پذیرش حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، به عنوان دو حق مجزا و قابل تفکیک (تحلیل رأی دیوان عالی کشور)

پذیرش حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، به عنوان دو حق مجزا و قابل تفکیک (تحلیل رأی دیوان عالی کشور) بختیار سید نظامی کارشناس رسمی دادگستری و دانش آموخته حقوق این رأی، یک نمونه قضایی مهم است که در تقابل با برداشت حقوقی دکتر بهمن کشاورز قرار دارد. همین تفاوت دیدگاه است که گاهی در محاکم شاهد صدور قرارهای کارشناسی هستیم که کارشناس را مکلف به تعیین جداگانه «حق سرقفلی» و «حق کسب یا پیشه یا تجارت» می‌کند. این رأی، به صورت مشخص، نشان می‌دهد که رویه قضایی چگونه با این دو مفهوم حقوقی برخورد کرده است. موضوع دعوا: موجر (خواهان) به دلیل تغییر شغل مستأجر (از سوپرمارکت به فروش لوازم یدکی)، که یک تخلف در قرارداد اجاره است، تقاضای تخلیه مغازه را مطرح کرده است. تفکیک حقوق: دادگاه با وجود احراز تخلف و محرومیت مستأجر از حق کسب و پیشه و تجارت (طبق بند ۷ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶)، تأکید می‌کند که حق سرقفلی پرداختی او محفوظ است. این تصمیم نشان‌دهنده پذیرش تفکیک این دو حق در رویه قضایی است. ارجاع به کارشناس: دادگاه برای تعیین مبلغ سرقفلی، آن را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد و از او می‌خواهد که مبلغ را بدون لحاظ حق کسب و پیشه تعیین کند. این اقدام مجدداً بر استقلال سرقفلی از حق کسب و پیشه تأکید دارد. لزوم پرداخت سرقفلی قبل از تخلیه: در رأی صادر شده، دادگاه حکم به تخلیه می‌دهد، اما آن را مشروط به پرداخت مبلغ سرقفلی تعیین‌شده توسط کارشناس می‌نماید. این حکم، حق مستأجر را تضمین کرده و از تضییع حقوق مالی او جلوگیری می‌کند. مستندات قانونی: دادگاه علاوه بر بند ۷ ماده ۱۴ قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، به مواد ۱۰ و ۲۱۹ تا ۲۲۳ قانون مدنی نیز استناد کرده است. این استناد نشان می‌دهد که دادگاه، مبنای سرقفلی را یک قرارداد مستقل و لازم‌الاجرا می‌داند که تخلف در قرارداد اجاره، به آن خدشه‌ای وارد نمی‌کند. رأی دادگاه تجدیدنظر دادگاه تجدیدنظر، اعتراض مستأجر (تجدیدنظرخواه) مبنی بر عدم وقوع تخلف و عدم لحاظ حق کسب و پیشه را وارد نمی‌داند. با تأیید صحت استدلال دادگاه بدوی و رعایت اصول و قواعد قانونی، رأی تخلیه در مقابل پرداخت سرقفلی را قطعی اعلام می‌کند. این تأیید، رویه دادگاه بدوی را تقویت کرده و به آن اعتبار می‌بخشد. به طور خلاصه، این آراء نشان‌دهنده یک رویه قضایی است که در آن، دادگاه‌ها با وجود تخلف مستأجر و از بین رفتن حق کسب و پیشه او، حق سرقفلی پرداختی را یک حق مستقل می‌دانند و موجر را مکلف به پرداخت ارزش روز آن پیش از تخلیه می‌کنند. آیا جمع نظر بین این دو دیدگاه وجود دارد؟ جمع نظر کامل بین دیدگاه دادگاه و دکتر بهمن کشاورز از نظر مبنای حقوقی دشوار است، زیرا اساس تحلیل آن‌ها متفاوت است. با این حال، می‌توان نقاط مشترکی را در هدف نهایی آن‌ها یافت: اختلاف در مبنا: دادگاه‌ها با تفکیک دو حق، به مستأجر می‌گویند: «حق کسب و پیشه به دلیل تخلف از بین رفت، اما حق سرقفلی شما محفوظ است.» در مقابل، دیدگاه کشاورز می‌گوید: «تنها یک حق به نام حق کسب و پیشه وجود دارد و مبلغ اولیه پرداختی بخشی از آن است.» اشتراک در هدف: هر دو دیدگاه، به دنبال برقراری عدالت و جلوگیری از تضییع حق مستأجر هستند. دادگاه با تفکیک حقوق، سرمایه اولیه مستأجر را در برابر تخلف او محافظت می‌کند. از طرفی، در دیدگاه کشاورز، در مواردی که تخلفی صورت نگرفته، مبلغ سرقفلی پرداختی به عنوان عاملی برای افزایش ارزش حق کسب و پیشه و در نتیجه دریافت مبلغ بیشتر توسط مستأجر در نظر گرفته می‌شود. بنابراین، این دو دیدگاه از نظر روش و مبنای تحلیل حقوقی با هم متفاوت‌اند، اما هر دو در تلاش برای حمایت از حقوق مالی مستأجر و جلوگیری از بی‌عدالتی هستند. رأی دادگاه‌ها در این خصوص، با وجود انتقادهای نظری، به لحاظ عملی و با هدف حمایت از سرمایه مستأجر، به نتیجه‌ای عادلانه منجر شده است. ادامه مطلب را با لمس instant view مطالعه فرمایید. پی نوشت منبع رای: مقاله وحدت يا تعدد حق كسب، پيشه و تجارت با حق سرقفلی «با تحليل آراء قضايی» نوشته ی دكتر غلامعلی صدقی عضو معاون ديوان عالی كشور #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت #سرقفلی Add a comment 2