پایان نابرابری تاریخی: ضرورت بازنگری در تعدیل اجاره‌بهای املاک تجاری دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت

پایان نابرابری تاریخی: ضرورت بازنگری در تعدیل اجاره‌بهای املاک تجاری دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت بختیار سید نظامی، کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق زمان آن فرا رسیده است که یک نابرابری دیرینه در نحوه تعدیل اجاره‌بهای اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ به چالش کشیده شود. با وجود رویه غالب گذشته، دلایل محکم و قانع‌کننده‌ای وجود دارد که نشان می‌دهد اجاره‌بهای یک ملک تجاری با مستأجر دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت (ح.ک.پ. ت)، نباید به شکل چشمگیری کمتر از اجاره‌بهای یک ملک تجاری مشابه و کاملاً آزاد باشد. ▪واقعیت ناعادلانه کنونی و چهار ضرر تحمیلی به مالک در حال حاضر، بسیاری از مالکان املاک تجاری که قراردادهای اجاره آن‌ها تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است، با یک موقعیت به شدت ناعادلانه مواجه هستند. مستأجر این املاک، همزمان از سه مزیت بزرگ بهره‌مند می‌شود، در حالی که مالک از چهار جهت متحمل ضرر می‌شود: ۱. اجاره‌بهای کمتر از نرخ بازار: رویه موجود، به بهانه وجود "بار حقوقی" حق کسب و پیشه، اجاره‌بها را کمتر از ارزش واقعی بازار (یک ملک آزاد) تعدیل می‌کند. این در حالی است که مستأجر به صورت انحصاری از منافع ملک استفاده می‌کند. ۲. ثبات سه‌ساله در تورم: اجاره‌بها بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، برای سه سال ثابت می‌ماند. در اقتصاد با تورم بالای فعلی، این به معنای کاهش فزاینده ارزش واقعی اجاره و تحمیل زیان مستقیم و مستمر به مالک است. ۳. دریافت مبلغ هنگفت ح.ک.پ.ت در زمان تخلیه: مستأجر در صورت تخلیه (به جز موارد تخلف شدید)، حق دریافت مبلغ قابل توجهی تحت عنوان حق کسب و پیشه را دارد که گاهی به میلیاردها تومان می‌رسد. جالب آن است که در گذشته، در مواردی این میزان حق کسب و پیشه حتی بیشتر از ارزش شش دانگ (کل) عرصه و اعیان ملک ارزیابی و به مستأجر تحمیل شده که خود اوج ظلم و نابرابری علیه مالک بوده است. ۴. عدم سهولت و کاهش ارزش فروش ملک: وجود مستأجر با حق کسب و پیشه، به شدت بر قابلیت فروش ملک تأثیر منفی می‌گذارد. ملک با مستأجر دارای ح.ک.پ.ت، مشتریان کمتری برای فروش دارد و معمولاً با قیمتی پایین‌تر از یک ملک مشابه و کاملاً آزاد در بازار معامله می‌شود. این خود یک ضرر بزرگ و مستقیم برای مالک است که از اختیار کامل او در تصرف و نقل و انتقال ملکش سلب شده است. این چهار عامل، یک نابرابری فاحش ایجاد می‌کنند: مستأجر هم اجاره کم می‌دهد، هم ثبات دارد، هم در نهایت پول هنگفتی دریافت می‌کند و هم مانع از فروش آسان و به قیمت واقعی ملک می‌شود، در حالی که مالک نه منافع واقعی ملکش را می‌بیند و نه اختیار کاملی بر آن دارد و حتی در زمان فروش نیز متضرر می‌گردد. ▪چرا این نابرابری باید پایان یابد؟ ۱. عدالت اقتصادی و اصل "عدم دارا شدن بلاجهت" هیچ منطقی نمی‌پذیرد که یک شخص (مستأجر) هم به دلیل استفاده از یک مال، کمتر از ارزش واقعی آن بپردازد و هم به دلیل همان استفاده، در آینده مبلغ گزافی را از مالک دریافت کند و هم مانع از فروش به قیمت واقعی ملک شود. این "دارا شدن بلاجهت" از سوی مستأجر و "ضرر مضاعف" برای مالک، خلاف اصول مالکیت و عدالت اقتصادی است. مالک باید بهای واقعی بهره‌برداری از ملک خود را دریافت کند. ۲. ارزش استفاده در مقابل ارزش مالکیت محدود صحیح است که وجود ح.ک.پ.ت، محدودیت‌هایی را بر مالکیت موجر تحمیل می‌کند و بر ارزش فروش ملک (اگر با مستأجر واگذار شود) تأثیر می‌گذارد. اما این محدودیت‌ها نباید به معنای کاهش ارزش استفاده جاری از ملک باشد. مستأجر، تنها استفاده‌کننده از ملک است و باید بهای واقعی این استفاده را بپردازد. ارزش استفاده و ارزش مالکیت کامل، دو مقوله متفاوتند. ۳. ماهیت جبرانی حق کسب و پیشه حق کسب و پیشه به منظور جبران رونق کسبی ایجاد شده توسط مستأجر و هزینه‌های احتمالی جابجایی او در زمان تخلیه است. این جبران باید در زمان و موقعیت مناسب (یعنی تخلیه) صورت گیرد. استفاده از این حق به عنوان توجیهی برای کاهش اجاره‌بها در طول زمان، علاوه بر جبران در زمان تخلیه، توازن را بر هم می‌زند. ثبات سه‌ساله اجاره نیز خود نوعی جبران و مزیت برای مستأجر محسوب می‌شود. ۴. تغییر در خود قانون: گذر از "شاخص بانکی" به "اجاره بهای عادله": ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ (اصلاحی ۱۳۵۸/۰۹/۰۳) تصریح می‌کند که دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره‌بها را "به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد". این در حالی است که نسخه اولیه این ماده (مصوب ۱۳۵۶/۰۵/۰۲) تعدیل را بر اساس "درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران" مقرر.... ادامه مطلب را با لمس instant view مطالعه فرمایید. #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت jundg Add a comment 2