محترم رشته راه و ساختمان و نقشه برداری میرساند. «به منظور تسهیل امور و ایجاد وحدت رویه در مورد گواهی پایان ساختمان جهت بانکها، موارد زیر جهت اجرا ابلاغ می‎گردد: ۱) در صورتیکه ساختمان مورد نظر بعد از تاریخ ۹/۲/۱۳۴۹ با نقشه و پروانه ساختمانی تجاری احداث گردیده و سپس مورد استفاده بانک قرار گرفته باشد، نقشه و پروانه ساختمانی ملاک عمل بوده و صدور گواهی پایان ساختمان تجاری بلامانع می‌باشد. ۲) چنانچه ساختمان قبل از تاریخ ابلاغ طرح جامع تهران احداث و دارای سوابق مستند و معتبر تجاری مربوط به قبل از تاریخ ۳۱/۵/۵۲ بوده و در مالکیت بانک باشد، صدور گواهی پایان ساختمان تجاری پس از پ سلام یک سوال ؟ قرار داد اجاره مغازه فی مابین موجر و مستاجر بمدت یکساله واقع در تهران.فشم منعقد گردید که در آن قید گردید مستاجر حق واگذاری به غیر را ندارد و مغازه بدون سرقفلی اجاره داده شد و مبلغ اجاره بها ماهیانه هزار تومان میباشد و سفته ای را برای اعتبار به موجر داده شد که بعد از تخلیه به مستاجر مسترد گرددو چنانچه تخلیه نکرد موجر میتواند نسبت به سفته اقدام کند و مستاجر متعهد گردید پس از گرفتن جواز کسب میباست مغازه را تخلیه کند که متاسفانه مستاجر پس از گرفتن جواز کسب آهنگری و اتمام قرار داد یکساله مغازه را تخلیه ننمود و علیرغم مراجعه مکرر و اقدام از طریق شورای محل باز هم اقدام به تخلیه نکردند و در تمام این مدت هیچ اجاره ای هم به موجر پرداخت ننمود اقدام در شورای محل هیچ نتیجه نداد تا اینکه مستاجر فوت نمونده و وراث ایشان هم نسبت به تخلیه هیچ اقدامی نکردند تا اینکه موکلین در دادگاه اقامه دعوی نموده و دادگاه بدوی حکم تخلیه صادر که بعد از تجدیدنظر خواهی و قبل از صدور حکم قطعی خواندگان اجاره بها بدون در نظر گرفتن افزایش اجاره بها مطابق قرارداد که جمعا مبلغ ۳۶۰ هزار تومان به صندوق دولت واریز که مطابق ماده قانونی یک نوبت ارفاق به مستاجر داده میشود و بعد از این حکم مجددا سه نوبت اظهارنامه به صورت متوالی ابلاغ گردید که تخلیه نمایند که باز هم اقامه دعوی گردید دادگاه بدوی حکم تخلیه صادر دوباره تجدید نظر خواهی شد و دادگاه تجدیدنظر قید نمود که پرونده کارشناسی و حق کسب و پیشه تعیین گرددمغازه حدود ۳۰ سال کلا بسته میباشد یعنی کوچکترین فعالیت در آن انجام نشده که تمامی مدارک که شامل استشهادیه و قبوض برق و بیمه تامین اجتماعی ضمیمه میباشد که اثبات میکند مغازه ۳۰ سال فاقدفعالیت میباشدو تنها دلیل تخلیه نکردن وراث در حال حاضر خواهان حق کسب و پیشه هستند با توجه به اینکه مغازه تعطیل بوده که این تعطیلی منجر به خرابی مغازه گردید که عکس ها گویای مطلب میباشد از سال ۹۰ هم هیچ اجاره بها پرداخت نکردند و اجاره بها قبلی هم به گفته خودشان به صندوق دولت واریز گردیده یک نفره صفر ریال و سه نفر یک نفر مبهم هم گفته تعلق میگیرد و هم گفته تعلق نمیگیرد و دونفر هم حدود 200میلیون و پنج نفره گویا 160 میلیون بقیه هم در این حدود اعلام کرده اند 1⃣سلام،پاسخ آقای میرنظامی حق کسب و پیشه به اعتبار کسب در محل پدید می آید. ممکن است شخصی در محل کسب کرده و بعد از مدتی خود، محل را ترک کند و در جایی دیگر مشغول فعالیت شود. محل قبلی را هم کماکان به طمع دریافت حق کسب و پیشه دریدخود نگاه دارد! در اینحالت از دید من نباید چنین حقی برای شخص قائل شد زیرا حلیت استحقاق دریافت وجهی بابت حق کسب و پیشه منوط به خواست خواهان بر ترک مستاجر از محل و به تبع آن جبران ضرر و زیان مستاجر است. وقتی مستاجر خودخواسته محل را ترک نموده و خواهان هیچ نقشی در آن نداشته و او عملا با اقدام علیه خود در محل دیگر مشغول شده و اهمیتی به منافع حاصله از معروفیت در محل برای رجوع مشتریان نداده است، کارشناس هم به علت عدم وجود چنین حقی در زمان کارشناسی، نباید قائل به چنین حقی باشد. در مثالی دیگر گاه نوع شغل منحصر به فرد است، فرضا شخص متصدی امری منحصر به فرد است و در هر نقطه ای اژ شهر باشد، مشتریان برای مراجعه به او، باید محل شغلش را شناسایی کنند! نمونه بارزش دفاتر پر کردن سیلندرهای گاز بوتان و ... در شهرهای کوچک است که عمدتا منحصر به فرد بوده و مشتریان حتی با فرض تغییر مکان مستاجر هم چاره ای جز شناسایی محل جدید ندارند. در چنین حالتی حتی با اجبار موجر و خواست او، اعتقاد من بر این است که حق کسب وپیشه مستاجر صفراست! 2⃣پاسخ اقای راشدی :سلام علاوه از اینکه طبق ماده ۳۱ صفر است چون که شامل روستا ها نمی شود مگر اینکه در زمان تنطیم عقد اجاره روستای مورد نظر در محدوده شهر بوده باشد . اگر داخل محدوده شهر هم بوده باشد بعلت وجود تعطیلی بسیار زیاد باز هم صفر خواهد بود. ) تعطیلی بیش از6 ماه از موجبات تعدی و تفریط در حق ک پ است و موجب تخلیه بدون پرداخت ریالی ) یعنی حق کسب و پیشه و تجارت صفر 3⃣با سلام واحترام.مهندس خزاعی 1): قرارداد استیجاری مذکور در قلمرو حاکمیت قانون ر م م سال ۵۶ بوده و حق کسب یا پیشه یا تجارت به مفهوم بکار رفته در این قانون حاکم بر دعوا می باشد. 2): لازمه تعلق چنین حقی اولا تداوم رابطه استیجاری وثانیا ادامه فعالیت کسبی درعین مستاجره و ثالثا اینجارونق کسبی برای محل ناشی ازفعالیت کسبی مستاجر متصرف می باشد. 3)با توجه به مفادسوال، هیچیک از معیارهای مذکور در فاصله زمانی بعد از اتمام مدت اجاره برقرار نبوده و در مدت یکسال فعالیت کسبی نیز با توجه به کوتاه بودن مدت بهره برداری از محل اساسا شکل گیری چنین حقی دور از انتظار می باشدو حق ک پ دراین مورد صفر است #حق_کسب_پیشه_صفر_درصد حق کسب و پیشه ؛ حق سرقفلی این حق صرفاً درقانون روابط موجر ومستاجر مصوب ۱۳۵۶ پیش بینی گردیده است و در خصوص اماکن تجاری می باشد و در اثر : فعالیت مستمرمستاجر در محل مورد اجاره به وجود می آید و چنانچه مستاجر تخلف نماید ملک را بدون موافقت موجر به غیر واگذاری اجاره دهد نصف این حق ساقط می شود ، ضمن اینکه توافق موجر و مستاجر مبنی بر عدم وجود این حق ، خلاف قانون و باطل است. حق سرقفلی : این حق مختص املاک تجاری و قراردادهای اجاره از سال ۱۳۷۶ به بعد می باشد و سرقفلی در واقع وجهی است که موجر در ابتدای اجاره و جدای ازاجاره بها ، از مستاجر اخذ می کند تا محل را به او واگذار کند و این حق ارتباطی با کسب و کار مستاجر ندارد . برخلاف حق کسب و پیشه ، میزان حق سرقفلی مشخص است و فقط در صورت توافق موجر با مستاجر به وجود آن ، قابل مطالبه می باشد . روش محاسبه حق_کسب_و_پیشه و سرقفلی کارشناسان بعضآ ماده ۱۱ قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ را برای ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه ملاک عمل قرار می دهند. این ماده مقرر می دارد: ‌« میزان حقوق کسب و پیشه و یا تجارت با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین می‌شود: ۱- موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت. ۲- شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقداجاره برای موجر یا مستأجر منظور گردیده است. ۳- طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور مؤثر افتاده است. ۴- وضع محل اجاره از نظر نوع بنا. ۵- مخارجی که مستأجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه‌بندی و تهیه اشیاء مورد لزوم و سایر تزئینات داخلی متحمل گردیده‌است. ۶- نوع کسب و پیشه یا تجارت مستأجر »