نظریه مشورتی شماره ۲/۱۴۰۱/۱۱۲۰ مورخ ۱۴۰۱/۱۰/۲۰ — با اصلاحات ۸۰/۱/۲۲ در فرض استعلام هجده

اداره حقوقی در نظریه دیگر به شماره ۷/۱۴۰۰/۴۲۰ مورخ ۱۴۰۰/۵/۳۱ بیان داشت: «۱، ۲ - با عنایت به تبصره الحاقی (۱۳۸۸/۲/۲) به ماده ۱ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ شورای انقلاب، دستگاه اجرایی متصرف ظرف شش ماه از تاریخ صدور دستور موقت برابر مقررات لایحه قانونی باد شده باید قیمت روز املاک را بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها پرداخت کند و ارجاع امر به کارشناس از طرف دادگاه برای تعیین قیمت روز املاک منتفی بوده و دادگاه در این خصوص وظیفه ای نداشته و مواجه با تکلیفی نیست. شایسته ذکر است چنانچه دستگاه اجرایی متصرف ظرف شش ماهه مزبور نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت روز املاک یادشده اقدامی نکند، حکم خلع ید و قلع وقمع به اجرا گذاشته خواهد شد. باید توجه داشت کل فرایند مذکور باید ظرف شش ماه به نتیجه برسد، بنابراین اگر دستگاه اجرایی ظرف شش ماه قیمت روز ملک را نپردازد، هیچ توجیهی قابل پذیرش نیست. هر چند علی الاصول خود محکوم له و محاکم در این گونه پرونده ها همکاری لازم را با دولت یا شهرداری ها انجام می دهند زیرا اجرای خلع ید در این قبیل دعاوی به مراتب دشوارتر از دریافت وجه است. آیا صرف ورود ملک در طرح دولت یا شهرداری ها باعث تکلیف این ارگان ها به پرداخت وجه آن به مالک میشود؟ دستگاه های اجرایی و شهرداری ها تا زمانی که اقدام به تملک اراضی یا املاک ننمایند، حسب مورد ملزم به پرداخت قیمت عادله و قیمت روز اراضی و املاک و خسارت نمی باشند. بدیهی است در این گونه موارد، قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها مصوب ۶۷/۸/۲۹ با اصلاحات ۸۰/۱/۲۲ حقوق اشخاص را در موارد عدم اجرای طرح تعیین نموده است (قسمت دوم نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۳۰۴۳ مورخ آن از سوی شهرداری نیست. ۴۔ اگر دولت یا شهرداری ها علی رغم تصویب طرح هیچ اقدامی جهت تملک ملک و اجرای طرح ننمایند، آیا مالک می تواند در ملک خود ساخت و ساز کند؟ با عنایت به قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب ۱۳۶۷۱۸/۲۹ با اصلاحات ۸۰/۱/۲۲ در فرض استعلام هجده ماه از تاریخ تصویب طرح مالک حق هیچ گونه اعمال حقوق مالکانه را ندارد و دستگاه مجری طرح به مدت هجده ماه از تاریخ تصویب طرح می تواند مانع هرگونه اعمال حقوق مالکانه توسط اشخاص در املاک واقع در طرح گردد. مالک پس از اعمال حقوق مالکانه نماید، ولکن دستگاه مجری طرح در صورتی که طرح خود را قبل از پنج سال از تاریخ تصویب طرح به اجرا بگذارد، خسارتی به مالک پرداخت نمی کند؛ به عبارت دیگر دستگاه مجری طرح در صورتی که در فرجه قانونی بین هجده ماه و پنج سال اقدام به اجرای طرح نماید هیچ خسارتی در خصوص هزینه های مربوط به احداث و تجدید بنا را به مالک پرداخت نمیکند. پس از اتمام مهلت هجده ماه و پنج سال مالک دارای کلیه حقوق مالکانه می گردد و شهرداری مکلف به صدور پروانه یا پایان کار با کاربری قبل از طرح میباشد، اما صدور چنین پایان کاری مانع اجرای طرح مصوب توسط دستگاه مجری طرح با پرداخت کلیه حقوق اشخاص نمی گردد به عبارت دیگر، دستگاههای اجرایی پس از انقضای مهلت پنج سال چنانچه اقدامی در راستای تملک و اجرای طرح نکرده باشند در این صورت مالک از کلیه حقوق مالکانه برخوردار می گردد و دستگاه مجری طرح می بایستی خسارت نماید نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۳۰۴۳ مورخ ۱۳۹۸/۳/۲۰). در صورت تفکیک زمین توسط مالک چند درصد از زمین به صورت رایگان به شهرداری تعلق می گیرد؟ سرانه شوارع و خدمات وفق تبصره های ۳ و ۴ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری برای اراضی بیش از ۵۰۰ متر چهل و سه و هفتاد و پنج صدم درصد (۴۳) و ۷۵ صدم درصد است که رایگان به شهرداری تعلق می گیرد. فلسفه این تملک رایگان نیز ارزش افزوده چند برابری است که پس از تفکیک برای ملک ایجاد می شود. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدر السهم خود را براساس قیمت روز از وی دریافت نماید. سوال: چنانچه مالک قبل از اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری (۱۳۹۰/۱/۲۸) به صورت غیر قانونی مبادرت به تفکیک ملک کرده باشد آیا تبصره ۳ ماده ۱۰۱ قانون مذکور تملک رایگان ۴۳ و ۷۵ صدم درصد باید انجام شود؟ اولاً، تفکیک اراضی توسط مالک یا مالکین مشمول مقررات حاکم بر زمان تفکیک است. بدین توضیح که چنانچه تفکیکی در زمان حاکمیت ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ (قبل از اصلاح ماده قانونی مذکور) صورت گرفته باشد، مقررات ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ که قانون حاکم بر زمان تفکیک است، جاری و ساری م. ب. و شهرداری منحصراً از بابت معابر و شوارع عمومی که در طرح تفصیلی پیش بینی شده است، مطالبات خود را از اراضی مذکور به استناد ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴/۴/۱۱ خواهد گرفت؛ لکن هرگونه تفکیک بعد از قانون اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۹۰/۱/۲۸ مشمول مقررات این قانون با لحاظ فضای عمومی و خدماتی و نیز معابر و شوارع عمومی طبق درصدهای تعیین شده در قانون اخیر الذکر خواهد بود. بنابراین در فرض سؤال چنانچه تفکیک اراضی صورت گرفته باشد مشمول مقررات همین این قانون خواهد بود و اقدامات خلاف قانون مالک عدم رعایت مقررات مربوط در تفکیک عملی و فروش اراضی مربوطه مانع از اجرای مقررات ماده ۱۰۱ قانون اصلاح قانون شهرداری در زمان حاکمیت این قانون نخواهد بود نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۱۳۸۱ مورخ ۱۳۹۸/۱۲/۵). لازم به توضیح است اگر زمین قبل از سال ۱۳۹۰ به صورت قانونی تفکیک شده باشد نیست و مالک یا مالکان حق دارند تقاضای خلع ید کنند؛ مگر اینکه به هر علت امکان خلع ید متعذر باشد که در این صورت مالک میتواند قیمت روز ملک را براساس نظر کارشناس مطالبه کند نظریه مشورتی شماره ۷۱۹۸/۸۰۸ مورخ (۱۳۹۸/۷/۲).