نشست قضایی
تعدیل وتعیین اجاره بهای املاک تجاری با لحاظ اجاره بهای قبلی و نرخ عادله روز
خلاصه
موضوع درباره نحوه تعدیل و تعیین اجاره‌بهای املاک تجاری و معیارهای آن است. اختلاف است که آیا ارزیابی بر اساس قیمت روز کافی است یا باید اجاره‌بهای قبلی و نرخ تورم نیز لحاظ شود. نتیجه اینکه تعدیل اجاره‌بها باید با در نظر گرفتن اجاره‌بهای قبلی و سایر عوامل قانونی انجام شود.
اصلِ حقوقی: تجدیدنظر و تعدیل اجاره‌بهای املاک تجاری باید با در نظر گرفتن اجاره‌بهای قبلی و عوامل مؤثر انجام پذیرد.
مستند: ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356
کلیدواژه‌ها: تعدیل اجاره‌بها، املاک تجاری، روابط موجر و مستأجر، اجاره‌بهای قبلی، نرخ عادله روز
این متن با کمکِ هوش مصنوعی و گاه با کنترلِ کارشناس، به زبانِ ساده تهیه شده؛ برای پروندهٔ خودتان با وکیل مشورت کنید. گاه عبارت‌ها در هر پرونده معنای خاصِ خود را دارند و ممکن است خطا داشته باشد.
مقدمه
تعدیل وتعیین اجاره بهای املاک تجاری با لحاظ اجاره بهای قبلی و نرخ عادله روز
خ. م.:
در نشست قضایی استان آذربایجان شرقی که در تاریخ 1391/04/02 برگزار شد، موضوع اصلی بحث، تعدیل و تعیین اجاره بهای املاک تجاری ب. ت. ب. اجاره بهای قبلی و نرخ عادله روز بود. پرسش کلیدی این بود که معیار تعدیل اجاره بهای املاک تجاری چیست و آیا ارزیابی اجاره بها بر اساس قیمت روز کافی است یا اینکه باید میزان تورم و اجاره بهای قبلی نیز مد نظر قرار گیرد. نظر هیات عالی بر این اساس بود که طبق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، هرگونه تجدیدنظر در اجاره بها باید با در نظر گرفتن اجاره بهای قبلی و سایر عوامل موثر انجام شود. اکثریت اعضای هیات نیز بر این نکته تاکید کردند که تعدیل اجاره بها باید بر اساس قیمت عادله روز و ب. ت. ب. اراده اولیه طرفین صورت گیرد، زیرا اصول حاکمیت اراده و آزادی قراردادها در حقوق ایران الزامی است. در مقابل، نظر اقلیت بر این باور بود که معیار تعدیل اجاره بها، نرخ روز و نظر کارشناس است و اجاره بهای قبلی تاثیری در این فرایند ندارد. این اختلاف نظرها نشان‌دهنده اهمیت توجه به اراده طرفین و عوامل اقتصادی در تعیین اجاره بهای املاک تجاری است.
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1391/04/02
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریزموضوع
تعدیل وتعیین اجاره بهای املاک تجاری با لحاظ اجاره بهای قبلی و نرخ عادله روزپرسش
معیار تعدیل اجاره‌بهای املاک تجاری چیست؟ آیا ارزیابی اجاره‌بها به قیمت روز کافی است یا اینکه میزان تورم و افزایش اجاره‌بها با لحاظ اجاره‌بهای قبلی باید مورد نظر قرار گیرد؟نظر هیئت عالی
: از مفاد و مفهوم ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 به روشنی استنباط می‌شود که در «تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها»، هرگونه تجدیدنظر و تعدیلی راجع به اجاره‌بها باید بر مبنای اجاره‌بهای قبلی و در نظر گرفتن سایر عوامل موثر در موضوع صورت پذیرد. به عبارت دیگر، عناوین «تعدیل اجاره‌بها» و «تعیین اجاره‌بها» از این جهت متفاوت خواهد بود که در تعدیل، پایه و اساس اظهارنظر کارشناس باید بر مبنای اراده اولیه طرفین و تراضی آنان صورت گیرد. در حالی که در تعیین اجاره‌بها، میزان اجاره‌بها قبلاً تعیین نشده و میزان مقرر و یا عملی بین طرفین نیز معلوم و محرز نشود که در این‌صورت ب. ر. م. قانون مذکور، میزان اجاره‌بها به نرخ عادله روز تعیین می‌شود. با این ترتیب نظر اکثریت مورد تأیید است.نظر اکثریت
ماده 4 قانون مالک و مستأجر، تعدیل اجاره‌بها به قیمت عادله روز را پیش‌بینی و مقرر کرده است و مراد از تعدیل به قیمت عادله، معادل‌سازی اجاره‌بهای مورد توافق طرفین در اجاره و یا اجاره‌بهای معینه قبلی توسط دادگاه است؛ زیرا اصل حاکمیت اراده و اصل آزادی قراردادها به عنوان یکی از اصول اساسی حقوق ایران بوده و قانونگذار در موارد متعددی همانند ارزیابی ارش در خیار عیب و قیمت در خیار تبعض صفقه و همچنین ارزیابی مهر به نرخ شاخص روز، اراده قبلی طرفین را ملاک قرار داده است و به این جهت همان اجاره‌بهای قبلی، تعدیل و با لحاظ نرخ تورم، معادل‌سازی خواهد شد و صرف تعیین اجاره‌بهای محل اجاره با نظر کارشناس و بدون در نظر گرفتن اجاره‌بهای مورد توافق قبلی طرفین، با اصول حقوقی و اراده طرفین عقد مغایرت دارد.نظر اقلیت
مطابق ماده 4 قانون مالک و مستأجر 1356 و اصلاحات 1358 آن، ملاک تعدیل اجاره‌بها، تعدیل آن به نرخ روز با جلب‌نظر کارشناس و با لحاظ ترقی و تنزل هزینه زندگی و میزان تورم است. بنابراین، کارشناس باید اجاره‌بهای محل را با لحاظ اجاره املاک مجاور و مشابه در زمان کارشناسی معین کرده و اجاره‌بها به این طریق تعدیل شود و اجاره‌بهای قبلی و توافق سابق موجر و مستأجر تأثیری در این خصوص ندارد.موارد مرتبط 3
آرای مرتبط 2
-
رأی
هم‌استناد
رای شماره 259 مورخ 1396/10/30 هیات تخصصی عمران و شهر سازی دیوان عدالت اداری
ماده 4 قانون روابط مالک و مستاجر با گذشت سه ساله از تاریخ انقضای قرارداد
-
رأی وحدت رویه
هم‌استناد
رای وحدت رویه شماره 4 مورخ 1363/02/19 هیات عمومی دیوان عالی کشور | امکان اقامه دعوی در خصوص اجرت المثل اماکن مسکونی بر اساس قانون جدید روابط موجر و مستاجر
ماده 4 قانون روابط مالک و مستاجر نسخ شده و تشریفات آن قابل عمل نیست و چو
مواد مرتبط 1
-
تفسیر
از این صفحه
ماده 4 — قانون روابط مالک و مستاجر
ماده 4 قانون مالک و مستاجر
فقط پیوندهایی که متنشان در بانک است، با شاهد از خودِ متن — نه شباهتِ آماری. عنوانِ بدونِ متن ساخته نمی‌شود.