نکاتی که در زمان قرارداد مشارکت در ساخت ملک باید مورد توجه قرار گیرد

نکاتی که در زمان قرارداد مشارکت در ساخت ملک باید مورد توجه قرار گيرد: اساس مشارکت در ساخت بايد بر تجربه، خوش نامي، توانايي مالي وفني، وفاداري و پيمان داري، دانش و تخصص ،ایمان سازنده استوار باشد. تعيين قدرالسهم شرکاء با توجه به نوع سند ، محله ، سازنده و ... بسيار متفاوت ومتغير است. اين قدرالسهم درهنگام شراکت با سازندگان تجربي کفهء قدرالسهم به نفع مالک توافق مي شود ولي در مشارکت با مهندسين و آرشيتکت ، کفه قدرالسهم به نفع سازندگان است ، اگر چه در واقع هردو طرف در اين نوع مشارکت بسيار راضي خواهند بود براي قرارداد هاي مشارکت درساخت ضمانت اجرايي قابل قبولي بايد تعريف و توافق کرد پس از اتمام سقف وستون وديوارچيني حتماً في ما بين شريک سازنده ومالک ، تقسيم نامه اي شفاف و صريح با توجه به ميزان قدرالسهم ، کيفيت وزمان فروش واحد هاي متعلق به خود تنظيم شود انتخاب يک ناظر دلسوز و مجرب ومتخصص، جهت نظارت برکيفيت اجرايي شريک سازنده نبايد فراموش شود انتقال قدرالسهم عرصه به نام شريک سازنده پس از اتمام سقف وستون و ديوار چيني صورت پذيرد حق دخل وتصرف براي مالک حفظ شودتا درصورت تأخير وتعطيلي پروژه توسط شريک سازنده ، مالک بتواند براي تأمين مخارج پس از فروش قدرالسهم اعياني با مجوز قضايي دخالت نمايد کيفيت ونوع ونحوه ساخت آپارتمان ها ي متعلق به مالک وشريک سازنده يکسان و برابر باشد براي حل اختلاف احتمالي براي تفسير مفاد و توافقات از حکميت وداوري ، امین و متخصص استفاده شود توصيه مي شود به جاي طمع در ميزان قدرالسهم اعياني با سازنده خوش نام ،معتبر و پرتجربه شريک شود به جاي فسخ واِقاله قراردادمشارکت در ساخت، قرادادي مطمئن و اصولي تنظيم شود. فسخ واقاله قرارداد ،پس از شروع عمليات تخريب ويا گود برداري ديگر معنا و مفهومي ندارد براي انتخاب نقشه معماري و... حتماً فعالانه مشارکت داشته باشيد اجازه اخذ وام به هر عنوان به شريک سازنده داده نشود در تعيين ميزان خسارت تاخیر درانجام تعهدات سازنده و تمارض از نوع وکیفیت وکمیت استفاده از مصالح مندرج در قرارداد، نبايد افراط و تفريط شود حتما موارد بيمه ساختمان و مسئوليت ساخت واجراء در ضمن قرارداد رعايت وتوجه شود مدت تأخير مجاز و غير مجاز مجري و شريک سازنده صريحاً مشخص شود حتماً آزمايش خاک ازشريک سازنده مطالبه شود مسئوليت پاسخگويي به هر گونه دعوي حقوقي و کيفري وساير ادعا ها به عهده شريک سازنده) گذاشته شود قبل از امضاء قرارداد مشارکت درموردکم وکيف اجراي تعهدات و قول وقرار شريک سازنده مفصلاً تحقيق و بررسی شود درخصوص فهرست و شرایط خصوصی وفنی کیفیت وکمیت ونوع کالا ومصالح والکتریکال ومکانیکال و سایرتجهیزات منضم به قراردادمشارکت تعیین تکلیف گردد درزمان خرید کالا و مصالح اساسی(سنگ،سرامیک،سیستم سرمایش و گرمایش و آسانسورو تزئینات داخلی و...) واحدها ؛ سازنده حتما نظر مالک را اخذ نماید و درقراردادپیش بینی شود موضوع هارد شيپ (شرط مذاکره مجدد) در صورت بروز حوادث غير مترقبه و سياسي و اقتصادي در متن قرارداد منظور شود براي اجراي تعهدات شريک سازنده ، امتياز و تشويقي جهت حسن اجراي تعهدات در نظر گرفته شود مبناي تعيين قدرالسهم براي طرفين براساس قيمت عرصه و ميزان هزينه ساخت و... مي باشد واحدهاي شراکتي في مابين مالک و شريک سازنده با توجه به ميزان قدر السهم آنان ونوع طبقه و واحد و نحوه بهره برداري و کيفيت فروش واجاره صريحاً مشخص شود کيفيت تحويل آپارتمان ها براساس قابليت بهره برداري وآماده تحویل و کلید تحویل و بدون هيچ عيب وايرادي بايد همراه باشد پس از اتمام هر مرحله از ساخت وساز ، به مالک تحويل شود واز وي اقرار گرفته شود. براي اين منظور از شرکت هاي متخصص گواهي .تائيد نامه اخذ ويک نسخه به مالک تحويل شود قبل از فک رهن ملک توسط مالک ، هيچ گونه اقدامات اجرايي و اداري انجام ندهيد تکليف مصالح ساختمان کلنگي و درزمان وهنگام تخریب را مشخص کنيد تکليف خطوط تلفن هاي داير في مابين طرفين مشخص شود در خصوص اجازه اِعمال تغييرات توسط پيش خريداران و مالک ونحوه تأمين هزينه و مسئوليت اجرايي آن را صراحتاً مشخص نمائيد تعيين تکليف هزينه هاي شارژ و نگهداري ساختمان پس از تحويل ملک ونحوه تعيين هئيت مديره ساختمان و... مشخص شود هزينه هاي جانبي اعم از عوارض تراکم اضافي ، ماليات ، هزينه بيمه، هزينه هاي انشعاب آب ، برق، گازو... مشخصاً و صراحتاً توافق شود ازتنظيم قرارداد مشارکت در ساخت با شخصيت هاي حقوقي اجتناب شود مسئوليت وهزينه هاي نحوه تنظيم سند و صورتجلسه تفکيکي و...دقيقاً مشخص شود قرارداد به امضاء شهود طرفين برسد محل نگهداري اسناد ومدارک ونقشه های ملک مورد مشارکت وهم چنين کيفيت وکالتنامه به نام شريک سازنده توافق شود