پرسش

پرسش : آیا احراز اصالت اسناد ارائه شده از طرف اصحاب دعوی, بعهده کارشناس است ؟ پاسخ : با عنایت به اینکه فتوکپی اسناد، اعتبار قانونی لازم را ندارد لذا بایستی کارشناسان، اصول اسناد و مستندات ابرازی طرفین را رؤیت و ملاحظه نمایند. بدیهی است در صورت فقد اصول اسناد و استفاده اجباری از فتوکپی اسناد، احراز اصالت اسناد ارائه شده از طرف اصحاب دعوی به عهده کارشناس نمی باشد.(مگر در موارد ارجاعی خاص مبنی بر تشخیص اصالت اسناد به کارشناس مربوطه بر اساس ماده 226 ق.آ.د. م) . بر اساس مواد 223 الی 228 و خصوصاً ماده 226 ق.آ.د.م، کاملاً مبرهن است که احراز اصالت اسناد ،یک امر حقوقی بوده و جزء حوزه وظایف و اختیارات مرجع قضائی است ولو اینکه با ارجاع امر به کارشناس خط ،صورت گرفته باشد . در صورت بی مبالاتی، سهل انگاری و بی احتیاطی ممکن است کارشناس مسئولیت مدنی پیدا کند. لذا توصیه می شود همکاران گرامی ضمن رعایت دقت در امور محوله و بررسی همه جانبۀ اسناد، چنانچه به صحت اسناد ارائه شده مشکوک شدند یا آن را از عداد مستندات مدعی خارج نمایند و یا صراحتاً در آخر نظریه کارشناسی درج نمایند که: اظهار نظر کارشناسی اینجانب بر اساس اسناد و دلایل ابرازی طرفین بوده و مسئولیت خلاف واقع بودن اینگونه اسناد به عهده طرفی است که از آن بعنوان دلیل استفاده و آن را ارائه کرده است. مثلاً احراز مالکیت، صحت و اصالت سند مالکیت با استعلام از ادارۀ ثبت به عهده دادگاه است و کارشناس مربوطه صرفاً وظیفه دارد با کنترل و تطبیق حدود و مشخصات سند با محل تعرفه شده، ملک را ارزیابی نماید. نظر یکی از کارشناسان رسمی : به استناد ماده ٣٧ق.ك.ك.ر.د گزارش كارشناس رسمي دادگستري سند رسمي تلقی گرديده است. پاسخ : چنین تلقی از ماده 37قانون کانون درست نمیباشد. قانونگذار صرفاً در مقام جرم انگاری موضوع و تبیین مجازات گزارش خلاف واقع کارشناسان رسمی بوده است. نظر مجدد سؤال کننده : البته تعريف سند رسمی در قانون مدنی آورده شده وبنظر هيچ مغايرت ومباينتي با نظريه كارشناسي را كه سند رسمي بدانيم ندارد. پاسخ : سند رسمی مورد نظر قانون مدنی که اعم بر تعریف سند رسمی از نظر قانون ثبت است و بین آن دو عموم و خصوص من وجه وجود دارد.از نظر ویژگی های مورد نظر قانونگذار سنخیت کامل با تلقی گزارش کارشناسی بعنوان سند رسمی ندارد.یعنی سند رسمی دارای شرایط و آثاری هست که گزارش کارشناسی فاقد آن است.مثلا مامور رسمی دولتی نبودن کارشناس آنهم صرفاً در حدود صلاحیت و رعایت تشریفات قانونی, لازم الاجرا بودن سند رسمی (قابلیت صدور اجراییه بر اساس آن,بدون رجوع به دادگاه) ,اعتبار محتویات و مندرجات سند رسمی (در صورتیکه نظریه کارشناسی اماره قضایی است و در صورت قناعت وجدانی قاضی قابل ترتیب اثر است) و...برای اطلاع بیشتر از موضوع نظر شما و علاقه مندان را به صفحات 179الی 182کتاب حقوق مهندسی- مسولیت مدنی وکیفری مهندسان,تالیف اینجانب (چاپ دوم 93)جلب می نمایم. #مهندس_مهدی_لایق #کارشناس_رسمی #اصالت_سند #حقوق_مهندسی #سند_رسمی نکات کلیدی و مهم در خصوص سند رسمی : 1 ـ سندرسمی در باره طرفین و وراث و قائم مقام آنها نافذ ومعتبراست (<a class="artref" href="/ماده/ماده-1290-a_0815110236952">ماده 1290قانون مدنی</a> ) 2- تاریخ سند رسمی معتبر است حتی بر علیه ثالث .(ماده 1305 ق . م ) 3- انکار نسبت به مندرجات سند رسمی راجع باخذوجه یامال یاتعهد به تأدیه وجه یاتسلیم مال مسموع نیست . (ماده 1292ق . م و<a class="artref" href="/ماده/ماده-70-dav_a_16053">ماده 70قانون ثبت اسناد</a> ) 4- صرفاً وفقط سند رسمی است که به نقل و انتقال حق کسب و پیشه از مستأجر سابق به مستأجر جدید اعتبار می بخشد .(تبصره 2 ماده 19 قانون مالک ومستاجر مصوب 1356) 5- نقل و انتقال سهم الشرکه در شرکت های با مسئولیت محدود بعمل نمی آید مگر با سند رسمی. ( ماده103قانون تجارت ) 6- مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون وسایر اموال منقول بدون احتیاج به حکمی ازمحاکم لازم الاجراست مگر درموردتسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف ومدعی مالکیت آن باشد .(<a class="artref" href="/ماده/ماده-92-dav_a_16075">ماده 92 قانون ثبت اسناد</a> ) 7- کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلا وبدون مراجعه به محاکم لازم الاجراست .(<a class="artref" href="/ماده/ماده-93-dav_a_16076">ماده 93 قانون ثبت اسناد</a>) 8- مبلغ اجاره مقید در سند رسمی بعنوان ماخذ وصول مالیات مستغلات معتبر و ملاک عمل اداره امور مالیاتی بعنوان مبنای وصول مالیات می باشد.(<a class="artref" href="/ماده/ماده-54-a_0815110231054">ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم</a>) 9- الزام به ایفای تعهدات در سند رسمی از جمله پرداخت بدهی در سر رسید وصول مطالبات و یا تخلیه اماکن استیجاری اعم از مسکونی و تجاری (باسندرسمی ) از طریق صدور اجرائیه ازطریق دفترخانه تنظیم کننده سند و واحد اجرای ثبت حسب مورد ممکن و نیاز به دادرسی ندارد . (بند الف ماده یک آیین نامه اجرای مفاد اسنادرسمی .....مصوب 11/6/1387وبندالف ماده 2 همان آیین نامه و....) 10- وجود شخصی متخصص ومعتمد و امین و عادل و متعهد و متبحر به عنوان سردفتر نیز به عنوان کاتبین سند رسمی از مزایای سند رسمی محسوب است. 11- سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است تمامی محتویات و امضاهای مندرجه درآن معتبر است مگر این که مجعولیت آن سند ثابت شود . (<a class="artref" href="/ماده/ماده-70-dav_a_16053">ماده 70 قانون ثبت اسناد</a> ) 12- امکان دریافت رونوشت مصدق اسناد رسمی در صورت فقدان اصل اسناد از دفترخانه ممکن است ودرصورت تصدیق مطابقت آن باثبت دفتر بمنزله اصل سند خواهدبود. (<a class="artref" href="/ماده/ماده-74-dav_a_16057">ماده 74 قانون ثبت اسناد</a> ) 13- درصورتی که درخواست تأمین خواسته ازدادگاه مستند به سند رسمی باشد دادگاه مکلف به قبول درخواست است . (بندالف ماده 108 ق.آ.د.ر. م) 14- درمواردی که دعاوی مستند به سند رسمی باشد خوانده نمی تواند برای تأمین خسارات احتمالی خود درخواست تأمین نماید . (ماده 110 ق . آ . د. ر. م ) 15- هزینه تنظیم اسناد رسمی بمراتب کمتر از سند عادی است 16- امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به مراتب کمتر است 17- با تنظیم سند رسمی در خصوص پیش فروش ساختمان متعاملین و واسطه آنها مشمول مجازات های حقوقی و کیفری مقرر درقانون نخواهدشد . (قانون پیش فروش ساختمان ) 18- ترویج تنظیم سند رسمی نقش عمده ای درقضازدایی خواهد داشت 19 ـ پذیرفته شدن اسناد رسمی در مورد عقود و معاملات املاک ثبت شده (دردفتراملاک ) ونیز عقود ومعاملات درمورد املاک ثبت نشده و نیز صلح نامه وهبه نامه درمحاکم وادارات دولتی .(مواد 46و47و48 قانون ثبت اسناد). 20- عدم اعتبار دادن به اسنادثبت شده ازطرف قضات ومامورین دیگر دولتی موجب مجازات وتعقیب انتطامی قضات ومامورین دولتی خواهدشد.(<a class="artref" href="/ماده/ماده-73-dav_a_16056">ماده 73 قانون ثبت اسناد</a>) بدیهی است وجود مزایا و آثار مثبت سند رسمی که به چند مورد آن اشاره گردید می تواند مشوق و انگیزه ای قوی باشد برای رویکرد عمومی جامعه به تنظیم سند رسمي. #اطلاعات_حقوقی #سند 50 نکته مهم خرید مسکن: • خانه های مجاور اتوبانها و خیابانهای اصلی با مشکل آلودگی صوتی مواجهند. • وضعیت مشاعات یک ساختمان، نشان دهنده فرهنگ ساکنین آن ساختمان است. • بهتر است درب ورودی واحدها در هر طبقه، روبروی هم نباشد. • هرچه عرض ورودی ساختمان بیشتر باشد بهتر است (حداقل 110 سانتیمتر). • هرچه عرض راه پله بیشتر باشد بهتر است (حداقل 90 سانتیمتر). • معماری داخلی واحد (نورگیری، سرویس، اتاق خواب، آشپزخانه، هال، پذیرایی و...) به قدری پراهمیت است که بهتر است در این مورد با یک کارشناس مشورت کنید. • غالبا هر چه طبقه واحد بالاتر باشد بهتر است (بجز آخرین طبقه). • موقعیت پارکینگ خودرو، مخصوصا برای خانمها مهم است. • دسترسی به مایحتاج روزانه (نانوایی، میوه فروشی، سوپر مواد غذایی و...) را بررسی کنید. • هر چه شیب ورودی پارکینگ کمتر باشد بهتر است. • بازدید از واحد را در دو زمان متفاوت از نظر نور (شب و روز) انجام دهید. • وجود محل پارکینگ برای خودروی اضافه و یا مهمانان، حائز اهمیت است. • وجود بالکن یکی از مواردی است که روز به روز، بیشتر به اهمیت آن پی خواهید برد. • انباری یکی ازامتیازات یک خانه مسکونی است. • نمای ساختمان اولین چیزی است که به چشم می آید. نمای ساختمان می بایست دوام و زیبایی را با هم داشته باشد. • نکات ایمنی در انشعابات و تاسیسات برق، گاز و آب ساختمان را بررسی کنید. • به کیفیت و فشارآب و برق توجه کنید. • حجم و کیفیت آسانسور را چک کنید. • به کیفیت سیم کشی و لوله کشی آب و گاز توجه کنید. • شیوه‌های دفع زباله توسط شوتینگ یا سرایدار را بررسی کنید. • کیفیت و چگونگی نصب درب‌های ورودی، خروجی و داخلی را چک کنید. • عایق ساختمان‌ (رطوبتی، حرارتی و صوتی) بسیار مهم است. • کیفیت سیستم سرمایش و گرمایش ساختمان را کنترل کنید. • ایمنی ساختمان در مقابل آتش سوزی را چک کنید. • استحکام سازه ساختمان، بسیار مهم است. • به حجم تراکم و ترافیک محل توجه نمایید. • دسترسی به اتوبان و خیابان اصلی را مدنظر قرار دهید. • طرح ترافیک و طرح زوج و فرد را بررسی نمایید. • برای اطمینان از امنیت محله و ساختمان، تحقیقات محلی نمایید. • وضعیت جانمایی ساختمان با نقشه گسلهای شهر را بررسی کنید. • قدرالسهم زمین واحد مسکونی، بسیار مهم است. • سن ساختمان، بسیار مهم است. • اوایل رونق بازار مسکن، زمان مناسبی برای خرید است. • مبلغ شارژ ماهانه را بررسی کنید. • داشتن کنتور جدا برای آب و گاز هر واحد، مزیت بالایی محسوب می شود. • هر چه تعداد واحدها در هر طبقه کمتر باشد، بهتر است. • هر چه عرض کوچه بیشتر باشد بهتر است. • همسایگی با مدارس، ساختمانهای دولتی، کلانتریها، ساختمان پزشکان، مجتمع تجاری، نهادها، شرکتها، بیمارستانها، هتلها و... یک عیب مهم برای واحد مسکونی است. • خرید مسکن در برجها و شهرکهای مسکونی، معایب و محاسن خاص خود را دارد و بستگی به ذائقه و خواسته های خریدار دارد. • قیمت املاک تعاونی ساز بدون سند، حداقل 10 درصد پایینتر از املاک مشابه سنددار است. • خرید و فروش را در مشاورین املاکِ مطمئن، انجام دهید. • هزینه کیسیون املاک را مطابق تعرفه رسمی پرداخت و حتما رسید دریافت نمایید. • مشاورین املاک، حق نگهداشتن مدارک شما را ندارند (در صورتی که مقرر شد مدارکتان، نزد مشاور املاک بماند، حتما رسید دریافت نمایید). • خواندن تمام مفاد قرارداد حق شماست. حتما از این حق استفاده کنید (خصوصا مواردی که در توضیحات مبایعه نامه، توسط مشاورین املاک، اضافه می شوند). • در هنگام معامله، رودربایستی را کاملا کنار بگذارید. • مراحل پرداخت پول به فروشنده را شفاف سازی کنید. • از اصالت سند و کارت شناسایی فروشنده یا وکیل او مطمئن شوید. • نوشتن یک قرارداد بی عیب، مهمترین قسمت یک معامله است. در صورت لزوم از حضور یک وکیلِ مجربِ مورد اعتماد در پای معامله استفاده نمایید (اکثر پرونده های قضایی کشور، مِلکی است). • درصورت وراثتی بودن مورد معامله، حضور تمام وراث، مطابق با گواهی انحصار وراثت (یا وکالت نامه معتبر به یک نفر) الزامی است. _نکات_مهم-در_تنظیم_قرارداد توصیه هایی جهت انتخاب یک &#34;ساختمان&#34; یا &#34;آپارتمان&#34; برای خرید : 1- افسانه گزینه کامل را رها کنید. هیچ گزینه ای نیست که همه مختصات آن عالی باشد اگر هم باشد حتما هزینه بدست آوردنش بالاست بنابراین باز هم ناقص است. رها کردن این افسانه باعث می شود مغز شما یک نفس راحت بکشد.(همانطورکه هیج انسانی (سازنده ای) کامل نیست پس هیچ محصول ایشان (خانه) هم نمیتواند کامل باشد. 2- قبل از اینکه در معرض گزینه های متعدد قرار بگیرید، اهداف و معیارهای (مثلا طبقه 2و3و4 یا رو به افتاب بودن یا دسترسی به مترو و ...) خود را مشخص کنید. وقتی شما با معیارهای روشن به بازار مراجعه می کنید دست کم می دانید چه نمی خواهید. 3- از معیارهای قطعی (سندار بودن، منطقه و محدوده فلان و....) برای حذف استفاده کنید. یعنی با استفاده از چند معیار روشن از لیست بلند گزینه ها، گزینه ها را حذف کنید و به لیست کوتاه برسید. اینگونه می توانید با تمرکز روی گزینه های کمتر و صرف زمان و انرژی کمتر، این کار را آسان تر و سریع تر انجام دهید. به عنوان مثال وقتی می دانید که برای خرید خانه ای نمی خواهید بیشتر از 500 میلیون تومان خرج کنید و همچنین باید به ایستگاه مترو منطقه پیاده 5 دقیقه ای برسید باشد یا صرفا طبقه اول مورد نظر شماست . تعداد گزینه های شما از 15تا به 5 گزینه تقلیل پیدا می کند. تجربه نشان داده است که ما مجبوریم که تصمیم گیری کنیم. بنابراین از تصمیم گیری فرار نکنید. مغز انسان هر چه قدر بیشتر تصمیم گیری کند، پیچیده تر، توانمندتر و بهتر خواهد شد. از عضلات مغز خود کار بکشید/ برگرفته از کانال &#34;نبض مسکن&#34; نحوه خرید ملک ورثه ایی نکاتی كه باید هنگام خرید املاکی که از ورثه به صورت قهری انتقال می یابد مدنظر قرار داد: ۱- لزوم ارایه اصل سند مالکیت ۲- لزوم ارایه گواهی حصر وراثت ۳- حضور تمامی وراث در هنگام انجام معامله ۴- لزوم ارایه مفاصا حساب مالیات بر ارث ۵- عدم وجود اشخاص محجور در بین وراث ۶- ضرورت تعیین و نصب قیم برای اشخاص محجور ۷- پرداخت سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله ۸- لزوم بررسی وجود و یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی ۹- درج شماره و مشخصات مدارک مستندات ابرازی و مرجع صدور آن‌ها اعم از گواهی حصر وراثت، وکالتنامه، قیم نامه، مفاصا حساب مالیات بر ارث، وصیت نامه و ... در متن مبایعه نامه تنظیمی در هنگام انجام معامله لحاظ شود