نمونه ای از خیار شرط منعکس شده در سند رسمی مالکیت

نمونه ای از خیار شرط منعکس شده در سند رسمی مالکیت در تصویر ظهر سند ارایه شده نمونه ای از خیار شرط درج شده است با این مضمون: «متن شرط: فروشنده حق فسخ این معامله را مادام العمر برای خود حفظ می نماید و ضمنا بین متعاملین شرط و مقرر گردید هر زمان که معامل قصد استفاده از حق فسخ را داشته باشد بدون تودیع نمودن ثمن معامله اقدام نماید.» همانطور که ملاحظه می فرمایید مدت اعمال خیار شرط توسط فروشنده حسب توافق با خریدار، مقید به طول عمرش شده است. دیدیم در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد. برخلاف سایر خیارات، خیار شرط، با تراضی متعاقدین به وجود آمده؛ و مبنای آن، تصمیم‌گیری آگاهانه طرفین است،لذا ایجاد خیار شرط، بدون تراضی طرفین، منتفی است. به موجب <a class="artref" href="/ماده/ماده-401-a_0815110236048">ماده ۴۰۱ قانون مدنی</a>: «اگر برای خیار شرط، مدت معین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است.» ‌ مجهول بودن مدت خیار شرط، سبب بی‌اعتباری عقد و شرط می‌گردد. شرط نیز همانند عقد اصلی، نوعی معامله بوده؛ که موضوع آن خیار است؛ لذا معلوم نبودن مدت خیار، به دلیل فقدان یکی از شرایط اساسی صحت قراردادها، باعث بطلان شرط خیار می‌گردد. دلیل وضع این ماده، جلوگیری از غرری است که در خیار شرط بدون مدت، مشهود است.هرچند مجهول بودن مدت خیار شرط، لطمه ای به معلوم بودن موضوع قرارداد وارد نمی‌سازد؛ اما موجب مبهم شدن قلمرو پایبندی به مفاد آن، می‌گردد، چرا که مشروطٌ علیه، نمی‌داند که تا چه حدی، باید به التزام طرف مقابل به مفاد قرارداد، اعتماد نماید، در چنین شرایطی، همه چیز به سود صاحب خیار بوده؛ و هرگاه خود را در معرض زیان، یا سود کمتر ببیند؛ می‌تواند عقد را فسخ کند، ابهام و غرر این گونه معاملات، بالا بوده و از ارزش مورد معامله کم نموده و باعث محدود شدن اختیار مشروطٌ علیه، در تصرف نسبت به اموال خود می‌گردد. به موجب نظریه مشورتی شماره ۷۳۲۶/۷ مورخه ۱/۱۰/۱۳۸۳ اداره حقوقی قوه قضاییه، اگر ضمن عقد بیع، برای فروشنده خیار شرط تعیین گردیده باشد؛ در این صورت مشتری نمی‌تواند در زمان وجود خیار مزبور، نسبت به مبیع، معامله ای نماید که با حق خیار بایع در تعارض باشد و انتقال مبیع توسط خریدار در این مدت، نافی حق فسخ فروشنده اول نبوده؛ و وی پس از اعمال خیار خود، می‌تواند دوباره کالا را به دست آورد؛ و در صورت بقای عین، دلیلی بر رد مثل یا قیمت به وی وجود ندارد. و اما علت قید چنین شروطی محدود کننده در سند: طبق تبصره ٢ ماده ١۵ و ماده ١٧ «دستورالعمل نحوه صدور سند مالکیت تک برگی» در مرحله صدور سند جدید، کلیه محدودیتهای قبلی نظیر « اسناد رهنی که تا کنون فک رهن نشده و بازداشتهایی که رفع بازداشت نشده » ذیل حدود ، درج می شود . ودر کادر مختص به محدودیتها و انتقالات ، قسمتی جهت اعمال محدودیتها نظیر « بازداشت اصل و مازاد » ، « رهن » ، « اجاره» و موارد دیگر پیش بینی شده است و قسمتی جهت درج «انتقالات رسمی » در نظر گرفته شده است . بدیهی است درج سابقه بازداشت و رفع بازداشت ملک در سند توسط واحد ثبتی و نیز درج سابقه عقود منعقده مربوط به ملک نظیر (بیع ، رهن ، اجاره بیش از سه سال) توسط دفاتر اسناد رسمی به وسیله سیستم صورت خواهد گرفت ، لکن تا تجهیز کامل واحدهای ثبتی و دفاتر تابعه به سیستم مربوط ، اقدامات مذکور به وسیله مهر با نقوش ( نمونه زیر) حسب مورد انجام گردد . و در نهایت ضرورت دقت کارشناسان به بخش اختصاص داده شده به محدودیت ها در ظهر سند تک برگ: کارشناسان رسمی در ارزیابی چنین املاکی باید توجه داشته باشند، فروشنده می تواند به جهت وجود شرط خیار به نفع خود در طول مدت عمرش، هر آن که بخواهد از حق فسخ خود استفاده کند و ملک خود را به دست آورد حتی اگر به دیگری واگذار شده باشد. این اختیار مهم، برای فروشنده اول، عملا ارزش ملک را به شدت کاهش می دهد و قیدی است که مانع تصرفات در ملک توسط خریدار می شود. پی نوشت ارزیابی و تقویم چنین املاکی چالش های خاص خود را دارد و البته این ضرورت مهم را یادآوری می نماید که در بررسی مسائل کارشناسی تاسیس واحد پژوهش کارشناسان امری ضروری است تا با آموزش و ارایه نظریه های مشورتی رویه های مورد اطمینان را بنیان گذارد و پاسخگوی چالش های کارشناسی باشد. Add a comment بختیار سید نظامی 3