کسر مساحت ذاتی

اصلاح ملک میتواند ناشی از تخریب ملک یا تعریض گذر باشد. در این فرض قسمتی از مساحت ملک به نحو واقع کاهش می یابد. پس چنین کسر مساحتی صرف نظر از این که قهری و خارج از اراده مالک است ذاتی نیز هست زیرا مساحت جدید ملک با همان طول ابعاد چهارگانه به دست نمی آید. بلکه مساحت جدید حاصل کر طول ابعاد ملک در وضع موجود واقعی آن است. ماده ۴۵ آیین نامه قانون ثبت در این باره مقرر میدارد اگر پس از پلاک کوبی املاک و توزیع اظهارنامه های ثبتی و پیش از درخواست ثبت و انتشار آگهی های نوبتی حسب اعلام مالک یا شهرداری و یا اطلاع اداره ثبت محل معلوم شود که یک ملک بر اثر اصلاحات تخریب شده است پس از بررسی و معاینه محل و احراز واقعیت امر باید مراتب در دفتر توزیع اظهارنامه منعکس شود و اگر ملک مزبور در دفتر املاک ثبت شده باشد، لازم است مراتب در ستون ملاحظات دفتر مزبور نیز قید گردد. چنین وضعیتی به طور معمول زمانی رخ می دهد که شهرداری به لحاظ صدور مجوز احداث ساختمان بررسی هایی را در مورد طرح تعریض گذرهایی به عمل می آورد که ملک مورد نظر به آنها دسترسی دارد. در نتیجه، هر گاه حد یا حدودی از ملک با طرح مصوب برخورد داشته باشد، شهرداری لزوم اجرای طرح و میزان عقب نشینی را در پروانه ساختمان ملک متذکر میشود و البته مالک نیز ملزم به رعایت آن خواهد بود. به نظر می رسد منظور از مالک در صدر ماده مزبور که ناظر به املاک مجهول المالک است شخصی است که عرفاً و نه قانوناً - مالک محسوب می شود. زیرا حتی پس از پلاک کویی و توزیع اظهارنامه های ثبتی تا زمانی که نسبت به یک ملک تقاضای ثبت به عمل نیامده و اظهارنامه ثبتی راجع به آن پذیرفته نشده باشد، آن ملک همچنان از لحاظ مقررات حقوق ثبت مجهول المالک تلقی می شود هر چند در محل عرفاً دارای مالک باشد. بخش بعدی مقرره نیز ناظر به املاکی است که نه تنها تقاضای ثبت شده اند بلکه جریان ثبتی آنها خاتمه یافته و ثبت دفتر املاک نیز شده اند و نسبت به آنها سند مالکیت هم صادر شده است. اما پر مبنای بخش میانی ماده مزبور هر گاه قسمتی از ملک باقی بماند و یا به شهرداری منتقل شود و البته نسبت به آن تقاضای ثبت نشده باشد، آگهی های نوبتی ملک با همان پلاک اولیه منتشر می شود و اگر عملیات مقدماتی ثبت ملک خاتمه یافته و تحدید حدود نیز به عمل آمده باشد لازم است حدود باقیمانده ملک مزبور تعیین شود و ملک با حدود باقیمانده در دفتر املاک ثبت گردد. اما اگر ملک در دفتر املاک ثبت شده باشد باید مراتب در ملاحظات دفتر املاک با قید حدود واقعی توضیح داده شود و با قید موضوع در زیر ثبت اولیه، سند مالکیت اولیه نیز ابطال گردد و سپس سند مالکیت جدید با حدود واقعی صادر خواهد شد. ناگفته نماند که در اعمال ماده ۴۵ آیین نامه قانون ثبت رویه اداری به اصلاح سند س مالکیت و ثبت دفتر املاک متمایل است و به ندرت پیش می آید که در اجرای ماده مزبور ادارات ثبت به تعویض سند مالکیت آن گونه که ماده یاد شده صراحت دارد، اقدام نمایند. سئوال این است که اگر ملک مشمول ماده ۴۵ آیین نامه، فاقد طول ابعاد و به تبع آن، فاقد مساحت در ثبت دفتر املاک و سند مالکیت باشد، آیا می توان با اجرای مقررات ماده مزبوو ملک مورد نظر را دارای طول ابعاد و به تبع آن دارای مساحت نمود و طول ابعاد و مساحت واقعی را در ثبت دفتر املاک و سند و مالکیت قید کرد؟ به نظر می رسد پاسخ مثبت باشد. تصریح ماده مذکور به ... توضیح مراتب در ملاحضات دفتر املاک با حدود واقعی در زیر ثبت اولی ... تردیدها را در این باره منتفی می سازد. به عبارت دیگر عدم قید طول ابعاد و مساحت ملک در ثبت اولیه دفتر املاک و سند مالکیت مانع اجرای ماده ۴۵ آیین نامه قانون ثبت نخواهد بود. نکته مهم دیگر در چنین کسر مساحتی این است که ملک مشمول ماده ۴۵ آیین نامه نباید متعلق حقوق اشخاص دیگر باشد. در واقع درست است که چنین تغییر وضعیتی به طور قهری صورت می گیرد و اراده مالک در آن نقشی ندارد، اما چنانچه ملک مورد نظر در قید رهن و بازداشت باشد جلب موافقت صاحب حق یا مرجع ذیصلاح - بر حسب مورد - ضروری است.