نظریه مشورتی در خصوص پرداخت قیمت عادله روز و اجرت المثل املاک تصرف شده ناشی از اجرای طرح های مصوب دولتی

نظریه مشورتی در خصوص پرداخت قیمت عادله روز و اجرت المثل املاک تصرف شده ناشی از اجرای طرح های مصوب دولتی جزئیات نظریه شماره نظریه : ٧/١۴٠٢/١١٣٢ شماره پرونده : ١۴٠٢-١٩٢-١١٣٢ تاریخ نظریه : ١۴٠٣/٠٢/٣١ ▪استعلام چنانچه دستگاه‌های دولتی و عمومی در مقام اجرای طرح‌های مصوب و تصرف اراضی و املاک اشخاص مقررات حاکم؛ از جمله از حیث تعیین کارشناس و پرداخت قیمت را رعایت نکنند و مالک با گذشت چند سال از اجرای طرح، قیمت عادله روز و اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کند، در خصوص مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف تا زمان پرداخت قیمت عادله روز رویه متفاوت است؛ برخی محاکم با این استدلال که از زمان اجرای طرح در عالم واقع تملک برای دستگاه حاصل شده و در قوانین و مقررات حاکم؛ از جمله قانون الحاق یک تبصره به ماده یک لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مصوب ١٣٨١ صرفاً بحث قیمت عادله روز مطرح شده است، صرفاً قیمت عادله روز را تعیین و در خصوص مطالبه اجرت‌المثل حکم بر بی‌حقی مالک اولیه صادر می‌کنند؛ در مقابل، برخی محاکم افزون بر تعیین بهای عادله روز، دستگاه مربوط را به پرداخت اجرت‌المثل از زمان اجرای طرح تا زمان تعیین قیمت عادله محکوم می‌کنند. با توجه به اختلاف رویه موجود، خواهشمند است در این خصوص اعلام نظر فرمایید. ▪نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه در فرض سؤال که دستگاه اجرایی بدون رعایت قوانین و مقررات حاکم؛ از جمله لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ١٣۵٨ با اصلاحات و الحاقات بعدی و قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب ١٣٧٠ مبادرت به تصرف در اراضی و املاک دیگران نموده است، موضوع از شمول قوانین و مقررات یاد‌شده خارج است و تابع عمومات حاکم بر غصب از جمله مواد ٣١١ و ٣٢٠ قانون مدنی است. Show comments بختیار سید نظامی بهای عادلانه، قیمت عادله در قوانین قبل از انقلاب تعریف بهای عادلانه، قیمت عادله در طول تاریخ قانون گذاری ایران دستخوش تغییراتی بوده است که اجمالا با نقل بخش هایی از قوانین و تقسیم آن به دو بخش قبل و بعد انقلاب، تلاش شده است تا این تفاوت ها مشخص شود. ▪به نقل از تبصره ١ ماده سوم قانون راجع به احداث و توسعه معابر و خیابانها ‌مصوب ٢٢ آبان ماه ١٣١٢ مقصود از قیمت عادله قیمت زمین بیاض یا به انضمام بناء و اشجار قبل از اعلان توسیع است. ▪به نقل از ماده ١٧ لايحه قانوني معادن - مصوب ١٣٣١/١٠/٠٣ مقصود اجاره بهاي عادلانه يا قيمت عادله زمين وجهي است معادل اجاره بهاي املاك مشابه يا بهاي زمين هائيكه در مجاورت زمينهاي مورد نياز بهره بردار مي باشد و منظوري كه بهره بردار از خريد يا اجاره دارد مطلقاً در نظر گرفته نمي شود. ▪به نقل از بند ١ ذیل ب ماده ١۶ قانون برنامه هفت‌ساله دوم عمراني كشور مصوب ١٣٣۴/١٢/٠٨ ملاك تعيين قيمت بهاي عادله اراضي و ابنيه و تأسيسات مشابه واقع در حوزه عمليات در سال قبل از اعلام شروع عمليات و بدون در نظر‌گرفتن منظور از خريد و تأثير اجراي عمليات عمراني در قيمت‌ها خواهد بود. ▪به نقل از بند ١ ذیل تبصره ماده ٧ لايحه قانوني مربوط برسيدگي بدعاوي اشخاص عليه دولت راجع باملاك مصوب ١٣٣۶/٠۵/٠٧ قيمت عادله اراضي در محدوده شهرها برابر با قيمت منطقه‌اي و در خارج از محدوده شهرها و نقاطي كه قيمت منطقه‌اي نداشته باشد و همچنين در‌مورد اعياني كه در اراضي مورد نياز موجود باشد تعيين قيمت با توافق انجام ميشود در صورت عدم توافق طرفين قيمت عادله طبق نظر كارشناس يا‌ كارشناساني كه از طرف دادگاه شهرستان حوزه قضائي محل وقوع ملك از بين كارشناسان رسمي دادگستري انتخاب خواهند شد تعيين و پرداخت‌ ميگردد. ‌نظر كارشناس يا اكثريت كارشناسان (‌در صورت جمعي بودن) قطعي است. كارشناس بدون در نظر گرفتن مرغوبيت و ترقي قيمتي كه در اثر اجراي‌طرحهاي نظامي در اراضي مجاور ايجاد شده است تعيين قيمت خواهد كرد. قانون‌گذار به طور استثناء برای املاک مورد نیاز وزارت جنگ، پرداخت قیمت عادله را برابر با ارزش معاملاتی املاک (قیمت مصوب) که عموماً شامل املاک شهر‌ها که املاک گران قیمتی هستند و قیمت ارزش معاملاتی آن‌ها کمتر از قیمت روز می‌باشد، ملاک قرار داده است و در حق مالکین انصاف را رعایت نکرده است. ▪به نقل از تبصره ١ ماده ١ قانون مربوط به تملك زمينها براي اجراي برنامه‌هاي شهرسازي مصوب ١٣٣٩/٠٣/١٧ بهاي عادله عبارتست از قيمت اراضي يكسال قبل از تاريخ اعلام تصميم دولت چنانچه اين بها از بهاي روز بيشتر باشد قيمت عادله‌ روز ملاك عمل قرار خواهد گرفت بهاي عادله بدون در نظر گرفتن منظور از خريد و تأثير اجراي برنامه‌هاي شهر سازي و خانه ‌سازي در قيمها [قيمتها] خواهد بود. ▪ به نقل از بند ٢، ٣و ۴ ماده ٢٩ قانون برنامه عمراني چهارم كشور مصوب ١٣۴۶/١٢/٢٧ ٢- ملاك تعيين قيمت عبارتست از بهاي عادله اراضي و ابنيه و تأسيسات مشابه واقع در حوزه عمليات در سال قبل از تاريخ تصويب طرح. ٣- پرداخت قيمت اراضي و ابنيه و تأسيسات بمالك آن بر اساس قيمت عادله فوق به اضافه پنج درصد آن خواهد بود. اگر مالك در همان ملك‌ ساكن باشد علاوه بر پنج درصد فوق ده درصد بقيمت عادله افزوده خواهد شد و هرگاه ممر اعاشه مالك منحصر به درآمد همان ملك متصرفي باشد ‌پانزده درصد ديگر قيمت عادله از اين بابت به او پرداخت خواهد گرديد. ۴- در مورد املاك مزروعي طبق تبصره ٢ ماده نوزدهم قانون اصلاحي قانون اصلاحات ارضي مصوب ۴٠/١٠/١٩ اقدام و علاوه بر آنچه طبق ‌بندهاي ٢ و ٣ فوق بمالك پرداخت مي ‌شود معادل پانزده درصد قيمت عادله مذكور در بند ٢ فوق بين زارعين و خوش‌ نشينان و برزگراني كه محل را ‌ترك مينمايند به نسبت تعداد عائله تحت تكفل آنها تقسيم خواهد شد. ▪به نقل از بند٣ ماده ۵٠ قانون برنامه و بودجه کشور مصوب ١٣۵١/١٢/١٠ ملاک تعیین قیمت عبارت است از بهای عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات مشابه واقع در حوزه عملیات طرح عمرانی بدون درنظر گرفتن تأثیر طرح مربوط به قدمت آنها، درمواردی که ملک محل سکونت مالک باشد علاوه بر بهای عادله صدی ده به قیمت ملک افزوده خواهد شد و هرگاه ممراعاشه مالک منحصر به درآمد همان ملک متصرفی باشد پانزده درصد دیگر قیمت عادله از این بابت به او پرداخت خواهد شد. Show comments بختیار سید نظامی بهای عادلانه، قیمت عادله در قوانین بعد از انقلاب تعریف بهای عادلانه، قیمت عادله در طول تاریخ قانون گذاری ایران دستخوش تغییراتی بوده است که اجمالا با نقل بخش هایی از قوانین و تقسیم آن به دو بخش قبل و بعد انقلاب، تلاش شده است تا این تفاوت ها مشخص شود. ▪به نقل از ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ١٣۵٨/١١/١٧ ملاك تعيين قيمت عبارتست از بهاي عادله روز تقويم اراضي و ابنيه و تأسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تأثير طرح در قيمت آنها. جامع ترین تعریف و توصیف از قیمت عادله، در مقایسه با قوانین قبل از انقلاب و قوانین بعد از این قانون است. این لایحه قانونی نه تنها قیمت عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات (عوامل فیزیکی و مادی) را مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها معین نموده است، بلکه بامشمول شمردن حقوق و خسارات (عوامل غیر فیزیکی و غیرمادی) و با روز تقویم (قیمت‌گذاری) در زمان ارائه گزارش و مشابه، بیشترین توضیحات را ارائه نموده است. بنابراین می‌توان منظور قانون‌گذار را قیمت روز گزارش واحد مشابه نه تنها از نظر موقعیت، مشخصات فیزیکی و همسایگی بلکه با همان شرایط و قیود (قیودی از قبیل سکنی، عمری، ارتفاقی، مالکیت غیر کامل...) قلمداد کرد. ▪به نقل از ماده ۵ قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب ١٣٧٠/٠٨/٢٨ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ١٣۵٨/١١/١٧ شورای انقلاب اسلامی که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله الزامی می‌باشد در مورد شهرداری‌ها لغو می‌گردد. بنابراین قانون‌گذار در این قانون، حیطه شمول عوض را اراضی، املاک و ابنیه، نوع قیمت را توافقی و در غیر این صورت قیمت روز، زمان تقویم قیمت را روز تقویم، اثر طرح را مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها لحاظ و امتیازات مربوط به ملک نظیر خصوصی، محل سکنا و یا ممر اعاشه را لحاظ نکرده است. یادآوری می شود در بسياري از قوانين از جمله قانون مربوط به تملك زمين‌ها براي اجراي برنامه شهرسازی، در تعيين معيار بهای عادله، قيمت اراضي يك سال قبل از تاريخ اعلام آگهي يا اجراي طرح را مد نظر قرار مي‌دهد. پی نوشت ▪دیدگاه موافق یکی بودن «قیمت عادله روز» و «قیمت روز» صورت‌جلسه نشست قضائی کد نشست ۱۴۰۲-۹۷۳۴ برگزار شده توسط استان گیلان/ شهر بندر انزلی تاریخ برگزاری ۱۳۹۹/۰۶/۲۵