نگاهی به تعیین حق کسب و پیشه و تجارت و تعدیل اجاره بها در قالب یک مثال

نگاهی به تعیین حق کسب و پیشه و تجارت و تعدیل اجاره بها در قالب یک مثال بختیار سید نظامی آذرماه ١۴٠٣ در سال ١٣۵٩ دو مغازه با ابعاد و مشخصات یکسان در کنار هم به دو برادر (الف و ب) به اجاره یک ساله واگذار شده اند آنهم صرفا با یک تفاوت، برادر ب در زمان عقد اجاره مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده ، لیکن برادر الف ، چنین کاری را انجام نداده است . اجاره مغازه الف، ۱۰۰۰ تومان و اجاره مغازه ب ٢٠٠ تومان مورد موافقت است. تا سال ١۴٠٠ هر دو برادر دارای یک کسب و فعالیت تجاری یکسان و دارای رونق کسبی مشابه بوده اند و به جهت حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣۵۶، عملا بعد از پایان مدت اجاره، مغازه را کماکان در تصرف داشته و اجرت المثل را همچون اجرت المسمی پرداخت کرده اند. (بند ٧ ماده ١١ قانون) ▪در فرض اول، در سال ١۴٠٠ حکم به تخلیه به علت تعدی در هر دو مورد اجاره صادر شده است. (بند ٨ ماده ١۴ قانون ) در مورد شخص الف، تعدی موجب سقوط کامل ح ک پ می شود ولی در رویه قضایی در مورد شخص ب، حکم به پرداخت ارزش روز وجهی صادره می شود که تحت عنوان سرقفلی پرداخت کرده است. (رویه قضایی، تخلف عامل سقوط کامل ح ک پ ت را موید عدم استحقاق مستاجر در دریافت ارزش روز وجه پرداختی تحت عنوان سرقفلی نمی داند. این مبلغ توسط کارشناس به نرخ عادله روز باید تعیین شود.) ▪در فرض دوم، در سال ١۴٠٠ حکم به تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجرین در هر دو مورد اجاره صادر شده است. در مورد شخص الف و ب میزان ح ک پ ت توسط کارشناس تعیین می شود، ولی میزان آن متفاوت خواهد بود؛ زیرا مبلغ ح ک پ ت برای شخص ب جمع دو مورد است: ارزش روز وجهی پرداختی تحت عنوان سرقفلی+ارزش حاصل از رونق کسبی که مجموعا تحت عنوان ح ک پ ت توسط کارشناس تعیین و پرداخت می شود. (اعتقاد نویسنده بر این است که جمع این دو مبلغ ، نباید از ارزش روز شش دانگ ملک موضوع اجاره بیشتر باشد.) میزان ح ک پ ت برای شخص الف نیز علی القاعده معادل همان ارزش رونق کسبی است که نهایتا تحت عنوان ح ک پ ت شخص الف تعیین می شود. کارشناسان و حقوق دانان در این مثال به این سوال باید پاسخ دهند که ارزش رونق کسبی مستاجرین در هر دو مغازه یکی است؟ (به نظر نگارنده با توجه به پیش فرض های صورت مساله، باید یکی باشند. و همین دیدگاه منتهی به آن خواهد شد که ارزش ح ک پ ت مستاجر الف نباید حداکثر از ٢٠ درصد ارزش روز ملک تجاوز کند.) ▪در فرض سوم در سال ١۴٠٠ حکم به تخلیه با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجرین در هر دو مورد صادر شده است. در مورد شخص الف و ب نصف میزان ح ک پ ت توسط کارشناس تعیین می شود، ولی میزان آن متفاوت خواهد بود؛ زیرا مبلغ نصف ح ک پ ت برای شخص ب جمع دو مورد است: ارزش روز وجهی پرداختی تحت عنوان سرقفلی+نصف ارزش حاصل از رونق کسبی که مجموعا تحت عنوان نصف ح ک پ ت توسط کارشناس تعیین می شود. میزان نصف ح ک پ ت برای شخص الف نیز علی القاعده معادل نصف همان ارزش رونق کسبی است که نهایتا تحت عنوان نصف ح ک پ ت شخص الف تعیین می شود. هدف از طرح مثال با فرضیات مختلف این است که کارشناسان محترم به این موضوع توجه داشته باشند که حکم به پرداخت نصف ح ک پ ت برای مستاجر ب، به معنای نصف شدن ارزش روز وجهی پرداختی تحت عنوان سرقفلی نیست. وقتی رویه قضایی مشعر بر آن است که با سقوط کامل ح ک پ ت، مستاجر کماکان مستحق دریافت ارزش روز وجهی پرداختی تحت عنوان سرقفلی است، علی القاعده می بایست در تخلفات نیز همین رویه ( سقوط نصف ح ک پ ت ) حاکم باشد. و اما بخش دوم مطلب یعنی روش تعدیل اجاره بهای هر دو مغازه ، بنا به خواست موجر تعدیل اجاره مغازه الف بر اساس ماده ۴ قانون، به نرخ عادله روز است. با مغازه موصوف باید مشابه مغازه های دیگر برخورد کرد و وجود ح ک پ ت را نباید در آن دخیل دانست. ح ک پ ت برای مستاجر در صورت عدم تخلف او ، ثابت تلقی می گردد و با اقتضای تخلیه، حق مذکور به وی پرداخت خواهد شد. به عبارت دیگر ، این حق برای وی همواره محفوظ است و از سوی دیگر نیز عادلانه نیست که مستاجر مالکیت بر منافع مورد اجاره را به ثمن بخس به دست آورد. موجر مستحق دریافت اجاره بهای ملک خود به نرخ روز است. دقیقا مشابه اجاره املاک مشابهی که موجر آن را به مستاجر طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣٧۶ و بدون واگذاری سرقفلی به اجاره داده است. تعدیل اجاره مغازه ب هم بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ١٣۵۶ است با این تفاوت که مبلغی تحت عنوان سرقفلی توسط مستاجر از همان ابتدا پرداخت شده است و تاثیر آن نباید در تعدیل اجاره نادیده انگاشته شود. قطعا تعدیل آن با استفاده از شاخص تورم منطبق با نرخ عادله خواهد بود چون بنا بر حفظ ارزش میزان اجاره به نسبت رشد تورم است. حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت #سرقفلی 2 comments بختیار سید نظامی 2 1