دکترین
نقش کارشناس در ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه در سهم‌الارث زوجه
نقش کارشناس در ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه در سهم‌الارث زوجه
بختیار سید نظامی کارشناس رسمی دادگستری و دانش آموخته حقوق
▪تعریف حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی
سرقفلی: سرقفلی یک حق مالی است که به موجب آن، مستأجر یک ملک تجاری با پرداخت مبلغی هنگام شروع اجاره، حق تقدم برای ادامه اجاره و تصرف ملک و همچنین حق دریافت مبلغی در قبال تخلیه را به دست می‌آورد. این حق، عمدتاً در قراردادهای اجاره منعقده پس از سال یک هزار و سیصد و هفتاد و شش (۱۳۷۶) رایج است و ارزشی مستقل از بنای فیزیکی (اعیانی) و زمین (عرصه) ملک دارد. ارزش سرقفلی از عواملی چون موقعیت مکانی ملک، شهرت و اعتبار تجاری آن محل، و نوع کاربری آن نشأت می‌گیرد. این حق قابل نقل و انتقال است.
حق کسب یا پیشه یا تجارت: این حق، یک حق مالی است که برای مستأجرین اماکنی ایجاد می‌شد که قرارداد اجاره آن‌ها پیش از سال یک هزار و سیصد و هفتاد و شش (۱۳۷۶) منعقد شده بود. حق کسب و پیشه، به دلیل فعالیت مستمر و موفق کسب و کار مستأجر در طول زمان، برای او ایجاد می‌شد و به او این امکان را می‌داد که در صورت اتمام قرارداد اجاره، به شرط عدم تخلف، همچنان به تصرف ملک ادامه دهد یا در صورت تمایل مالک به تخلیه، مبلغی را به عنوان جبران ارزش شهرت و مشتریان ایجاد شده (Goodwill) از مالک یا مستأجر جدید دریافت کند. این حق نیز مستقل و ارزشمند بوده و جزء دارایی‌های متوفی محسوب می‌گردد.
▪آیا زوجه از سرقفلی و حق کسب و پیشه ارث می‌برد؟
بله، زوجه از سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت ارث می‌برد.
دلیل این امر آن است که:
طبق <a class="artref" href="/ماده/ماده-946-a_0815110236594">ماده ۹۴۶ قانون مدنی</a>، زوجه از "قیمت اموال غیرمنقول اعم از عرصه و اعیان" ارث می‌برد.
سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت، هرچند "عین" فیزیکی (مانند زمین یا ساختمان) نیستند، اما حقوق مالی ارزشمندی محسوب می‌شوند که به ملک تجاری وابسته بوده و جزء ترکه (اموال و حقوق به جا مانده از متوفی) محسوب می‌گردند.
این حقوق دارای مالیت (ارزش پولی) هستند و قابل نقل و انتقال می‌باشند. از آنجا که قانون‌گذار حق زوجه را از "قیمت" اموال غیرمنقول قرار داده و سرقفلی نیز به طور قابل توجهی بر ارزش تجاری ملک می‌افزاید و قابلیت تبدیل به پول را دارد، در محاسبه سهم‌الارث زوجه باید لحاظ شود.
رویه قضایی در محاکم ایران نیز بر این مبنا استوار است که سرقفلی و حق کسب و پیشه را به عنوان بخشی از دارایی‌های متوفی برای محاسبه سهم‌الارث ورثه، از جمله زوجه، در نظر می‌گیرد.
▪نقش کارشناس در ارزیابی این حقوق (طبق تبصره ۱ ماده ۱۰۵ آیین‌نامه قانون ثبت املاک)
با توجه به اینکه زوجه از قیمت سرقفلی و حق کسب و پیشه ارث می‌برد، نقش کارشناس رسمی دادگستری (که توسط مسئول ثبت تعیین می‌شود) در ارزیابی املاک تجاری بسیار حیاتی‌تر و تخصصی‌تر می‌شود:
ارزیابی جامع ارزش ملک تجاری: کارشناس باید نه تنها ارزش فیزیکی "اعیانی" و "عرصه" ملک تجاری را برآورد کند، بلکه لازم است ارزش سرقفلی و/یا حق کسب یا پیشه یا تجارت را (در صورت وجود و تعلق آن به متوفی) نیز به صورت جداگانه و تخصصی ارزیابی کند و بهای عادله این حقوق را تعیین نماید.
تخصص لازم: ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه نیازمند تخصص ویژه‌ای در زمینه ارزیابی حقوق مالی و تجاری است که متفاوت از ارزیابی صرفاً کالبدی یک بنا یا زمین می‌باشد. کارشناس باید با فرمول‌ها، شاخص‌ها، و رویه‌های رایج در بازار برای برآورد این حقوق آشنا باشد.
لحاظ در تعیین سهم‌الارث زوجه: بهای تعیین شده برای سرقفلی و حق کسب و پیشه، به قیمت اعیانی و عرصه اضافه می‌شود تا مجموع ارزش اموال غیرمنقول متوفی محاسبه گردد. سپس سهم زوجه (یک چهارم یا یک هشتم) از این ارزش کل (شامل ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه) برآورد و برای تودیع به حساب سپرده اداره ثبت تعیین می‌شود.
به این ترتیب، در زمان ارزیابی املاک تجاری که دارای این حقوق هستند، کارشناس رسمی دادگستری نقش محوری در تعیین ارزش کامل و واقعی ماترک متوفی ایفا می‌کند تا حقوق همه ورثه، از جمله زوجه، به صورت عادلانه و دقیق مشخص و تسویه شود.
پیشنهاد جهت مطالعه
آیا سرقفلی مغازه تجاری در محاسبه ثمنیه اعیانی منظور می شود؟
#حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت
#سرقفلی
Add a comment
1
1
حقوق زوجه در املاک تجاری: سرقفلی و حق کسب و پیشه در سند مالکیت و نقش کارشناس
بختیار سید نظامی کارشناس رسمی دادگستری و دانش آموخته حقوق
نحوه انعکاس سهم بری زوجه از سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت در سند مالکیت سایر وراث (در صورت عدم پرداخت سهم زوجه) به شرح زیر است:
۱. ثبت سهم زوجه از سرقفلی و حق کسب و پیشه در سند وراث؟
بله، حتماً ثبت می‌شود. از آنجایی که سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت حقوق مالی وابسته به ملک تجاری و جزو "قیمت اموال غیرمنقول" محسوب می‌شوند که زوجه از آن ارث می‌برد، در صورتی که سهم زوجه از مجموع این قیمت (شامل ارزش اعیانی، عرصه، و سرقفلی/حق کسب و پیشه) به او پرداخت نشود، قید "استثناء حقوق زوجه" در سند مالکیت سایر وراث درج خواهد شد.
این قید، تمامی اجزای ارزش‌گذاری شده ملک غیرمنقول را شامل می‌شود. هدف این کار، تضمین حق زوجه بر تمامی ابعاد مالی ملک است تا او بتواند در آینده سهم خود را از عین آن اموال استیفا کند.
۲. روند کلی کار در اداره ثبت؟
روند کلی این فرآیند بر اساس تبصره‌های ماده ۱۰۵ آیین‌نامه قانون ثبت اسناد به شرح زیر است:
درخواست و ارزیابی جامع: اگر وراث (به جز زوجه) درخواست پرداخت سهم‌الارث زوجه را از اداره ثبت داشته باشند، مسئول ثبت یک کارشناس رسمی دادگستری را برای ارزیابی بهای عادله کل اموال غیرمنقول تعیین می‌کند. این ارزیابی جامع شامل ارزش عرصه (زمین)، ارزش اعیانی (ساختمان) و در مورد املاک تجاری، ارزش سرقفلی و/یا حق کسب یا پیشه یا تجارت (در صورت تعلق به متوفی) است.
تودیع وجه: وراث می‌توانند مبلغ تعیین‌شده (که سهم زوجه از تمامی این اجزا را در بر می‌گیرد) را به حساب سپرده اداره ثبت واریز کنند.
ابلاغ و فرصت اعتراض: اداره ثبت این مبلغ را به اطلاع زوجه می‌رساند و یک ماه فرصت می‌دهد تا در صورت اعتراض به مبلغ ارزیابی یا درخواست حقوق دیگر، به دادگاه مراجعه و گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت ارائه دهد.
صدور سند مالکیت:
در صورت پرداخت و عدم اعتراض: اگر وراث مبلغ را پرداخت کنند و زوجه در مهلت مقرر اعتراض نکند، سند مالکیت سایر وراث بدون هیچ قید و استثنائی (به صورت شش‌دانگ و کامل) صادر می‌شود.
در صورت عدم پرداخت یا اعتراض: اگر وراث از پرداخت سهم زوجه (شامل سهم او از سرقفلی و حق کسب و پیشه) امتناع کنند، یا زوجه در مهلت مقرر اعتراض کند و گواهی طرح دعوا را ارائه دهد، در این صورت سند مالکیت سایر وراث با قید "استثناء حقوق زوجه" صادر خواهد شد.
۳. عبارت درج شده در سند؟
عبارت رایجی که در بخش "ملاحظات" یا "توضیحات" سند مالکیت درج می‌گردد، معمولاً به این صورت است:
"شش‌دانگ به استثنای ثمن (یا ربع) بهای اعیانی و عرصه و حقوق متصوره زوجه"
یا به صورت ساده‌تر و کلی‌تر:
"شش‌دانگ به استثناء حقوق زوجه متوفات [نام زوجه] از کل اعیانی و عرصه و حقوق مربوط به ملک"
عبارت "حقوق متصوره زوجه" در اینجا بسیار مهم و جامع است و تمامی حقوق مالی زوجه که به ملک غیرمنقول تعلق می‌گیرد، از جمله سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، را شامل می‌شود.
۴. نحوه تشخیص "حقوق متصوره" توسط کارشناس؟
تشخیص دقیق ماهیت "حقوق متصوره" درج شده در سند برای یک کارشناس (به ویژه کارشناس رسمی دادگستری) نیازمند بررسی جامع و دقیق است:
۱. بررسی سوابق ثبتی و پرونده ملک: کارشناس باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کرده و پرونده ثبتی کامل ملک را بررسی کند. این پرونده شامل تمام نقل و انتقالات، تفکیک‌ها، افرازها، وراثت‌ها و هرگونه تغییرات و قیدهای حقوقی است که از زمان اولین ثبت تا کنون روی ملک اعمال شده است. ریشه درج "حقوق متصوره" معمولاً در یکی از انتقالات ارثی قبلی قابل شناسایی است.
۲. مطالعه اسناد مربوط به ارث:
گواهی حصر وراثت: این سند کلیدی‌ترین مدرک است که نام تمامی وراث، نسبت آن‌ها با متوفی و سهم‌الارث هر یک را مشخص می‌کند.
تقسیم‌نامه یا صلح‌نامه ارث (در صورت وجود): جزئیات پرداخت یا عدم پرداخت سهم زوجه در این اسناد قید می‌شود.
وصیت‌نامه (در صورت وجود): ممکن است متوفی وصیتی کرده باشد که حقوق خاصی را ایجاد کند.
۳. ماهیت ملک و رویه عملی:
اگر ملک تجاری باشد، کارشناس بلافاصله باید احتمال وجود و تعلق سرقفلی یا حق کسب و پیشه را بررسی کند و این حقوق را نیز در دایره "حقوق متصوره" ارزیابی‌شده لحاظ نماید.
در املاک مسکونی، این حقوق معمولاً فقط شامل سهم زوجه از ارزش عرصه و اعیان است.
۴. استعلام از مراجع ذی‌ربط: در صورت وجود ابهام، استعلام کتبی از اداره ثبت محل وقوع ملک یا در صورت لزوم از مرجع قضایی مربوطه، می‌تواند ابهامات را برطرف کند.
با انجام این بررسی‌های جامع، کارشناس می‌تواند ماهیت دقیق "حقوق متصوره" را تشخیص داده و ارزیابی صحیحی از ملک ارائه دهد.
#حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت
#سرقفلی
Add a comment
1
موادِ قانونیِ مستند در این صفحه 1
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.