فروش تمام ملک یا بخش مشاع آن — پرسش مهم در دامنه ماده ۱۴۰ق

برای آنکه حکم ماده ۱۴۴ ق.. به موقع اجرا گذاشته شود، سایر شرکا یا خود دادباخته نسبت به سهم خارج از موضوع توقیف باید پیش از تنظیم آگهی درخواست خ. ر. ب. مدیر اجرا ارائه دهند تا اولا در مورد تعلق باقی سهم مشاع به ایشان از واحد ثبت اسناد و املاک استعلام صورت گیرد و ثانیا مقدار مزبور در توقیف قرار گیرد و ثالثا کل ملک مورد ارزیابی واقع شود. بدون این مقدمات امکان فروش کل ملک میسر نمی شود. ۴- در صورت فروش سهم مشاع شرکا، هزینه فروش و اجرا از ثمن دریافتی بابت سهم ایشان کسر نمی شود. بلکه تمام هزینه های اجرایی از جمله هزینه مزایده از محل بهای مال در سهم داد باخته کسر می گردد. چه بر اساس بند ۱ ماده ۱۵۸ ق.ا.ا.م حق اجرای حکم پنج درصد محکوم به اعلام شده نه پنج درصد از بهای کل مال به فروش رفته وانگهی عبارت اخیر ماده ۱۴۰ ق.م بر این وضعیت تصریح دارد ... در این صورت طلب محکوم له و هزینه های اجرایی از حصه م. ع. پرداخت میشود». داد باخته و دیگر شرکا پس از اعلام رضایت به فروش باقی سهم مشاع ایشان، پایبند به این قول بوده و معامله کل مال نسبت به ایشان قطعی است. امکان گریز از معامله و زدن آن میسور نخواهد بود. همینطور آنها باید هر گونه رخدادی از جمله امکان ابطال دستور فروش را که مقتضی مزایده است پیش بینی کنند. ممکن است در مالی که سهم مشاع از آن بازداشت شده و موضوع فروش است نسبت به باقی سهم هم خود دادباخته و هم دیگران شریک باشند. به گونه ای که دو دانگ مشاع ملک موضوع فروش است، دو دانگ دیگر نیز در مالکیت داد باخته قرار دارد و دو دانگ دیگر از آن شرکای دیگر است. در این حالت چنانچه داد باخته و دیگر شرکا حاضر باشند، باقی سهم ایشان (آزاد از بازداشت و خارج از موضوع فروش در مجلس فروش به خریدار واگذار شود، برابر ماده ۱۴۰ ق.. اقدام می شود. چه هدف از وضع این حکم تسهیل در فروش و دستیابی به محکوم به است. اما چنانچه تنها دادباخته یا سایر شرکا فروش سهم خود را بخواهند و در نتیجه دو دانگ مشاع از ملک باقی بماند، دادورز تکلیفی به فروش سهم ایشان ندارد. زیرا حکم ماده ناظر بر فروش تمام ملک است نه بخش مشاعی دیگر از ملک. در متن ماده ۱۴۰ ق. آمده ... سایر شرکا فروش تمام ملک را بخواهند ..... در صورت توافق مشتری و مالکین خارج از مجلس مزایده آنها می توانند معامله مورد نظر را انجام دهند. پرسش مهم در دامنه ماده ۱۴۰ق... اینکه چنانچه آگهی مزایده نسبت به سهم مشاع داد باخته تنظیم گردد و اما در مجلس فروش شرکای دیگر حاضر شوند و برای فروش سهم خود درخواست دهند و خریدار نیز برای خرید اعلام آمادگی نماید، آیا درخواست سایر شرکا قابل پذیرش است؟ وانگهی ب. ت. ب. اینکه از پیش ده درصد بهای مال مشخص شده و آنچه خریدار فراهم ساخته ده درصد معادل سهم داد باخته موضوع فروش بوده تکلیف چه خواهد شد؟ بیگمان دادورز وظیفه خود را در راستای دسترسی به محکوم به معادل سهم موضوع آگهی دنبال می کند. پس تکلیفی ندارد تا خریدار را وادار به پرداخت بیش از ده درصد معادل سهم داد باخته نماید. درخواست شرکای ملک مشاع باید پیش از تنظیم آگهی مزایده مطرح میشد تا سهم ایشان نیز بازداشت شده و آگهی مزایده برای کل ملک تنظیم می شد. با این حال چنانچه خریدار و مالکین به فروش تمام ملک توافق داشته باشند، هر چند کل ملک از پیش بازداشت نشده و برای فروش آگهی نگردیده اما به امید دسترسی به کل محکوم به میتوان در مجلس فروش ملک را فروخته نسبت به سهم داد باخته وجه حاصل را به ترتیب مقرر در ماده ۱۲۹ ق.ا.ا.م دریافت داشت. اما چنانچه خریدار آمادگی این امر را نداشته باشد، دادورز چاره ای جز اجرای مزایده با دریافت ده درصد بهای سهم داد باخته ندارد. خریدار و شرکای داد باخته می توانند خارج از مجلس فروش برنامه واگذاری تمام سهم را دنبال نمایند. ۵۴ فروش سهم مشاع داد باخته و اعمال حق شفعه شریک برابر ماده ۸۰۸ ق.م هر گاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خ. ر. ب. قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند. حال بر پایه حکم مزبور و حق شفعه در ملک مشاع قابل تقسیم برای هر یک از دو شریک چنانچه سهم یکی از شرکا بابت محکومیت او در قید بازداشت و فروش قرار گیرد، شریک دیگر می تواند با اعمال حق شفعه قیمتی را که برنده مزایده پیشنهاد میدهد، پرداخت نموده و مالک سهم شریک داد باخته شود. اینکه معامله از ۱ - اجرای بی دردسر حکم ماده ۱۴۰ ق.ا.ا.م بدین صورت است که با آگاهی شرکا از بازداشت سهم شریک (داد باخته) و قصد بر واگذاری آن پیش از تنظیم آگهی فروش به دایره اجرا مراجعه نموده و درخواست بر فروش سهم مشاع خود را در کنار سهم مشاع مورد مزایده اعلام دارند. سکوت تا جلسه فروش و طرح درخواست در این هنگام به جهت فقدان آمادگی خریدار و منع تجدید مزایده، با مشکل یاد شده همراه می گردد. سوی دادورز به نمایندگی از دادباخته صورت می پذیرد و اراده خود صاحب مال نقشی در آن ندارد مانع جریان حق شفعه نیست. موانع جریان این حق منصوص گردید مواد ۸۱۱ ۸۲۲۸۱۳ و ۸۲۴ ق.م. حق شفعه نسبت به سهم مشاع شریک داد باخته یا شریکی که به عنوان شخص ثالث سهم خ. ر. ب. جای داد باخته برای استیفای محکوم به معرفی می کند، اعمال می شود. بنابراین تفاوتی ندارد که شریک داد باخته باشد و یا شخص ثالث معرفی کننده مال، اما چنانچه داد باخته یا ثالث صاحب مال خود با پرداخت بالاترین قیمت قصد تصاحب سهم خود و جلوگیری از فروش آن را داشته باشد (قسمت دوم ماده ۱۳۰ ق. م)، دیگر حق شفعه منتفی خواهد بود.