نقش "کاربری تجاری" در احراز "سرقفلی" و "حق کسب یا پیشه یا تجارت"

نقش "کاربری تجاری" در احراز "سرقفلی" و "حق کسب یا پیشه یا تجارت" بختیار سید نظامی کارشناس رسمی دادگستری و دانش آموخته حقوق مقدمه درک نقش "کاربری تجاری" در مفاهیم "سرقفلی" و "حق کسب یا پیشه یا تجارت" در قوانین روابط موجر و مستأجر ایران، برای تمامی فعالان حوزه حقوق، املاک و کسب‌وکار بسیار مهم است. این دو مفهوم، با وجود شباهت‌های ظاهری، در قوانین مجزا و با شرایط و آثار حقوقی متفاوتی تعریف شده‌اند. این مطلب به بررسی مستندات قانونی و رویه قضایی حاکم بر هر یک می‌پردازد تا وجوه افتراق و اشتراک آن‌ها، به ویژه با تمرکز بر تأثیر کاربری ملک، روشن سازد. ▪ تعریف "کاربری تجاری" "کاربری تجاری" به نوع استفاده‌ای تجاری از ملک اطلاق می‌شود که در طرح‌های جامع و تفصیلی شهری مشخص و در پروانه ساختمانی در صورت وجود واحد تجاری ملک قید خواهد شد. این کاربری، تعیین‌کننده ماهیت قانونی و مجاز فعالیت‌ تجاری است که می‌توان در یک ملک انجام داد. ۱. سرقفلی (قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶) این قانون، یک تغییر رویکرد اساسی نسبت به قوانین قبلی بود و بر پایه کاربری قانونی ملک و رسمی بودن قرارداد استوار است. مستند قانونی: ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ به صراحت بیان می‌کند: "هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد...." شروط اساسی و نقش کاربری تجاری کاربری تجاری قانونی: همانطور که ماده ۶ تصریح دارد، برای تحقق سرقفلی مطابق این قانون، ملک باید از نظر قانونی (دارای پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار تجاری) عملکرد تجاری داشته باشد. اگر ملکی با کاربری مسکونی یا اداری، به صورت غیرمجاز برای فعالیت تجاری استفاده شود، سرقفلی موضوع این قانون به آن تعلق نمی‌گیرد. کتبی بودن قرارداد: این قانون شروطی برای تنظیم قرارداد به صورت کتبی و رسمی (یا عادی با امضای دو شاهد)دارد. بنابراین، قراردادهای شفاهی اجاره، از شمول این قانون خارج هستند. ۲. حق کسب یا پیشه یا تجارت (قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶) این قانون، بر خلاف قانون ۱۳۷۶، بیشتر بر ماهیت فعالیت واقعی مستأجر و توافق اولیه طرفین تمرکز دارد و در خصوص شکل قرارداد، انعطاف بیشتری نشان می‌دهد. ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ مقرر می‌دارد: "هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به قصد انتفاع باشد مشمول مقررات این قانون است." تبصره ۲ ماده۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نیز تصریح می کند: «در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی خواهد بود.» شروط اساسی و نقش کاربری در این قانون فعالیت کسبی یا تجاری و توافق بر آن: این ماده به "محلی که برای کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شده" اشاره می‌کند و نه لزوماً "ملک دارای پروانه تجاری". این تفاوت در ادبیات قانونی، مبنای اصلی تمایز این دو حق است. لب کلام این است که برای فعالیت تجاری در مورد اجاره فارغ از نوع کاربری محل، باید توافق بر فعالیت تجاری باشد. یعنی اگر طرفین قرارداد، یک ملک با کاربری غیرتجاری (مثلاً مسکونی) را با توافق و تراضی برای استفاده تجاری اجاره داده باشند، طبق اصول کلی حاکم بر قانون ۱۳۵۶ و رویه قضایی آن زمان، امکان ایجاد حق کسب و پیشه برای مستأجر متصور بود. این حق، ناشی از شهرت، اعتبار و رونقی است که مستأجر در محل ایجاد می‌کند و دلالت بر این داشت که در قانون ۱۳۵۶، فعالیت واقعی مستمر و دایر بودن کسب، ملاک اصلی ایجاد حق کسب و پیشه بوده است. شمول قراردادهای شفاهی و عناوین مختلف عقد: بر خلاف قانون ۱۳۷۶، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ تمام عقود اجاره را، چه به صورت رسمی، چه عادی و چه حتی شفاهی، در شمول خود قرار می‌دهد. همچنین، عنوان عقد مهم نیست و می‌تواند صلح منافع یا رهن هم باشد. ادامه مطلب را با لمس instant view مطالعه فرمایید. #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت #سرقفلی Add a comment 1 تحلیل حقوقی سرقفلی در یک ملک دارای تخلف کاربری و پلمب بختیار سید نظامی کارشناس رسمی دادگستری و دانش آموخته حقوق کارشناس محترمی سوال کرده اند که ملکی حدوداً ۴۰ سال است که به شغل نمایشگاه خودرو دایر بوده، اما متأسفانه از ۱۰ سال پیش به دلیل عدم رعایت کاربری و نداشتن پروانه تجاری، پلمپ گردیده است. وراث مالک پس از فوت مورث، درخواست کرده‌اند که سرقفلی محل توسط کارشناس رسمی تعیین شود. ظاهراً یک بار در ۱۰ سال قبل نیز موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح شده و کمیسیون، تغییر کاربری را مشروط به تأمین پارکینگ و پرداخت جرایم نموده است، اما تاکنون هیچ جریمه‌ای پرداخت نشده و پارکینگ نیز تأمین نگردیده است. با توجه به اینکه سرقفلی کنونی ملک مشابه دایر و قانونی در منطقه، متری ۶۰۰ میلیون تومان برآورد می‌شود، سؤال این است: آیا این ملک در وضعیت فعلی دارای سرقفلی است و چه کسری از سرقفلی یک ملک دایر مشابه را می‌توان برای آن لحاظ کرد؟ ▪ پاسخ تحلیلی و تبیین وجوه تمایز برای پاسخ به این پرسش کلیدی و تبیین وجوه تمایز "سرقفلی موضوع تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری" با "سرقفلی مد نظر وراث"، لازم است به نکات حقوقی و قانونی زیر توجه کنیم: ۱. سرقفلی: ارتباط ناگسستنی با کاربری تجاری قانونی بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ (ماده ۶ این قانون)، سرقفلی حقی است که صرفاً در اماکن دارای کاربری تجاری قانونی قابلیت ایجاد و نقل و انتقال دارد. این قانون به صراحت به "ملک تجاری" اشاره می‌کند: «ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد....» در سناریوی مطرح‌شده، ملک مورد نظر با وجود سابقه ۴۰ ساله فعالیت تجاری، از نظر قانونی دارای کاربری تجاری نبوده و به همین دلیل به استناد تبصره ذیل بند ٢۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری پلمب گردیده است. پلمب ۱۰ ساله و عدم رفع تخلف، به معنای تداوم وضعیت غیرقانونی کاربری تجاری است. بنابراین، در حال حاضر، این ملک فاقد مهم‌ترین شرط لازم برای وجود و ارزیابی سرقفلی به معنای قانونی آن (موضوع قانون ۱۳۷۶) است. همانطور که استاد بهمن کشاورز، حقوقدان برجسته، تأکید می‌کند: "سرقفلی را فقط برای محلی که پروانه ساختمان و گواهی پایان کار آن «تجارتی» باشد می‌شود گرفت." ۲. تمایز "ارزش سرقفلی" در تبصره ۴ ماده ۱۰۰ با "حق سرقفلی" یکی از نقاط ابهام و اشتباه رایج، خلط دو مفهوم "ارزش سرقفلی" در تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و "حق سرقفلی" است: ارزش سرقفلی (در تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری): این مبلغ در واقع مبنای دریافت جریمه‌ای است که شهرداری بابت تغییر کاربری غیرمجاز (مثلاً از مسکونی به تجاری) یا احداث بنای خلاف پروانه دریافت می‌کند. هدف از دریافت این مبلغ که معادل یک پنجم ارزش سرقفلی موصوف است، قانونی کردن یک تخلف ساختمانی و شهرسازی است و نه ایجاد یا انتقال حقی بین موجر و مستأجر. این مبلغ به حساب شهرداری واریز می‌شود. کمیسیون ماده ۱۰۰ نیز بر اساس تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری (که مستند قانونی پلمب ملک نیز بوده) اقدام به تعطیلی اینگونه اماکن می‌کند. رأی کمیسیون در ۱۰ سال پیش مبنی بر جریمه و تأمین پارکینگ (بدون اقدام وراث) نیز در همین راستا و برای قانونی کردن تخلف بوده است. حق سرقفلی (موضوع قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶): این حق، یک رابطه خصوصی میان موجر و مستأجر است که به مستأجر (و گاهی به مالک) بابت ارزش تجاری محل، مشتری و اعتبار کسب، حق تقدم در اجاره، یا مبلغ پرداختی اولیه در ابتدای عقد اجاره، تعلق می‌گیرد. این حق تنها در یک ملک دارای پروانه و کاربری تجاری قانونی و دایر ایجاد شده و قابل ارزیابی و نقل و انتقال است. (ماده ۶ قانون موجر و مستاجر ١٣٧۶) ۳. وضعیت حقوقی ملک و تأثیر آن بر سرقفلی پلمب و عدم رفع تخلف: پلمب شدن ملک برای ۱۰ سال و عدم پرداخت جرایم و تأمین پارکینگ توسط وراث، به این معناست که وضعیت تخلف کاربری کماکان پابرجاست. ملکی که از نظر قانونی تجاری نیست و پلمب است، عملاً قابلیت دایر شدن کسب و کار را ندارد و بنابراین نمی‌تواند سرقفلی‌ای به خودی خود تولید کند یا سرقفلی‌ای را منتقل کند. ادامه مطلب را با لمس instant view مطالعه فرمایید. پیشنهاد جهت مطالعه تبیین سرقفلی در تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری: تمایزات، ویژگی‌ها و رویکرد کارشناسی نقش "کاربری تجاری" در احراز "سرقفلی" و "حق کسب یا پیشه یا تجارت" #سرقفلی Add a comment 2