نشست قضایی
تخلیه و پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز
خلاصه
پرسش این است که آیا تخلیه مستاجر منوط به پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 است یا خیر. هیئت عالی و برخی نظرات معتقدند حق تخلیه و مطالبه سرقفلی متقابل بوده و استرداد حقوق مستاجر به تخلیه مشروط است، در حالی که دیدگاه‌های دیگری نیز بر عدم توقف تخلیه تاکید کرده‌اند.
اصلِ حقوقی: تخلیه مستاجر منوط به پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی است و این دو حق به طور متقابل به یکدیگر وابسته‌اند.
مستند: تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376
کلیدواژه‌ها: تخلیه، سرقفلی، قیمت عادله روز، روابط موجر و مستاجر، حقوق مستاجر
این متن با کمکِ هوش مصنوعی و گاه با کنترلِ کارشناس، به زبانِ ساده تهیه شده؛ برای پروندهٔ خودتان با وکیل مشورت کنید. گاه عبارت‌ها در هر پرونده معنای خاصِ خود را دارند و ممکن است خطا داشته باشد.
مقدمه
تخلیه و پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز
خ. م.:
در نشست قضایی که در تاریخ 2 اسفند 1379 در استان چهارمحال و بختیاری برگزار شد، موضوع اصلی بحث تخلیه و پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز بود. پرسش کلیدی این بود که آیا تخلیه مستاجر منوط به پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی طبق تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 است یا خیر. نظر هیات عالی این بود که حق تخلیه و حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز به طور متقابل وابسته به یکدیگرند و هدف قانونگذار در ماده 4 این قانون نشان می‌دهد که استرداد حقوق مستاجر به تخلیه مشروط است. در مقابل، نظر اکثریت این بود که تخلیه مستاجر به پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی مشروط نشده و مستاجر تنها حق مطالبه آن را دارد، چرا که قانونگذار در این خصوص به وضوح بیان کرده و تخلیه باید ظرف یک هفته انجام شود. نظر اقلیت نیز به دو دسته تقسیم شد؛ گروه اول تخلیه را مشروط به پرداخت قیمت عادله روز دانستند و گروه دوم بر این باور بودند که شرایط و وضعیت مستاجر در تعیین قیمت عادله روز موثر است و بنابراین تخلیه باید به پرداخت این حق موکول شود تا حقوق مستاجر تضییع نگردد.
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1379/12/02
برگزار شده توسط: استان چهار محال و بختیاری/ شهر بروجنموضوع
تخلیه و پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روزپرسش
با عنایت به تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376که اشعار می‌دارد: «در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.» آیا در این‌صورت، تخلیه منوط و موکول به پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی است؟
نظر هیئت عالی
ب. ت. ب. سیاق عبارت تبصره 2 ماده 6 قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1376و به کار بردن عبارت «... هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله‌ی روز را دارد» چنین استنباط می‌شود که وجود دو حق «تخلیه» و «سرقفلی» لازم و ملزوم و به‌طور پیوسته باید مورد لحوق اظهارنظر قضایی واقع شود، و هدف قانونگذار در ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر یاد شده دلالت بر این معنا دارد که استرداد حقوق مستأجر موکول به تخلیه باشد، و حق سرقفلی مستأجر در حدود ماده 6 قانون مذکور، اگر اولویت و ترجیحی بر سایر حقوق مندرج در ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 نداشته باشد، باید اذعان داشت که از آن کمتر نیست، با این ترتیب نظر دوم اقلیت مورد تأیید است.نظر اکثریت
چون مطابق مندرجات قانون مدنی و قانون مورد بحث، مورد اجاره تنها برای مدت معینی در اختیار مستأجر قرار می‌گیرد و پس از انقضای مدت، ادامه‌ی تصرفات مستأجر مجوز شرعی و قانونی نخواهد داشت و بنا بر صراحت ماده 3 قانون مذکور، مورد اجاره باید ظرف مدت یک هفته تخلیه گردد. از طرف دیگر منطوق ماده 4 قانون مرقوم که تخلیه را موکول به استرداد ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه نموده، از موضوع بحث کاملاً متفاوت و ناظر به مواردی است که موضوع سپرده یا ودیعه کاملاً مشخص و مبلغ، معین باشد که در این‌صورت هیچ‌گونه نیازی به رسیدگی نیست. در حالی‌که مطالبه‌‌ی سرقفلی ممکن است در حد یک ادعا مطرح و در نهایت به اثبات نرسد، در عین حالی‌که مبلغ و میزان آن ابتداءً مشخص نیست. به‌علاوه قانونگذار در فرض سوال، تخلیه را منوط به پرداخت قیمت عادله-ی روز سرقفلی نکرده است، تخلیه موکول به پرداخت این حق نمی‌باشد و تنها مستأجر حق مطالبه آن را خواهد داشت، همچنان‌که ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، کاملاً در این خصوص تعیین تکلیف نموده است.نظر اقلیت
گروه اول: موضوع را شامل در موارد ماده 4 قانون مزبور دانسته، مستفاد از این ماده تخلیه را منوط به پرداخت قیمت عادله‌ی روز می‌دانند.
گروه دوم: چون نوع کسب، وجود مستأجر در مورد اجاره و وضعیت مورد اجاره در تعیین قیمت عادله‌ی روز موثر است و تخلیه و تغییر در مورد اجاره بعدها تعیین قیمت واقعی و عادله‌ی روز سرقفلی را متعسر و حقوق مستأجر را تضییع می‌کند، از طرف دیگر رعایت عدالت و انصاف، اقتضای آن دارد که مستأجر بتواند با دریافت حق سرقفلی محل دیگری را تهیه کند، تخلیه منوط و موکول به پرداخت چنین حقی خواهد بود.موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.