دکترین
نهادهای حمایتی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ با آثار مالی قابل توجه
نهادهای حمایتی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ با آثار مالی قابل توجه
بختیار سیدنظامی | کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق
قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ با هدف ایجاد ثبات در روابط استیجاری اماکن کسب، پیشه و تجارت، مجموعه‌ای از حمایت‌های حقوقی را برای مستأجر پیش‌بینی کرده است. این حمایت‌ها صرفاً جنبه شکلی یا قراردادی ندارند، بلکه برخی از آنها دارای آثار مالی مستقیم یا غیرمستقیم بوده و ممکن است در تحلیل اقتصادی رابطه استیجاری و ارزیابی کارشناسی مورد توجه قرار گیرند.
با این حال، همان‌گونه که پیش‌تر بیان شد، وجود یک حمایت قانونی به تنهایی به معنای تأثیر قطعی آن بر میزان اجاره‌بها نیست؛ بلکه لازم است در مرحله ارزیابی، اثر واقعی هر نهاد بر ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره بررسی شود.
۱- اعتبار روابط استیجاری بدون ضرورت وجود سند رسمی یا عادی
یکی از ویژگی‌های قانون ۱۳۵۶، پذیرش گسترده رابطه استیجاری است.
مطابق ماده ۱ این قانون:
«هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف، متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.»
بنابراین، حمایت قانون محدود به قراردادهای کتبی (رسمی یا عادی) نیست و رابطه استیجاری می‌تواند بر اساس توافق شفاهی یا رفتار عملی طرفین نیز احراز شود.
اهمیت این موضوع برای کارشناس آن است که وجود یا فقدان سند رسمی، به تنهایی تعیین‌کننده شمول یا عدم شمول قانون نیست و بررسی سوابق تصرف، پرداخت اجاره‌بها، توافقات طرفین و وضعیت رابطه استیجاری اهمیت دارد.
۲- استمرار رابطه استیجاری پس از انقضای مدت اجاره
یکی از مهم‌ترین حمایت‌های قانون ۱۳۵۶، حفظ رابطه استیجاری پس از پایان مدت قرارداد است.
در نظام عمومی اجاره، انقضای مدت اصولاً موجب پایان رابطه قراردادی می‌شود؛ اما در قانون ۱۳۵۶، در خصوص اماکن مشمول این قانون، پایان مدت اجاره به خودی خود موجب زوال موقعیت مستأجر نیست و تخلیه تنها در حدود موارد مقرر قانونی امکان‌پذیر است.
این ویژگی موجب می‌شود مستأجر از امنیت بیشتری برای ادامه فعالیت اقتصادی خود برخوردار باشد.
۳- محدود شدن اختیار موجر برای تخلیه
قانون ۱۳۵۶ موارد پایان دادن به رابطه استیجاری را محدود کرده است.
مواد ۱۴ و ۱۵ قانون، مواردی را که موجر می‌تواند درخواست تخلیه نماید احصاء کرده‌اند؛ از جمله:
▫انتقال منافع بدون رعایت مقررات قانونی؛
▫تغییر شغل بدون اجازه در موارد مقرر؛
▫تعدی و تفریط مستأجر؛
▫عدم پرداخت اجاره‌بها؛
▫نیاز شخصی موجر در موارد خاص؛
▫تخریب و نوسازی ملک با شرایط مقرر قانونی.
در نتیجه، موجر برخلاف قواعد عمومی اجاره، اختیار مطلق برای پایان دادن به رابطه استیجاری ندارد.
۴- ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت برای مستأجر
مهم‌ترین نهاد حمایتی قانون ۱۳۵۶، شناسایی حق کسب یا پیشه یا تجارت برای مستأجر محل کسب است.
مطابق مواد ۱۸ و ۱۹ قانون، در مواردی که تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت مطرح می‌شود، مستأجر ممکن است مستحق دریافت حق کسب یا پیشه یا تجارت باشد.
این حق، یک حق مالی مستقل است که ناشی از استمرار فعالیت مستأجر، ایجاد موقعیت تجاری، جذب مشتری و رونق ایجادشده در محل است.
از نظر کارشناسی، باید توجه داشت که «حق کسب یا پیشه یا تجارت» و «اجاره‌بها» دو نهاد با ماهیت و کارکرد متفاوت هستند و نباید با یکدیگر خلط شوند. حق کسب یا پیشه یا تجارت، یک حق مالی ناشی از استمرار رابطه استیجاری، فعالیت کسبی یا تجاری مستأجر، ایجاد موقعیت اقتصادی، جذب مشتری و رونق ایجادشده در محل است که معمولاً در زمان انتقال منافع یا تخلیه مورد ارزیابی قرار می‌گیرد؛ در حالی که اجاره‌بها، عوض استفاده از منافع مورد اجاره در یک دوره زمانی معین و بیانگر ارزش اقتصادی بهره‌برداری جاری از محل در شرایط روز است.
ادامه مطلب در بخش comment
1 comment
3
1
1
آثار اقتصادی نهادهای حمایتی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶؛ تفکیک حمایت از ارزش منافع مورد اجاره
بختیار سیدنظامی | کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق
در ادامه مطالب پیشین درباره ماهیت خاص قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و نهادهای حمایتی پیش‌بینی‌شده برای مستأجر، باید میان دو موضوع اساسی تفکیک قائل شد:
نخست، حمایت‌های قانونی که با هدف حفظ موقعیت استیجاری مستأجر، استمرار فعالیت اقتصادی وی و حمایت از حقوق ناشی از پایان رابطه استیجاری وضع شده‌اند؛
و دوم، عواملی که ممکن است مستقیماً بر ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره و در نتیجه بر ارزیابی کارشناسی اثرگذار باشند.
بررسی مقررات قانون ۱۳۵۶ نشان می‌دهد که بخش مهمی از حمایت‌های این قانون، ناظر بر حفظ تصرف مستأجر، جلوگیری از زوال ناگهانی موقعیت وی و حمایت از آثار مالی ناشی از تخلیه است.
از جمله این حمایت‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
▫ استمرار رابطه استیجاری پس از انقضای مدت اجاره و عدم زوال خودکار موقعیت مستأجر؛
▫ محدود شدن موارد و شرایط تخلیه توسط موجر؛
▫ شناسایی حق کسب یا پیشه یا تجارت برای مستأجر در موارد مقرر قانونی؛
▫ امکان درخواست تعدیل اجاره‌بها از طریق مرجع قضایی و جلوگیری از تغییر یک‌جانبه اجاره‌بها؛
▫ پرداخت اجرت المثل پس از انقضای مدت اجاره بر مبنای آخرین اجرت‌المسمی تا زمان تعیین اجاره‌بهای جدید از طریق سازوکار قانونی.
وجه مشترک این مقررات آن است که همگی در جهت حمایت از موقعیت حقوقی و اقتصادی مستأجر در برابر از بین رفتن یا تضعیف رابطه استیجاری ایجاد شده‌اند.
با این حال، از دیدگاه کارشناسی باید توجه داشت که وجود این حمایت‌ها، به خودی خود به معنای کاهش ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره نیست.
به عبارت دیگر، استمرار رابطه استیجاری، محدودیت تخلیه، حق کسب یا پیشه یا تجارت و سایر حمایت‌های مشابه، عمدتاً مربوط به حقوق ناشی از رابطه استیجاری هستند؛ در حالی که اجاره‌بها بیانگر ارزش استفاده جاری از منافع مورد اجاره در یک دوره زمانی معین است.
بنابراین، کارشناس نباید صرف وجود یک امتیاز قانونی برای مستأجر، آن را به عنوان عامل کاهنده اجاره‌بهای عادله منظور نماید؛ بلکه باید بررسی کند که آیا آن عامل، واقعاً قابلیت بهره‌برداری اقتصادی از منافع مورد اجاره را تغییر داده است یا صرفاً حمایتی برای حفظ موقعیت قراردادی مستأجر ایجاد کرده است.
البته در کنار حمایت‌های قانونی، ممکن است مستأجر بر اساس توافق طرفین در زمان انعقاد قرارداد، امتیازات خاصی به دست آورده باشد که فراتر از وضعیت معمول قانونی بوده و دارای اثر اقتصادی باشد.
از جمله:
▫ پرداخت سرقفلی در ابتدای رابطه استیجاری؛
▫ پرداخت وجوهی تحت عناوینی مانند ودیعه، قرض‌الحسنه یا عناوین مشابه که در عمل موجب انتقال بخشی از منافع اقتصادی رابطه به موجر در ابتدای قرارداد شده باشد؛
▫ حق انتقال منافع به غیر؛
▫ حق تغییر شغل یا نوع فعالیت؛
▫ حق احداث اعیان یا ایجاد تأسیسات؛
▫ حق انجام تعمیرات اساسی یا تغییرات مؤثر در بنا؛
این موارد، برخلاف حمایت‌های عمومی قانون، ناشی از یک وضعیت قراردادی خاص هستند که در آن مستأجر ممکن است در مقابل تحصیل این امتیازات ویژه، عوض یا منفعت اقتصادی مشخصی به موجر واگذار کرده است.
به بیان دیگر، ایجاد چنین مزیت‌هایی معمولاً برای مستأجر بدون مابه‌ازای اقتصادی نبوده است؛ بلکه اعطای اختیاراتی مانند حق انتقال منافع، حق تغییر شغل، حق احداث اعیان یا سایر امتیازات ویژه، معمولاً در زمان انعقاد رابطه استیجاری در برابر پرداخت وجه، واگذاری منفعتی خاص یا پذیرش شرایط اقتصادی مورد توافق طرفین انجام شده است.
از این رو، این دسته از عوامل باید از حمایت‌های صرفاً قانونی تفکیک شوند؛ زیرا حمایت‌هایی مانند استمرار رابطه استیجاری یا محدودیت تخلیه، ناشی از حکم قانون هستند، اما امتیازات قراردادی ویژه، حاصل توافق اقتصادی طرفین بوده و به دلیل وجود مابه‌ازای اقتصادی، ممکن است در تحلیل ارزش رابطه استیجاری و حسب مورد در تعیین یا تعدیل اجاره‌بهای عادله روز مورد توجه قرار گیرند.
در میان این عوامل، پرداخت سرقفلی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است؛ زیرا برخلاف حق کسب یا پیشه یا تجارت که ناشی از استمرار فعالیت و موقعیت ایجادشده در محل است، سرقفلی معمولاً ناشی از توافق طرفین و پرداخت عوض مالی در ابتدای رابطه است.
همچنین باید توجه داشت که سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت یکسان نیست و آثار حقوقی متفاوتی دارند؛ به نحوی که حتی در مواردی که حق کسب یا پیشه یا تجارت به علت تخلف مستأجر زایل شود، پرداخت سرقفلی و آثار ناشی از آن لزوماً منتفی نمی‌شود.
ادامه مطلب در بخش comment
1 comment
3
تفکیک نهادهای حمایتی قانون ۱۳۵۶ از عوامل مؤثر در تعیین و تعدیل اجاره‌بهای عادله
بختیار سیدنظامی | کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق
در مطالب پیشین، مهم‌ترین نهادهای حمایتی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ که در روابط استیجاری مشمول این قانون دارای آثار حقوقی و مالی هستند، معرفی شد. شناخت این نهادها برای کارشناس رسمی ضروری است؛ زیرا ارزیابی در دعاوی تعدیل اجاره‌بها و تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت، در بستر همین مقررات انجام می‌شود.
با این حال، صرف آشنایی با این حمایت‌ها برای اظهارنظر کارشناسی کافی نیست؛ زیرا همه نهادهای حمایتی قانون، بر ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره اثر یکسانی ندارند.
در اینجا پرسش اساسی مطرح می‌شود:
آیا هر حمایت قانونی از مستأجر باید در تعیین یا تعدیل اجاره‌بهای عادله مؤثر باشد؟
به نظر می‌رسد پاسخ منفی است.
یکی از خطاهای رایج در برخی نظریات کارشناسی، عدم تفکیک میان «حمایت قانونی از مستأجر» و «عامل مؤثر بر ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره» است. در حالی که این دو مفهوم الزاماً بر یکدیگر منطبق نیستند.
برای مثال، استمرار رابطه استیجاری پس از انقضای مدت، محدود بودن موارد تخلیه، پرداخت اجرت‌المثل به میزان اجرت‌المسمی و ثبات اجاره‌بها در دوره‌های سه‌ساله، همگی موقعیت حقوقی مستأجر را تقویت می‌کنند؛ اما این پرسش همچنان باقی است که آیا این حمایت‌ها، ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره را نیز تغییر می‌دهند؟
در مقابل، ممکن است برخی ویژگی‌های خاص رابطه استیجاری یا توافق‌های اختصاصی طرفین، بدون آنکه جزء حمایت‌های عمومی قانون باشند، بر ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره اثر مستقیم داشته باشند و از همین رو در ارزیابی کارشناسی قابل توجه باشند.
بنابراین، وظیفه کارشناس صرفاً شناسایی نهادهای حمایتی قانون نیست؛ بلکه باید بررسی کند که هر یک از این عوامل، آیا واقعاً موجب تغییر ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره شده‌اند یا خیر.
بر همین اساس، در مطالب بعدی، هر یک از نهادهای حمایتی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ به طور مستقل از منظر کارشناسی بررسی خواهد شد تا روشن شود کدام‌یک صرفاً دارای آثار حقوقی هستند و کدام‌یک، حسب مورد، می‌توانند در تعیین یا تعدیل اجاره‌بهای عادله یا ارزیابی حق کسب یا پیشه یا تجارت مؤثر باشند.
Add a comment
3
1
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.