نکتهٔ کارشناسی

: بررسی سلب مالکیت ،ملک واقع درطرح نظر اکثریت ،سلب مالکیت به صورت رایگان برای اجرای طرح های عمومی ،امری کاملاً استثنایی و نادر می باشد (النادر کالمعدوم)که فقط در موارد منصوص قانونی ممکن می باشد. در حقیقت در مورد تامین حقوق مالکانه در مواقعی که اجرای طرح، محدودیت هایی به حقوق مالکانه تحمیل می کند اگر تردید و تشکیک وجود داشته باشد،ولی در مورد سلب حقوق مالکانه برای اجرای طرح های عمومی ،کوچکترین شکی دایر بر تامین این حقوق و دادن تاوان به صاحب ان وجود ندارد. بنابراین در موارد سلب حقوق مالکانه ،چون اصل بر دادن معوض است در موارد شبهه باید به اصل رجوع نمود. نتیجه: در مجموع می توان گفت چنانچه اجرای طرح های عمومی ملازمه با سلب حقوق مالکانه داشته باشد،تامین و جبران این حقوق ،در نظام حقوقی ایران از باب قاعده لاضرر و همچنین دارا شدن غیر عادلانه ،امری مسلم و انکار ناپذیر است و در اصل چهلم قانون اساسی نیز امده است: « هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد» بنا بر استدلالات ذیل نظر اکثریت با موازین شرعی و قانونی و رویه محاکم بیشتر سازگار است. 1-«اعراض» در لغت به معنی روی گردانیدن است و تنها با اراده ی صاحب ان واقع میشود در اعراض نیز تمامی شرایطی که از قبیل قصد و اهلیت برای دیگر اعمال حقوقی لازم است، شرط می باشد.قانون ثبت،ملک ثبت شده را از ان کسی می داند که در دفتر املاک به نام اوست پس اسقاط چنین ملکیتی به صرف اعراض از بین نمی رود و مال از حیطه سلطنت مالک به صرف اعراض خارج نمیشود ،مگر این که به بایر شدن ملک منجر گردد و دولت ان را بر مبنای نیازهای عمومی تصاحب کند زیرا مالکیت از احکام وضعی است و همان گونه که برای ورود چیزی در ملکیت و ایجاد مالکیت سبب شرعی و قانونی ضروری است ،خروج از ملکیت و سلب رابطه ی مالکیت نیز محتاج به ناقل شرعی و قانونی است و با توجه به این که کمتر اتفاق می افتد که عقب نشینی املاک با اختیار و رضایت مالک صورت گیرد وقتی با نیرویی خارج از قدرت،مالی از تسلط شخص خارج شود به لحاظ فقدان قصد اباحه دیگر شامل قاعده اعراض نیست . 2-مطابق تبصره 6 ذیل ماده 96 قانون شهرداری ها اراضی کوچه های عمومی و به طور کلی معابر که مورد استفاده و بهره برداری عمومی قرار میگیرد در مالکیت شهرداری است .درماده 101 قانون مرقوم قانونگذار معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می شود را متعلق به شهرداری دانسته و شهرداری در قبال ان به هیچ عنوان وجهی به صاحب ان پرداخت نمی کند و مفهوم مخالف ان این است که اگر احداث معبر و شارع در اثر اجرای طرح باشد می بایست غرامت ان به مالک پرداخت شود. توضیح این که عقب نشینی املاک که در نتیجه اجرای طرح تعویض به مالکان این گونه املاک تحمیل می شود به منزله اجرای حکم ماده 101 قانون شهرداری محسوب نشده و در چنین مواردی ،ماده 45 اصلاحی ایین نامه قانون ثبت املاک نیز ،دلالتی بر سلب مالکیت رایگان ندارد 3-در بند 6 ماده 100 قانون شهرداری ها که خروج موضوعی داشته تصریح شده که در مورد تجاوز به معابر شهر مالکین در هنگام نوسازی می بایست رعایت برهای اصلاحی را بنماید و هیچ دلالتی بر این که مالکین مقدار عقب نشینی شده را مجاناً به شهرداری واگذار و تملیک نمایند ندارد و درست است که قانونگذار در بند 6 ماده 100 اشاره ای به پرداخت معوض ننموده ولی در تبصره 5 ماده 96 قانون شهرداری،برای ملکی که در مسیر توسعه خیابان و گذر عمومی قرار گرفته اعم از این که دارای سابقه ثبتی باشد یا حتی به ثبت نرسیده باشد پرداخت غرامت در نظر گرفته ،فلذا عدم تصریح به پرداخت معوض در این ماده به منزله تملیک مجانی نیست و تملیک رایگان نیا ز به تصریح قانونگذاردارد و با توجه به این که مقدار عقب نشینی به تملک شهرداری می تواند نسبت به میزان عقب نشینی سند مالکیت بنام خود دریافت کند و مطابق تبصره 6 ماده 96 قانون شهرداری و ماده 45 ایین نامه مالی شهرداری ها،کوچه های عمومی جزو اموال شهرداری و در مالکیت شهرداری قرار می گیرد. 4-در ماده 96 قانون شهرداری مقرر شده هرگاه برای تامین احتیاجات شرعی و رفع نیازمندیهای عمومی باید تمام یا قسمتی از اراضی و املاک در محدوده شهر به تصرف شهرداری دراید از قانون توسعه معابر 1320 استفاده نماید و ماده 96 قانون شهرداری و قانون توسعه معابر نیز تا کنون نسخ یا لغو نشده و در ماده 1 قانون اصلاح قانون توسعه معابر 1/4/1320 مقرر شده هرگاه شهرداری ها توسعه یا اصلاح یا احداث برزن- خیابان- میدان- گذر – کوی – انهار یا قنوات را برای تسهیل امد و شد یا زیبایی شهر لازم بدانند طبق مقررات این قانون رفتار خواهد شد و در ماده 4 این قانون تصریح شده که شهرداری می تواند هر مقدار ملکی را که لازم بداند به بهای عادل نحوه ارزیابی قدرالسهم شهرداری حاصل از اجرای ماده 101 قانون شهرداری ها #شهرداری_قانون_101 تبصره ۳ ماده 101 قانون شهرداری ها در خصوص اراضی با مساحتزمین های بزرگ #قانون_شهرداری_ماده_101 آیا ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها برای تفکیک زمین های زیر ۵۰۰ متر مربع تعیین تکلیف نکرده است؟ و چرا تفکیک زمین های زیر ۵۰۰ متر مربع رایگان است ، ( عوارضی ندارد ) . برخی بر این باورند که ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها برای تفکیک زمین های زیر ۵۰۰ متر مربع ساکت است، ولی ماده قانونی فوق از جمله مترقی ترین مواد قانونی در جهت بهینه نمودن اهداف شهرسازی در شهر ها است که تا بحال تصویب شده است ، زیرا از یک طرف تفکیک های اختیاری زمین های زیر ۵۰۰ متر مربع را بطور کلی ممنوع کرده است، تا شهر ها دچار تفکیک های ناروا و قطعات غیر اصولی نگردد ، از طرف دیگر تفکیک های اجتناب ناپذیر زمین های زیر ۵۰۰ متر مربع را #رایگان نموده است تا مردم دچار بن بست قانونی و عسر و هرج نگردند ، لذا به دلایل بالا قانون گذار بصورت مطلق نه تفکیک زیر ۵۰۰ متر مربع را ممنوع نموده و نه آنرا مشمول عوارض دانسته است، بلکه ضرورت های شهرسازی و اجرائی را منظور و قاعده آنرا تعیین نموده است. و مرجع تشخیص این ضرورت ها را شهرداری ها قرار داده است، و اغلب شهرداریها هستند ، که دور از وظیفه ذاتی خود و با رفتار های خارج از اصول اولیه شهرسازی و معماری، صرفا جهت رسیدن به منافع مادی غیر قانونی و با تمسک به مصوبات غیر قانونی شورا ها نسبت به تفکیک و اخذ عوارض برای زمین های زیر ۵۰۰ متر مربع اقدام می نماید، توضیح اینکه حد نصاب های تفکیک در طرح های جامع یا تفصیلی یا هادی هر شهر یا بخش موجبی برای اخذ عوارض غیر قانونی تفکیک زمین های زیر ۵۰۰ متر مربع نبوده ، و صرفا مجوز قانونی برای تفکیک می باشد و ضرورت های شهرسازی آن شهر یا بخش را تبیین می نماید به همین دلیل دیوان عدالت اداری با ابطال های متعدد تعیین هر نوع عوارض به تفکیک زمین های زیر ۵۰۰ متر مربع بخاطر ضرورت های شهرسازی و اجرائی غیر قانونی می داند ، بقلم:جعفر راشدی ملکی #شهرداری_ماده_101_تفکیک_زمین تبصره ۳ ماده 101 قانون شهرداری ها در خصوص اراضی با مساحت زمین های بزرگ با توجه به نص صريح ما ١٠١ اصلاحي ق.ش. همانطور كه جامع توضيح داديد شهرداري بابت تفكيك اراضي تحت عنوان سرانه خدماتي و شوارع مي تواند تا ٤٣/٧٥ درصد از زمين يا بهاي آن را البته با تقويم كارشناسي و اخذ مجوز از شوراي شهر دريافت نمايد فلذا بسياري از حقوقدانان اخذ عوارض تفكيك را توام با سرانه قانوني نمي دانند مواردي هم راي هيات عمومي ديوان عدالت اداري را داريم كه مصوبات شوراهاي شهر در خصوص عوارض تفكيك را ابطال نموده اند. نکته به نظر می رسد عوارض تفكيك توام با اخذ سرانه اعم از اينكه بِه صورت زمين يا مبلغ ريالي معادل آن باشد قانوني بِه نظر نمي نرسد. تبصره ۳ ماده 101 قانون شهرداری ها در خصوص اراضی با مساحت زمین های بزرگ #قانون_شهرداری_ماده_101 اصطلاحات شهرداری مشخصات زمین و نوع استفاده از آن مساحت زمین: مساحت یک قطعه زمین را می گویند (عمدتاً در سند یا صورت مجلس تفکیک قید شده است یا‌آن دسته از اراضی که ابعاد آن ها بدون اندازه و حد و حدودی بوده و مساحت در سند قید نشده ، مساحت زمین از برداشت وضع موجود محاسبه می گردد.) مساحت زیربنا: مساحت هر طبقه از بنا را گویند. مساحت کل بنا: مجموع سطح طبقات یک ساختمان اعم از روی زمین یا زیرزمین. متوسط مساحت زمین: نسبت مساحت قطعات تفکیک شده به تعداد آن را در یک محدوده معین . ضریب سطح اشغال : سطح اشغال شده در طبقه همکف یک ساختمان نسبت به کل مساحت زمین مورد نظر (طبق سند و یا مساحت وضع موجود بشرطی که بدون کسر اصلاحی کمتر از سند مالکیت باشد.). متوسط مساحت کل بنا: نسبت جمع مساحت پروانه ها یا جمع مساحت پایان ساختمانها به تعداد پروانه ها یا پایان ساختمان صادره . متوسط ضریب تراکم: نسبت جمع تراکم استفاده شده در هرپروانه یا بنا به تعداد کل پروانه های صادره . مساحت کل طبقات و زیرزمین: مجموع مساحت کل طبقات احداث شده (مطابق مساحت کل بنا ) با احتساب مساحت زیرزمین . تعداد طبقات: طبقات احداث شده از روی شالوده تا پشت بام را شامل می گردد ( خَرپُشته جزء طبقات محسوب نمی شود. ) مساحت مفید: بنای ایجاد شده و قابل استفاده بدون در نظر گرفتن راهروهای ارتباطی ، راه پله ، چاهک آسانسور ، شوت زباله ،‌نورگیرها،‌پارکینگ و انبارهای مجزا بخصوص در زیر زمین وتأسیسات و فضاهای مشاعی دیگر. صفر طبقه : ایجاد خَرپُشته یا انباری یا توسعه بنا در طبقات موجود که منجر به طبقه اضافی نشود. تراکم: درصد بنایی که نسبت به مساحت زمین در طبقات قابل احداث می باشد که در طرح تفصیلی برای کاربری های مختلف تعریف گردیده است. (به جز سطوح پارکینگ و مُشاعات در همکف و زیرزمین ها و انباری در زیرزمین) عملکرد بنا(کاربری طبقات و یا کاربرد بنا) : نحوه بهره برداری از فضاهای ایجاد شده از یک ساختمان (انواع استفاده: مسکونی ، تجاری،‌اداری و…) مسکونی : استفاده از فضاهای پیوسته ایجاد شده در یک ساختمان بعنوان واحد مسکونی که دارای نور کافی و سرویس مناسب بهداشتی نیز باشد (مناسب برای سکونت خانواده) تجاری : محل داد و ستد که معمولاً برگذر یا سرا یا پاساژ یا تیمچه احداث شده و عموماً دارای ویترین باشد ( مراکزی که اشخاص حقیقی و حقوقی طبق قانون تجارت عملیات تجاری انجام می دهند و معاملات و داد و ستد می نمایند.) اداری : محلی که در آنجا افراد حقوقی و حقیقی مشغول به کار بوده و کارهای خدماتی مربوط به دولت و بخش خصوصی انجام می شود. آموزشی: بناهایی که آموزش و پرورش و آموزش عالی و تعلیم و تربیت در آنجا صورت می پذیرد (مهدهای کودک ،‌دبستان ،‌مدارس ، دبیرستان و دانشگاه و دیگر مراکز آموزشی) صنعتی : بناهایی که منسوب و مربوط به صنعت بوده و در آنجا قطعات کوچک و بزرگ ، سبک و سنگین و حجیم و کوچک صنعتی ساخته می شود. کشاورزی: بنایی که در آن انواعی از کشاورزی، کشتکاری، زراعت ، فلاحت، دامداری، پرورش طیور، پرورش ماهی انجام می پذیرد و یا بصورت بنا و یا سالن های کوچک و بزرگ ،‌گلخانه ها ، سوله ها یا مراکز نمونه پرورش ایجاد شده اند. فرهنگی : بنایی که در آن به امور فرهنگی پرداخته می شود. مانند آموزشگاه های مختلف ، دفاتر انتشاراتی،‌گالری ها،‌سینما، تئاتر و… مذهبی : بنایی که برای انجام آداب و آئین مذهبی احداث می گردد. بهداشتی : بنایی که امور مربوط به تندرستی و بهداشت شهروندان در آنجا انجام میپذیرد.مانندبیمارستان ،‌کلینیک ، ‌درمانگاه ، تیمارستان و… تفریحی – ورزشی: بنایی که درآن بتوان به پرورش تناسب و فیزیک بدنی پرداخته و امکانات شادمانی و فرح شهروندان را فراهم نمود. مانند شهربازی ، زمین های ورزشی ، باشگاه های ورزشی ،‌ استادیوم ها ،‌استخرو… حمل و نقل ‌: بنایی که جهت امور جابجایی و تردد شهروندان مورد استفاده قرار میگیرد. مانند پایانه ، پارکینگ روباز و طبقاتی ، فرودگاه ، راه آهن خدماتی: بنایی که در خدمت آسایش و رفع نگرانی های شهری مورد استفاده قرار گیرد، مانند آتش نشانی ، مراکز جمع آوری زباله ، سرویسهای عمومی تجهیزات شهری: بناهایی که جهت برطرف نمودن نیازهای شهری ایجاد می شود مانند پُست های برق و گاز، مراکز مخابراتی، مراکز تصفیه آب کاربری زمین : نحوه استفاده زمین را براساس سلسله مراتب انواع فعالیت های شهری و طرحهای جامع و تفصیلی، کاربری ملک گویند. پست : اراضی که برای ایجاد مراکز و دفاتر پستی پیش بینی گردیده است. حریم: اراضی که بدلیل نیاز به فاصله ایمنی لازم است حفظ گردد و در آن بنایی ایجاد نگردد و یا مقررات خاصی رعایت شود. تاسیسات شهری: اراضی که در اختیار تأسیسات شهری مانند نیروگاه ، پُست برق، پُست گاز ، ایستگاه رادیو و تلویزیون و غیره قرار گیرد. نظامی و انتظامی : اراضی که برای احداث پادگان ها توضیحاتی درخصوص توافق پادگان06 آقای دکترعلیرضا جاوید: با سلام بر بزرگواران ،با تجربه حدود ١٧ سال در موضوعات شهرى به استحضار رفقا مى رسانم،توافق پادگان ٠٦ جزو بهترين نوع توافقات در مقياس مديريت شهرى قلمداد می شود و براى شهر،شهروندان،مديريت شهرى و مالك،برد،برد،برد،برد (4win) تلقى مى گردد زيرا با واگذارى رايگان هفتاد درصد ملك به مديريت شهرى توسط مالك زمينه تأمين سرانه خدماتى فضاى سبز و پارك عمومى و كاهش كمبود ساير سرانه هاى خدماتى هفتگانه(آموزشى،بهداشتى،ورزشى،فرهنگى،مذهبى پاركينگ و تجهيزات شهرى)در مقياس محله،ناحيه،منطقه و حتى شهر فراهم مى شود و با اجراى پيوست ترافيكى برخى گسست ها و انقطاع هاى ترافيكى پياده و سواره در مقياس محله هم برطرف مى شود و با بارگذارى متعادل و مناسب در سى درصد ملك كه در يد مالك باقى مى ماند زمينه اجراى پروژه نوسازى شهرى و محرك توسعه در محل و انتفاع مالك فراهم مى شود و در مورد پادگان ها و اراضى و املاك بزرگ مقياس شهرها اين نوع توافق بهترين شيوه اقدام است،به اينگونه موضوعات بايسته نيست احساسى و تك بعدى نگريسته شود. 1⃣سوال اقای کارشناس ابراهیمی قاجار از آقای مهندس جاوید با سلام - توافق سی- هفتاد با مالک، طبق کدام قانون انجام شده یا میشود؟ - مالک کدام شخص حقیقی یا حقوقی است؟ - مگر قصد افراز یا تفکیک ملک پادگان را داشتند (یا دارند) که شهرداری سهمی از ملک میخواهد؟ با احترام 2⃣پاسخ آقای دکتر جاویدبه آقای مهندس ابراهیمی قاجار با عرض ادب خدمت استاد ارجمند جناب مهندس ابراهيمى به استحضار بزرگواران مى رسانم طبق آيين نامه ماده ١٤ قانون زمين شهرى كه توسط شوراى عالى شهرسازى و معمارى تصويب و در فروردين ماه سال ١٣٨٧ به پيوست طرح جامع جديد شهر تهران به شهردارى تهران ابلاغ شده است به مديريت شهرى تهران اين اختيار و مجوز داده شده است در مورد اراضى و املاك داراى نوعيت باغ يا كاربرى خدماتى در صورت واگذارى هفتاد درصد از مساحت عرصه اين املاك به صورت رايگان به مديريت شهرى جهت تأمين سرانه فضاى سبز عمومى و ساير سرانه هاى شهرى مجوز احداث كاربري هاى انتفاعى (مسكونى،تجارى،ادارى،هتل) در باقيمانده سى درصد عرصه ملك كه در يد و اختيار مالك باقى مى ماند داده شود و لذا اقدامى كه در مورد پادگان ٠٦ انجام شده است و توافق اوليه آن در دوره جناب دكتر قاليباف با مالك(ارتش)منعقد شد و در كميسيون ماده ٥ شهر تهران تأييد و جهت تصويب نهايى به شوراى عالى شهرسازى و معمارى ايران ارسال شد و در دوره فعلى مديريت شهرى پس از تصويب طرح پيشنهادى در شوراى عالى شهرسازى و معمارى ايران به مرحله آغاز اجرا در آمد،كاملا منطبق بر صرفه و صلاح شهر،شهروندان،شهردارى و مالك و منطبق بر ضوابط و مقررات جارى ملاك عمل در اينخصوص مى باشد. 3⃣متن ارسالی توسط آقای مهندس خزاعی توافق به اصطلاح ۳۰ به ۷۰ که در اکثر شهرداریهای کل کشور رایج گردیده چیست و آیا قانونیست؟ پاسخ : شهرداری ها معمولا برای تغییر کاربری اراضی خدماتی به مسکونی مالکان را وادار به توافق باشهرداری می نمایند تا قسمتی از اراضی خود را به صورت رایگان به شهرداری تقدیم نماید؛ که البته بر خلاف قانون بوده و همیشه در مراجع قضایی این توافقات قابل رسیدگی می باشد.اما چیزی که در این توافقات رویه گردیده نسبت ۳۰ به ۷۰است ؛ یعنی 70% کل زمین در سهم شهرداری و 30% باقی مانده در سهم مالک با کاربری مورد درخواست می باشد در واقع توافق سی به هفتاد مربوط می شود به بند سوم #دستور_العمل_ماده ۱۴قانون زمین شهری در خصوص تعییر کابری باغات به مسکونی می باشد که بعد ها توسط دیوان عدالت اداری این بند ابطال گردید؛ اما کماکان ان نسبت 70 به 30 در ذهن کارشناسان و مدیران شهرداری باقی مانده است که متاسفانه و تقریبا به عنوان یک اصل برای شان تبدیل شده در حالی که همانطور که گفته شد آن بند از دستورالعمل فوق توسط دیوان عدالت اداری ابطال گردیده است. 4⃣سوال آقای مهندس خزاعی ازآقای دکترجاوید مگر طبق مستندات فوق مگر قانون معروف به 30/70 با ابلاغ قانون شهرداری ها کلا ملغی الاثر نشده است؟؟؟ 5⃣ پاسخ آقای دکترعلیرضا جاویدبه سوال مهندس آقای خزاعی . با عرض ادب خدمت جناب مهندس خزاعى كه همواره مطالب ناب و بكر ايشان برايم قابل بهره بردارى مى باشد به استحضار مى رساند ضابطه مذكور در پيوست آيين نامه ماده ١٤ ابلاغى شوراى عالى شهرسازى تاكنون توسط ديوان عدالت ادارى يا ساير مراجع قضايى ابطال نشده است و آنچه ابطال شده توافقات ٣٠ به ٧٠ مربوط به قبل از ابلاغ اين مصوبه بوده كه توسط هيأت عمومى ديوان عدالت ادارى پس از صدور رأى موردى در شيراز و ابطال يك نمونه توافق تأييد شده است زيرا در آن موارد رضايت مالك اخذ نمى شد و مالك مجبور به اين امر شده بود.ضمنا به استحضار مى رساند علاوه بر پيوست طرح جامع و آيين نامه ماده ١٤ قانون زمين شهرى در دفترچه ضوابط و مقررات بخشی از قانون فروش و انتقال پادگان ها و...... شماره28466/106 مورخ ۱۳۸۸/۶/۱۷ قانون فروش و انتقال پادگان ها و سایر اماکن نیروهای مسلح به خارج از حریم شهرها ماده3ـ به وزارت مسکن و شهرسازی، شهرداری ها و سایر دستگاه های اجرایی اجازه داده می شود با هماهنگی وزارت دفاع و پشتیبانی نیروهای مسلح و نیروهای مسلح کشور، عرصه و اعیان پادگان ها و سایر اماکن موضوع این قانون را به قیمت کارشناسی روز خریداری و یا برای جابه جایی توافق نمایند. ارزش زمین به صورت تفکیک نشده سی و پنج درصد (35%) ارزش کاربری مسکونی تفکیک شده و همجوار املاک موضوع خریداری یا توافق، منظور خواهد شد طرح شهرسازی اراضی مذکور به منظور تأمین سرانه کاربری های عمومی شهری موردنیاز منطقه حداقل چهل درصد (40%) و نیز تأمین منابع مالی موردنیاز برای انتقال مذکور، در اراضی کمتر از ده هکتار باید به تصویب کمیسیون ماده ( 5) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 22/12/1351 و در اراضی با مساحت بیش از آن به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برسد. #قانون_واگذاری_پادگانها_و