چگونگی تعیین و تعدیل اجاره بهای املاک وقفی

چگونگی تعیین و تعدیل اجاره بهای املاک وقفی یکی از دعاوی مرتبط با املاک، اختلاف بین مستاجر ملک موقوفه و متولی آن است. ممکن است با اتمام مدت قرارداد اجاره ملک وقفی، متولی یا موقوفه از تمدید قرارداد اجاره امتناع می نماید و … یا در مورد تعیین اجاره و تعدیل آن، اختلاف حاصل شود. بنابراین نقش کارشناسان در رسیدگی به چنین مواردی، قابل انکار نیست. در ماده ۱۱ آیین نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه، شرایط اجاره ملک اوقافی قید گردیده است. در آیین نامه اجرایی تبصره ماده ۱ لایحه قانونی تجدید قرارداد و اجاره املاک و اموال موقوفه مصوب۱۳۵۸، به دو نوع املاک استیجاری و املاک متصرفی اشاره نموده است.در ماده ۴ آیین نامه مزبور، رعایت کلیه ضوابط و شرایط مندرج در قراردادهای اجاره ملک اوقافی را برای مستاجرین لازم الاجرا و غیر قابل اعتراض اعلام نموده است. ▪شرایط اجاره ملک موقوفه شرایط عمومی اجاره ملک موقوفه همان شرایطی است که در همه ی قراردادهای اجاره وجود دارد و شرایط خاص اجاره اموال موقوفه نیز شرایطی است که خاص وقف است و در موارد دیگر کاربرد ندارد. طبق ماده ۱۱ آئین نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه، ادارات اوقاف و متولیان موقوفات مکلف هستند که رقبات بلامعارض وقفی اعم از عرصه و اعیان را صرفا از طریق برگزاری مزایده و با رعایت شروط مندرج در ماده ۱۱ به اشخاص واگذار نمایند. شرایط اجاره ملک موقوفه طبق آئین نامه فوق الذکر به شرح ذیل می باشد: ۱-خسارت احتمالی حتی الامکان به عهده مستاجر می باشد. ۲- از مستاجر باید ضامن معتبر و یا وثیقه مناسب برای تادیه حقوق موقوفه و تخلیه و تحویل آن در پایان مدت اخذ شود. ۳-حق انتقال مورد اجاره از طرف مستاجر به غیر، موکول به موافقت کتبی متولی و ادارات اوقاف و امور خیریه می باشد. بدیهی است رعایت آئین نامه نحوه وصول پذیره و اهدایی الزامی است. ۴-مدت اجاره نباید بیش از ده سال باشد مگر با جلب موافقت سرپرست سازمان. ۵-از پیشنهاد دهندگان برابر ده درصد قیمت پایه ای که با نظر کارشناس یا خبره برای انجام مزایده تعیین می شود به عنوان سپرده اخذ شود. ۶-حداقل مال الاجاره بر اساس نظر کارشناس رسمی یا خبره محلی و به نرخ عادله روز و سایر شرایط لازم در آگهی مزایده قید گردد. ۷- اجاره نامه باید رسمی باشد و در مواردی که تنظیم اجاره نامه رسمی میسر نیست قرارداد تنظیم گردد. ۸-در مورد رقباتی که درآمد سالیانه آنها تا دویست هزار ریال می باشد مزایده الزامی نیست. ۹-آگهی مزایده باید متضمن شرایط مذکور در قرارداد اجاره و هرگونه اطلاعات باشد و در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار محلی منتشر شود. فاصله انتشار آگهی تا تاریخ قرائت پیشنهاد ها کمتر از ۱۵ روز و بیشتر از ۳۰ روز نخواهد بود. ▪مال الاجاره موقوفه اگر واقف ترتیبی برای تعیین مال الاجاره موقوفه نداده باشد باید متولی مصلحت وقف را رعایت نماید و امکان تعدیل اجاره بها موقوفه را در عقد قرارداد اجاره بیاورد. میزان اجاره املاک اوقافی، طبق ماده ۲ آئین نامه لایحه قانونی تجدید قرارداد و اجاره املاک و اموال موقوفه مصوب۱۳۵۸ هیأت وزیران به شرح زیر تعیین می شود: • اجاره بهای املاک و مستغلات مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ براساس اجاره بهای قبلی و احتساب درصد شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی است که همه ساله از طرف بانک مرکزی ایران منتشر می گردد. • در محل هایی که قانون موجر و مستأجر اجرا نشده و یا درصد شاخص از طرف بانک مرکزی تعیین و اعلام نگردیده اجاره عادله عبارتست از ۸ درصد ارزش معاملاتی عرصه و ده درصد ارزش معاملاتی اعیانی که از طرف وزارت امور اقتصادی و دارایی تعیین و تصویب شده یا می شود. • در مورد آپارتمان ها، اجاره بهای قسمت های اشتراکی نیز با توجه به مقررات قانون تملک آپارتمان نسبت به حصه آپارتمان مورد اجاره محاسبه و منظور خواهد شد. • در خصوص اجاره املاک مزروعی و باغات اعم از شهری و روستایی که فاقد ارزش معاملاتی است، میزان اجاره عادله با جلب نظر کارشناسی تعیین خواهد شد که اجاره برآوردی ۶% ارزش ارزیابی شده خواهد بود. • در مورد اراضی مزروعی باید امکانات متقاضیان از نظر قابلیت اراضی و میزان کشت و مقدار مساحتی که برای یک واحد زراعی سودآور است به هنگام تعیین اجاره بها و تنظیم سند اجاره مورد نظر قرار گیرد. ادامه مطلب را با لمس instant view مطالعه فرمایید. پی نوشت مطالعه مطلب با عنوان «نمونه قرار ارجاع امر به کارشناس-تعیین حق پذیره!» پیشنهاد می شود. #املاک-اوقافی #وقف #اجاره-ملک-وقفی 7 1