۴ وضعیت ثبتی ملک

از جهت جریان ثبت ملک یا دارای سابقه ثبتی است و مالک رسمی آن مشخص است یا در جریان ثبت قرار داشته و هنوز عملیات ثبتی پایان نیافته است و یا سابقه ثبتی نداشته و در جریان ثبت قرار نگرفته است. قانون اجرای احکام مدنی توقیف هر سه ملک یاد شده را ممکن دانسته است مواد ۱۰۰ و ۱۰۱ ق.ا.ا.م در مورد ملک دارای سابقه ثبتی همانطور که در دستور بازداشت دادورز خطاب به اداره ثبت پلاک ثبتی اصلی فرعی بخش قطعه بیان می شود (ماده ۹۹ ق.ا.ا. م) در مقام تنظیم آگهی فروش هم پلاک ثبتی کامل ملک ذکر می گردد. اگر ملک در جریان ثبت باشد تصریح به اینکه در کدام مرحله و فرآیند ثبتی قرار گرفته؟ لازم است. وضعیت ملک از جهت ثبتی افزون بر اثرگذاری در بهای آن در میزان اقبال داوطلبین خرید موثر است. ب. ت. ب. اینکه واگذاری ملک از سوی دایره اجرا تاثیری در وضعیت ثبتی ملک نداشته و برای خرید حکم سند رسمی انتقال نخواهد داشت، از اینرو اقبال شهروندان به خرید چنین ملکی اندک است. شهروندان به خرید چنین ملکی اندک است. قانونگذار در ماده ۱۰۱ ق.ا.ا.م بازداشت ملک را در صورت تصرف مالکانه دادباخته و یا وجود حکم قطعی یا نهایی مشعر بر مالکیت او، ممکن دانسته است. اما اجرای فرآیند مزایده نسبت به چنین ملکی همواره میسور نیست. برابر مواد ۱۴۳ و ۱۴۵ ق.ا.ا.م دادگاه نخستین وظیفه دارد در مورد ملک در پی مزایده و فروش دستور تملیک و انتقال سند رسمی یا سند رسمی مالکیت بنام شخصی غیر از داد باخته است چگونه می توان این بخش پایانی عملیات اجرایی را معمول داشت؟ بدیهی است در مورد ملکی که دارای سابقه ثبت است اما ثبت مالکیت به نام شخصی غیر از داد باخته است اساسا بازداشت شدنی نیست چه پیش از صدور دستور بازداشت، دادورز وظیفه دارد از واحد ثبتی استعلام نماید و حتا اگر دستور نادرست بازداشت صادر کند مامور ثبت وظیفه دارد مراتب فقدان مالکیت داد باخته یا ثالث معرفی شده و مالکیت شخص دیگر را به واحد اجرا اعلام دارد. با این وصف در موارد زیر توقیف ملک که سند رسمی آن بنام شخصی غیر از دادباخته است امکان پذیر است: ۱ - دارنده سند رسمی مالکیت خود ملک موضوع سند رسمی مالکیت را برای استیفای محکوم به معرفی نماید و یا در فرآیند توقیف یا مزایده حاضر شده و رضایت خ. ر. ب. بازداشت و فروش اعلام دارد. ۲- دارنده سند رسمی مالکیت ملک را با سند عادی به داد باخته واگذار نموده باشد و سند عادی داد باخته در جریان رسیدگی معتبر تشخیص داده شود و حکم دادگاه متضمن اصالت سند عادی و الزام صاحب سند رسمی به انتقال ملک به نام دادباخته باشد. دیدگاه مشورتی شماره ۷/۹۹/۶۴۲ مورخ ۱۳۹۹/۰۱/۱۷ اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز موید این برداشت است.