دکترین
همکار محترم جناب آقای سید نظامی،با سلام، آیا مطالب بیان شده ،نوشته و نگارش خودشماست یا عزیز دیگری نوشته و شما آن را در ا
همکار محترم جناب آقای سید نظامی،با سلام، آیا مطالب بیان شده ،نوشته و نگارش خودشماست یا عزیز دیگری نوشته و شما آن را در اینجا،جهت استفاده اعضای محترم گروه ارسال کرده اید؟
در هر صورت به بیان برخی اشکالات مطلب ارسالی اشاره می‌کنم.
۱- بخشی از صدرمطلب،تعاریفی حقوقی و قانونی از بیع،ثمن و خیار ثمن،غبن و فاحش بودن غبن است که مورد بحث ما نیست.
۲-نوشته شده است که: " ... باید گفت وقتی کارشناس برای تعیین غبن فاحش تعیین می‌شود وی به چند مشاور املاک در منطقه مراجعه میکند و پس از اخذ قیمت های مختلف و اخذ میانگین قیمت و تاریخ انجام معامله مبادرت به اعلام قیمت بر اساس میانگین ارقام دریافتی خواهد بود. بنابراین تعارضی میان انتخاب کارشناس با تعیین قیمت بر اساس عرف وجود ندارد." لذا صرفنطر از ایرادات ادبی و نگارشی متن و سطحی نگری نویسنده به موضوعات کارشناسی:
اولاً، تعیین کارشناس برای تعیین غبن فاحش، بی معنی و فاقد وجاهت قانونی است. کارشناس برای تعیین غبن فاحش، تعیین نمی شود.بلکه با احراز و پذیرش حدوث غبن فاحش از طرف مرجع قضایی صالح، ارزیابی قیمت روز عادله مبیع که امری موضوعی است، به کارشناس ارجاع می گردد. ثانیاً عبارت، عبارت نارسایی است. کارشناس برای تعیین غبن فاحش تعیین می‌شود یعنی چه؟! ثالثاً چرا ارزش و کار یک متخصص (کارشناس رسمی) را اینقدر پایین می آوریم که گفته شود کارشناس هیچکاره و بی سواد است و صرفاً با مراجعه به چند مشاور املاک، میانگین قیمت های واصله را به دادگاه اعلام میکند. اطلاع کارشناس از قیمت عرف بلد (منطقه) لازم است ولی کافی نیست و کارشناس بر اساس شم و تجربه کارشناسی وبا در نظر گرفتن شاخص‌های مهندسی همچون: نوع مصالح به کار رفته،عرض گذر و معبر، نوع تاسیسات مکانیکی و برقی، دیگر امکانات و تسهیلات رفاهی، نحوه نورگیری واحدها، دسترسی ها (خیابان،بزرگراه،نزدیکی به مراکز خرید و سایر امکانات شهری) و ... قیمت عرفی منطقه را با شاخص های مذکور در جهت مثبت یا منفی تعدیل می کند، نه اینکه،صرفاً میانگین قیمت های دریافتی از مشاورین املاک را ملاک عمل قرار می دهد.این سخن،کپی حرف مشاوران املاک بی سواد است که میگویند کارشناسان رسمی ساختمان، قیمت‌ها را از ما می‌پرسند و خودشان چیزی بلد نیستند. بنابراین حداقل ما نباید شان و منزلت همکاران کارشناس ساختمان خودمان را ، این همه پایین بیاوریم. لطفاً در نگارش یا ارسال مطالب دیگران دقت فرمایید. رابعاً برخی عبارات مطالب بیان شده با هم در تعارض و تناقض هستند. مثلاً در ذیل مطلب، بیان شده است که :
" ... بنابر این کارشناسان با اشراف به تمامی جهات موضوع، باید نسبت به تعیین قیمت روز معامله اقدام کنند و صرفاً به دید یک قیمت‌گذاری صرف و یا به قول زعما، کشف قیمت در زمان معامله بسنده نکنند."
این عبارت باعبارت بالایی که بیان میکند، کارشناس مبادرت به اعلام میانگین قیمت های دریافتی از مشاوران املاک می نماید، کاملاً متعارض و متناقض است. از طرفی اینکه، در صدر همین عبارت گفته شده که کارشناسان با اشراف به تمامی جهات موضوع، نسبت به تعيين قیمت روز معامله اقدام کنند، اشتباه است. چرا که کارشناس نمی‌تواند به طور مطلق و به تمام جهات موضوع ارجاعی اشراف کامل داشته و تمام جهات موضوع را در نظر گرفته و نظری جامع و مانع ارائه نماید.لیک می‌توان گفت ،کارشناس عوامل ذیمدخل و تأثیر گذار در ارزیابی را مد نظر قرار داده و می‌دهد.
بقلم :آقای مهندس لایق
آگهی دعوت به مجمع عمومی عادی فوق العاده جهت انتخابات ارکان کانون
مدیرعامل سابق شرکت تامین و انتقال آب خلیج‌فارس:
1⃣ *انتقال سالانه ۲ میلیارد مترمکعب آب خلیج فارس به فلات مرکزی در افق ۱۴۲۰*
2⃣ *کشورهای حاشیه خلیج فارس روزانه ۲۴ میلیون متر مکعب آب برداشت می‌کنند*
علی همتی شعبانی، مدیرعامل سابق شرکت تامین و انتقال آب خلیج‌فارس با اشاره به اینکه در مجموع برای انتقال آب خلیج فارس به فلات مرکزی ۶ خط انتقال در نظر گرفته شده است، افزود: بر اساس برنامه ریزی‌های انجام شده و تا سال ۱۴۲۰ باید ۲ میلیارد متر مکعب از آب خلیج فارس نمک زدایی و به فلات مرکزی منتقل شود.
همتی شعبانی با اشاره به ضرورت‌های توجه به تأمین و انتقال آب از خلیج فارس به استان‌های مرکزی کشور گفت: پروژه انتقال آب خلیج‌فارس زمانی تعریف شد که خبرگان صنعت به این نتیجه رسیدند که برای توسعه صنایع مناطق جنوبی و فلات مرکزی آب نداریم. در نتیجه یا باید صنعت را به کنار دریا می‌بردند یا باید آب دریا را نمک‌زدایی می‌کردند و به فلات مرکزی می‌آوردند.
وی با تأکید بر اینکه نباید از کشورهای حاشیه خلیج فارس در شیرین سازی و برداشت آب از خلیج فارس عقب بمانیم، ادامه داد: خلیج‌فارس هم کاملا بسته نیست. توجه داشته باشید که همین کشورهای حاشیه خلیج‌فارس با جمعیتی بسیار کمتر از کشور ما همین امروز روزانه ۲۴میلیون مترمکعب آب خلیج‌فارس را نمک‌زدایی و استفاده می‌کنند و عربستانی‌ها هم مثل جارو برقی در حال برداشت آب از خلیج فارس هستند./ همشهری
[مشروح گفت‌وگو]()
#آب_انتقال_خلیج_فارس
روانشناسی محیط کار
#روانشناسی_مديريتي
تعرفه خدمات قضایی در لایحه بودجه سال 1402کل کشور
برای اولین مرتبه، تعرفه کارشناسان رسمی بصورت پلکانی و بر اساس مبلغ درآمدی تعیین گردیده است.
مبالغ فوق بعنوان حق التمبر در زمان تمدید پروانه کارشناسی اخذ می گردند.
حداکثر هزینه نسبت به سال جاری افزایشی نداشته و مبلغ ۵۰۰ هزار تومان می باشد.
#قوه_قضایه_تعرفه
گزارش امکان سنجی گسل شمال تهران که ممکن است بصورت ریفرنس قرار گرفته و‌الگوی مناسبی برای گزارشات مرتبط با گسل مشابه باشد
بقلم اقای دکتر مرتضی زاده
#گزارش_کارشناسی_گسل
ظرایف قیمت گذاری در بحث غبن فاحش
چندی پیش مطلبی تحت عنوان «حیطه صلاحیت کارشناس در احراز غبن فاحش» تهیه شد و این مبحث نیز در ادامه همان مطلب نگاشته شده است.
دیدیم:
1⃣غبن در اصطلاح حقوقی به مفهوم عدم تعادل ميـان مـورد معامله و ارزش مقرره آن است مانند عدم تعادل ميان ثمن و مبيع
2⃣ ثمن به بهایی اطلاق می‌شود که کالا در برابر آن معامله شده است؛ خواه با ارزش متعارف کالا در بازار برابر باشد یا بیشتر و یا کمتر باشد و تفاوت آن با «قیمت» در همین است؛ زیرا «قیمت» عبارت است از ارزش کالا در بازار و نزد عرف که از آن به «ثمن المثل» تعبیر می‌شود.
3⃣ خیار غبن در جایی است که به کمتر از ثمن المثل بفروشد یا به بیشتر از آن بخرد و قیمت واقعی را نداند. در اصطلاح حقوقی عبارت است از زیانی که در اثر عدم تعادل بين عوض معامله و ارزشی که مورد معامله واقعا دارا بوده به میزان فاحش بـه مغبون وارد شده است. در قانون مدنی ایران نیز خیار غبن را در ماده ٤١٦ این گونه تعریف کرده است: «هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند.»
4⃣غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد. اگر مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده، خیار فسخ نخواهد داشت. (ماده ی ۴۱۷ قانون مدنی)
بیع، تملیک عین به عوض معلوم است. بنابر تعریف بیع، مبیع باید عین باشد و منفعت و عمل نمی‌تواند به عنوان مبیع در بیع واقع شود.
در مورد ثمن هیچ‌گونه قیدی در تعریف دیده نمی‌شود زیرا قانون از ثمن به کلمۀ عوض تعبیر کرده که می‌تواند شامل عین، منفعت و عمل نیز باشد.
در عرف کنونی ثمن بطور معمول پول است نه کالا.
▪در تعیین مقدار غبن، شرایط معامله نیز باید منظور شود.(ماده ی ۴۱۹ قانون مدنی)
▪مقصود از ارجاع به کارشناس در تشخیص وقوع غبن فاحش، تعیین قیمت روز معامله با رعایت کلیه جوانب قضیه است؛ اما احراز غبن یک امر قضائی است که تنها در صلاحیت دادگاه می باشد؛ بنابراین درخواست دادگاه از کارشناس، مبنی بر اظهارنظر در خصوص تحقق غبن فاحش، امری خارج از وظیفه کارشناس است.
نمونه رای را اینجا (بدون فیلتر شکن) ببینید.
▪ممکن است سؤال شود مگر غبن فاحش بودن را عرف تعیین نمیکند؟ پس تعیین کارشناس برای چیست؟ باید گفت وقتی کارشناس برای تعیین قیمت انتخاب می شود، وی برای تعیین یکی از شاخصه های تاثیرگذار در امر تعیین قیمت، در ابتدا به چند مشاور املاک در منطقه مراجعه می کند و سپس با لحاظ تجربه کارشناسی وبا در نظر گرفتن شاخص‌های مهندسی همچون: نوع مصالح به کار رفته،عرض گذر و معبر، نوع تاسیسات مکانیکی و برقی، دیگر امکانات و تسهیلات رفاهی، نحوه نورگیری واحدها، دسترسی ها (خیابان،بزرگراه،نزدیکی به مراکز خرید و سایر امکانات شهری) و ...
مبادرت به سنجش و راستی آزمایی قیمت های اعلامی و سپس تعیین قیمت عرف روز معامله خواهد نمود و بنابراین تعارضی میان انتخاب کارشناس، با تعیین قیمت بر اساس عرف وجود ندارد.
و اما
ارجاع امر به کارشناس زمانی دارای پیچیدگی خواهد شد که عوض به عنوان ثمن معامله، به جای پول، عین، منفعت، عمل و یا ترکیبی از پول و این سه مورد باشد. فرضا معامله خرید خانه در قبال مقداری پول به اضافه فلان مغازه و فلان مشاوره برای امری تخصصی باشد.
در این حالت با طرح غبن فاحش و ارجاع امر به کارشناس، تعیین قیمت عرفی روز معامله (ثمن المثل) دارای پیچیدگی خاص خود خواهد بود و علی القاعده ارزش عوض باید در روز معامله و با لحاظ شرایط معامله و با رعایت کلیه جوانب قضیه تعیین شود. کما اینکه دیدیم در مبحث بیع، نقد و مدّت‌دار بودن هر یک از ثمن و مثمن نیز منشأ تقسیم بیع به چهار قسم شده است: بیع نقد (ثمن و مثمن هر دو نقد باشند)؛ بیع کالی به کالی (هردو مدّت‌دار باشند)؛ بیع سلف یا سلم (ثمن نقد و مثمن مدّت‌دار باشد) و بیع نسیه (عکس صورت سوم).
بسیار بدیهی است که ثمن کالا به صورت بیع نقد از ثمن همان کالا به صورت بیع نسیه کمتر باشد و در صورت موجل بودن ثمن هم (قسطی بودن) قیمت عرفی با بیع نقد متفاوت خواهد بود.
بنابراین کارشناسان با اشراف به تمامی عوامل تاثیر گذار در موضوع و البته مواردی که در بحث بدان اشاره شد باید نسبت به تعیین قیمت روز معامله اقدام نمایند و صرفا به دید یک قیمت گذاری صرف یا به قول زعما، کشف قیمت، در زمان معامله بسنده نکنند.
درک صحیح از ثمن المثل و آگاهی نسبت به چگونگی تعیین آن با توجه به ویژگی های معامله و ارایه آن به قاضی رسیدگی کننده، از خطای قضاوت و به تبع آن لغزش از عدالت، جلوگیری خواهد نمود.
#بختیار_سید_نظامی
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.