احراز رابطه استیجاری — اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه

۵- آیا تخلف مستأجر باعث از بین رفتن سرقفلی میشود؟ در قراردادهای مشمول قانون ۵۶ (یعنی حداکثر تا تاریخ ۷۶۷/۱) چنانچه مستأجر تخلفات مندرج در آن قانون را مرتکب شود هیچ خدشه ای به حق سرقفلی وی در صورت وجود سرقفلی) وارد نمی آید و صرفاً حق کسب پیشه و تجارت وی کاهش یا از بین میرود، زیرا همان طور که بیان شد، این دو نهاد با یکدیگر متفاوت اند و براساس قانون سال ۵۶ تخلف مستأجر آنچه را که از بین میبرد حق کسب پیشه و تجارت است، نه سرقفلی. بنابراین در صورت وجود سرقفلی این حق در هر حالت باید پرداخت شود، حتی در صورت تخلف مستأجر. اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۹۵۶ مورخ ۱۳۹۸/۱۰/۱۰ در رابطه با موضوع مذکور بیان داشت: .. (۲) ن. ب. ا. حق سرقفلی ناشی از توافق مالک و مستأجر است و این حق پس از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نیز در حقوق ایران به رسمیت شناخته شده و از جمله در ماده ۹ آیین نامه قانون تعدیل مال الاجاره مستغلات مصوب ۱۳۱۷/۱۱/۱۵ به آن تصریح شده است و وضع مقرراتی در خصوص پیدایش و زوال حقی با عنوان کسب و پیشه به حکم قانون در که در مقام حمایت از مستأجر بوده است به حقوق ناشی از توافقات طرفین عقد که ممکن است در قالب شروط ضمن عقد نیز ایجاد شود، خللی نمی رساند و در فرضی که دادگاه احراز کند در قرارداد اجاره مشمول قانون سال ۱۳۵۶ نیز طرفین حق سرقفلی پیش بینی کرده اند، زوال حق کسب و پیشه ناشی از حکم قانون، به حق سرقفلی مقرر بین طرفین خللی وارد نمیکند و ارزیابی ریالی آن با لحاظ نکات فنی به عمل می آید. (۳) مطالبه سرقفلی در فرض سؤال مستلزم طرح دعوای مربوط مانند دعوای تقابل است. (۴) ب. ت. ب. تفاوت های ماهوی حق سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت، حکم به استرداد سرقفلی از شمول ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ خروج موضوعی دارد. صرف تخلیه ملک دلالت بر عدم وجود سرقفلی یا اسقاط این حق نیست. - سؤال: در خصوص قراردادهای اجاره مربوط به قانون سال ۷۶ اولاً، چنانچه درخواست تخلیه شده باشد. آیا دادگاه باید با وحدت ملاک از ماده ۲۸ قانون سال ۵۶ زمان صدور حکم تخلیه سرقفلی ملک را نیز مشخص کند، یا مطالبه سرقفلی نیازمند تقدیم دادخواست از سوی مستاجر است؟ ثانیاً. آیا در این صورت دادگاه باید مبلغ سرقفلی را مشخص کند یا این تکلیف را به واحد اجرای احکام محول نماید؟ ثالثاً، اگر دادگاه مبلغ سرقفلی را تعیین کرده باشد. در صورت قطعیت حکم و سپری شدن شش ماه از ارزیابی آن، آیا می توان مجدداً به کارشناسی ارجاع داد تا مبلغ آن در پاسخ به سؤالات فوق اداره حقوقی قوه قضائیه در چند نظریه مشورتی به ظاهر متعارض این چنین آورده است: