نشست قضایی
برخورد قانون با قراردادهای اجاره قبل از سال 56 (با قید مدت یا عدم قید مدت)
خلاصه
در این نشست نحوه برخورد قانون با قراردادهای اجاره تجاری تنظیم‌شده قبل از سال ۱۳۵۶ با مدت معین یا بدون مدت بررسی شد. اختلاف بود که آیا پس از انقضای مدت، قرارداد خودبه‌خود منحل می‌شود یا نیاز به فسخ دارد. هیات عالی معتقد بود که این قراردادها با انقضای مدت منحل نشده و برای تخلیه نیاز به درخواست فسخ است.
اصلِ حقوقی: قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ پس از انقضای مدت نیازمند درخواست فسخ و تخلیه هستند و به خودی خود منحل نمی‌شوند.
مستند: ماده 505 قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356
کلیدواژه‌ها: قرارداد اجاره، سرقفلی، تخلیه، فسخ اجاره، روابط موجر و مستأجر
این متن با کمکِ هوش مصنوعی و گاه با کنترلِ کارشناس، به زبانِ ساده تهیه شده؛ برای پروندهٔ خودتان با وکیل مشورت کنید. گاه عبارت‌ها در هر پرونده معنای خاصِ خود را دارند و ممکن است خطا داشته باشد.
مقدمه
برخورد قانون با قراردادهای اجاره قبل از سال 56 (با قید مدت یا عدم قید مدت)
خ. م.:
در نشست قضایی که در تاریخ 2 مرداد 1399 در استان مازندران برگزار شد، موضوع بررسی نحوه برخورد قانون با قراردادهای اجاره قبل از سال 1356، به ویژه در ارتباط با قراردادهای اجاره با مدت معین و بدون مدت، مورد بحث قرار گرفت. پرسش اصلی این بود که آیا قرارداد اجاره‌ای که به مدت یک سال در سال 1356 تنظیم شده، پس از انقضای مدت همچنان معتبر است و آیا نیاز به فسخ دارد؟ همچنین، در مورد قرارداد اجاره‌ای که در سال 1355 تنظیم شده و مدت آن مشخص نیست، آیا نحوه برخورد با این دو قرارداد مشابه است یا خیر. نظر هیات عالی این بود که قراردادهای اجاره‌ای که در سال 1356 به منظور استفاده تجاری تنظیم شده‌اند، با انقضای مدت به خودی خود منحل نمی‌شوند و برای تخلیه، نیاز به فسخ قرارداد وجود دارد. همچنین، قراردادهای اجاره‌ای که در سال 1355 تنظیم شده‌اند نیز مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می‌باشند. اکثریت اعضای هیات بر این باور بودند که در صورت واگذاری حق سرقفلی، قرارداد اجاره معتبر باقی می‌ماند و موجر باید ابتدا تقاضای فسخ و سپس تخلیه را مطرح کند. در مقابل، اقلیت با استناد به ماده 505 قانون مدنی، معتقد بودند که اگر مدت قرارداد مشخص باشد، در صورت تخلف مستاجر، موجر می‌تواند به‌طور مستقیم تقاضای تخلیه نماید و واگذاری حق سرقفلی دلیلی بر ادامه مدت اجاره نیست.
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1399/05/02
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر تنکابنموضوع
برخورد قانون با قراردادهای اجاره قبل از سال 56 (با قید مدت یا عدم قید مدت)پرسش
قرارداد اجاره‌ای در سال 1356به مدت یک سال با اجاره‌بهای مشخص تنظیم می‌گردد. بعداز پایان مدت اجاره، آیا قرارداد اجاره همچنان پابرجاست؟ آیا نیاز به فسخ قرارداد نمیباشد و ابتدائاً باید تقاضای تخلیه نمود؟ برفرضی که قرارداد اجاره‌ای درسال 1355تنظیم می‌گردد؛ به‌عنوان مثال طرف می‌گوید سرقفلی این مغازه را به مبلغ پنج میلیون تومان خریداری نمودم و در آن ذکر مدت نمی‌شود، آیا برخورد ما با این دو قرارداد، یکی می‌باشد؟
آیا در قالب قانون مدنی باید نسبت به سوال اول گفت مدت تمام شده و نیاز به فسخ ندارد و در صورت تخلف، تخلیه صورت می‌گیرد؟ نسبت به سوال دوم فسخ قرارداد را بخواهیم؟
نظر هیات عالی
اولاً؛ قراردادهای اجاره که در سال 1356 به مدت یک سال تنظیم شده چنانچه به منظور استفاده تجاری باشد، قرارداد اجاره به صرف انقضاء مدت برطرف نمی‌شود و رابطه استیجاری به حکم قانون مزبور پابرجاست و برای تخلیه لازم است فسخ قرارداد با یکی از موارد مذکور در قانون مطرح شود.
ثانیاً؛ ب. ت. ب. مواد 1 و 32 قانون روابط موجر و مستاجر اجاره‌های منعقده در سال 1355 نیز مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 م. ب.. اگر منظور طرفین از عقد منعقد اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد، مشمول قانون مذکور خواهد بود و عدم ذکر مدت اجاره در قرارداد تنظیمی، آن را از شمول قانون مذکور خارج نمی‌کند.نظر اکثریت
در این قراردادی که حق سرقفلی واگذار می‌گردد، قرارداد اجاره ماندگار است و در صورت تخلف از سوی مستاجر، موجر باید ابتدائاً تقاضای فسخ و سپس تخلیه را بنماید و درجایی که قرارداد اجاره، مدت ندارد از قانون مدنی به‌عنوان قانون مادر استفاده می‌نماییم و اگر مدت تمام نشده باشد، فسخ می‌گردد.نظر اقلیت
براساس ماده 505 قانون مدنی، اجاره‌ای که زمانش تعین شده باشد روزانه، سالانه، ماهانه یا سالیانه حساب می‌گردد و پس از آن در صورت تخلف مستاجر، موجر می‌تواند راساً تقاضای تخلیه نماید. در خصوص ماده 505، ذیل ماده اشاره به مدت‌داربودن قرارداد اجاره دارد و واگذاری حق سرقفلی قرینه بر این امر است. ذیل ماده اشاره به تعیین اجرت‌المثل به اندازه اجرت‌المسمی دارد و دال بر باقی ماندن مدت اجاره نمیباشد.موادِ قانونیِ مستند در این صفحه 1
موارد مرتبط 3
نظریات مشورتی 1
-
نظریهٔ مشورتی
هم‌استناد
نظر مشورتی 7/3899 مورخ 1384/06/13 اداره کل حقوقی قوه قضائیه درخصوص مفهوم درصد تقصیر در ایجاد حادثه با اصلاحات و الحاقات بعدی
ماده 505 ق.م
مواد مرتبط 1
-
تفسیر
از این صفحه
ماده 505 — قانون مدنی
ماده 505 قانون مدنی
نکته‌های مرتبط 1
-
هم‌استناد
حال شدن دیون موجله به موت مدیون
ماده 505 قانون مدنی به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستاجر مستقر نشده
فقط پیوندهایی که متنشان در بانک است، با شاهد از خودِ متن — نه شباهتِ آماری. عنوانِ بدونِ متن ساخته نمی‌شود.