وضعیت حقوقی فروش اقساطی و آثار مترتب بر آن

سؤال - یک دستگاه آپارتمان به صورت اقساطی به فروش رفته است و خریدار علیه فروشنده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی معامله آپارتمان موصوف را طرح کرده است. در این شرایط و در هر یک از دو فرض موجودیت عین مورد معامله در زمان معامله و در زمان اقامه دعوا و عدم موجودیت آن در دو زمان مذکور آیا میتوان فروش اقساطی را بیع تلقی و حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر کرد؟ ب. ت. ب. تعریف و ماهیت عقد بیع که تملیک عین به عوض معلوم است و ن. ب. ا. معامله آپارتمان معمولاً به صورت معامله عین معین تحقق می یابد و در صورتی که مبیع نیز عین معین باشد باید در زمان انعقاد عقد موجود باشد در صورت موجود بودن آپارتمان مورد معامله در زمان انعقاد عقد قرارداد منعقده میتواند در قالب بیع گنجایش یابد اگرچه با مؤجل بودن تحویل مبیع یا ثمن بیع مذکور ممکن است به صورت سلف یا نسیه منعقد شده باشد. بدیهی است که در این صورت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مبیع غیر منقول نیز قابل استماع بوده و می توان حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر کرد. با وجود این در صورتی که مقدمات تنظیم سند رسمی مهیا نباشد و تنظیم سند مستلزم اعمالی از قبیل تفکیک و افراز و امثال آنها باشد، صرف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قبل از تفکیک ملک قابل استماع نیست و خواهان باید تفکیک ملک را نیز درخواست کرده باشد. در صورتی که آپارتمان مورد معامله در زمان انعقاد عقد، وجود خارجی نداشته باشد انعقاد عقد بیع مطابق ماده ۳۳۸ ق.م صحیح به نظر نمی رسد و تعهدی که فروشنده در این موارد دارد عبارت از ساخت و ایجاد مورد معامله طبق قرارداد و همچنین تملیک آن به خریدار است. بنابراین فروشنده احداث آپارتمان و سپس تملیک آن را تعهی نموده است و صرف درخواست احداث آن قابل پذیرش نیست. نشست قضایی (۱) مدنی نظر به اصل لزوم و آزادی قراردادها و نفوذ و اعتبار آن نسبت به طرفین و قائم مقام آنها موضوع مواد ۱۰ و ۲۱۹ ق.م و تقدم عرف حاکم بر روابط متعاملین مطابق ماده ۲۲۰ همان قانون در فروض مختلف سؤال مطروحه و دعوای الزام به وفا به عهد و تنظیم سند رسمی انتقال و الزام به انجام تعهدات مبنی بر احداث و تکمیل آپارتمان و تفکیک سند رسمی به اقتضای مورد از سوی خریدار قابلیت پذیرش را دارد. ۲۲ آیا خریدار میتواند الزام به تنظیم سند رسمی بنام شخص ثالث را به طرفیت فروشنده بخواهد. سؤال اگر شخص (الف) ملکی را به شخص (ب) بفروشد و شخص (ب) آن را به شخص (ج) بفروشد آیا خریدار اول (ب) می تواند الزام فروشنده اول (الف) را به انتقال رسمی مبیع به خریدار دوم (ج) بخواهد ضمناً مقداری از ثمن معامله به وسیله خریدار دوم (ج) پرداخت نگردیده و تادیه آن منوط به انتقال رسمی مبیع است و چک تضمینی نیز از سوی خریدار اول (ب) جهت انتقال رسمی به خریدار دوم (ج) تسلیم داشته چنانچه پاسخ منفی است خود را بخواهد تا بعداً به خریدار دوم (ج) انتقال دهد؟ پاسخ سؤال در هر دو فرض مطروحه منفی است زیرا شخص (ب) با انتقال مالکیت مبیع به شخص (ج) ذی نفع محسوب نمی شود. مضافاً این که به استناد ماده ۲۱۹ ق.م شخص (ج) قائم مقام قانونی شخص (ب) در معامله منعقده م. ب.. بنابر این کلیه تعهدات با انتقال مبیع به شخص (ج) منتقل و مشار الیه قائم مقام شخص (ب) در معامله است. با تعهد به انتقال سند رسمی به شخص (ج) منتقل نمی شود و صرف نظر از انتقال مالکیت شخص (ب) میتواند حسب مدلول تعهد الزام شخص (الف) را به انتقال سند رسمی بخواهد لکن ب. ت. ب. این که شخص (ج) دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت (الف) اقامه ننموده است شخص (ب) نمیتواند به (ج) از دادگاه بخواهد.