۴ وضعیت ثبتی ملک — از جهت جریان ثبت ملک یا دارای

از جهت جریان ثبت ملک یا دارای سابقه ثبتی است و مالک رسمی آن مشخص است یا در جریان ثبت قرار داشته و هنوز عملیات ثبتی پایان نیافته است و یا سابقه ثبتی نداشته و در جریان ثبت قرار نگرفته است. قانون اجرای احکام مدنی توقیف هر سه ملک یاد شده را ممکن دانسته است مواد ۱۰۰ و ۱۰۱ ق.ا.ا.م در مورد ملک دارای سابقه ثبتی همانطور که در دستور بازداشت دادورز خطاب به اداره ثبت پلاک ثبتی اصلی فرعی بخش قطعه بیان می شود (ماده ۹۹ ق.ا.ا. م) در مقام تنظیم آگهی فروش هم پلاک ثبتی کامل ملک ذکر می گردد. اگر ملک در جریان ثبت باشد تصریح به اینکه در کدام مرحله و فرآیند ثبتی قرار گرفته؟ لازم است. وضعیت ملک از جهت ثبتی افزون بر اثرگذاری در بهای آن در میزان اقبال داوطلبین خرید موثر است. ب. ت. ب. اینکه واگذاری ملک از سوی دایره اجرا تاثیری در وضعیت ثبتی ملک نداشته و برای خرید حکم سند رسمی انتقال نخواهد داشت، از اینرو اقبال شهروندان به خرید چنین ملکی اندک است. شهروندان به خرید چنین ملکی اندک است. قانونگذار در ماده ۱۰۱ ق.ا.ا.م بازداشت ملک را در صورت تصرف مالکانه دادباخته و یا وجود حکم قطعی یا نهایی مشعر بر مالکیت او، ممکن دانسته است. اما اجرای فرآیند مزایده نسبت به چنین ملکی همواره میسور نیست. برابر مواد ۱۴۳ و ۱۴۵ ق.ا.ا.م دادگاه نخستین وظیفه دارد در مورد ملک در پی مزایده و فروش دستور تملیک و انتقال سند رسمی یا سند رسمی مالکیت بنام شخصی غیر از داد باخته است چگونه می توان این بخش پایانی عملیات اجرایی را معمول داشت؟ بدیهی است در مورد ملکی که دارای سابقه ثبت است اما ثبت مالکیت به نام شخصی غیر از داد باخته است اساسا بازداشت شدنی نیست چه پیش از صدور دستور بازداشت، دادورز وظیفه دارد از واحد ثبتی استعلام نماید و حتا اگر دستور نادرست بازداشت صادر کند مامور ثبت وظیفه دارد مراتب فقدان مالکیت داد باخته یا ثالث معرفی شده و مالکیت شخص دیگر را به واحد اجرا اعلام دارد. با این وصف در موارد زیر توقیف ملک که سند رسمی آن بنام شخصی غیر از دادباخته است امکان پذیر است: ۱ - دارنده سند رسمی مالکیت خود ملک موضوع سند رسمی مالکیت را برای استیفای محکوم به معرفی نماید و یا در فرآیند توقیف یا مزایده حاضر شده و رضایت خ. ر. ب. بازداشت و فروش اعلام دارد. ۲- دارنده سند رسمی مالکیت ملک را با سند عادی به داد باخته واگذار نموده باشد و سند عادی داد باخته در جریان رسیدگی معتبر تشخیص داده شود و حکم دادگاه متضمن اصالت سند عادی و الزام صاحب سند رسمی به انتقال ملک به نام دادباخته باشد. دیدگاه مشورتی شماره ۷/۹۹/۶۴۲ مورخ ۱۳۹۹/۰۱/۱۷ اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز موید این برداشت است. داشتن سند رسمی وکالت ولو وکالت بلاعزل نمی تواند موجب معرفی ملک برای بازداشت و ادامه عملیات اجرا باشد. چه در مواد ۱۰۰ و ۱۰۱ ق.ا.ا.م قانونگذار در نبود سند رسمی مالکیت تنها در دو حالت امکان بازداشت ملک به نام غیر داد باخته را میسر دانسته است و آن؛ وجود حکم قطعی یا نهایی دایر بر مالکیت داد باخته و یا تصرف مالکانه اوست. با این حال اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره ۷/۸۴/۳۸۱۷ مورخ ۱۳۸۴/۰۶/۰۹ وکالت نامه با تصریح بر جواز معرفی مال برای بازداشت را بدین منظور پذیرفته است. اما بنظر میرسد داد باخته وکیل مالک رسمی - سند عادی انتقال تنها بین متعاقدین اثر و نفوذ دارد و قابل استناد در مقابل شخص ثالث نیست. بنابراین قابل بهره برداری در مقام توقیف اجرایی نیست مگر آنکه به پشتوانه حکم قطعی یا نهایی دارای اعتبار شود. برابر ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵ : کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این گونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیر منقول تنظیم شوند مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیر قابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارنده. با اجرایی شدن طرح [قانون الزام به ثبت رسمی معاملات مصوب ۱۴۰۲/۰۹/۱۵ مجمع تشخیص مصلحت و راه اندازی سامانه موضوع مواد ۱ و ۱۰ آن، رفته رفته بحث معرفی ملک دارای سند عادی یا مبتنی بر تصرف مالکانه در قلمرو اجرا و بازداشت و فروش آنها منتفی می گردد و چنین اسنادی اعتبار قانونی خود را از دست خواهند داد.