سرقفلی، حق کسب و پیشه

شخصی در سال 1360 یک باب مغازه خود را با قرارداد عادی به دیگری اجاره می دهد و در قرارداد قید می‌گردد که مبلغ پانصد هزار ریال به عنوان سرقفلی پرداخت شده، در سال 1390 به علت عدم پرداخت اجاره بهای سالهای 89 و 90 اظهارنامه ای از طرف موجر با مضمون پرداخت اجاره بهای معوقه برای مستاجر ارسال می‌گردد و علیرغم انقضاء مدت 10 روز مستاجر اجاره بها را پرداخت نمی کند و موجر دادخواستی مبنی بر تخلیه مغازه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها مطرح می کند حال به این سوالات پاسخ دهید: 1- در صورت صدور حکم مبنی بر تخلیه ملک به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها آیا حق کسب و پیشه و حق سرقفلی به مستاجر تعلق می‌گیرد یا خیر؟ 2- آیا مستاجر حق مطالبه سرقفلی به نرخ روز را دارد یا همان مبلغ مندرج در قرارداد به او تعلق می‌گیرد؟ 3- به فرض این که در مساله فوق به لحاظ نیاز شخصی موجر به مغازه حکم تخلیه صادر گردد که قاعدتاً حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق می‌گیرد، آیا مستاجر می‌تواند سرقفلی را نیز به نرخ روز مطالبه کند و آیا در این فرض اساساً حق کسب و پیشه با حق سرقفلی به نرخ روز قابل جمع می‌باشند یا خیر؟ نظر هیات عالی در فرض پرسش اولاً در صورت صدور حکم به تخلیه ملک به لحاظ تخلف مستاجر از پرداخت اجور مغازه بند 9 تبصره یک ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 حق کسب و بیشه تعلق نمی گیرد. ثانیاً در فرضی که قرار داد اجاره و توافق موجر و مستاجر با تعیین حق سرقفلی همراه باشد، در صورت صدور حکم به تخلیه، حق سرقفلی به عنوان یک امتیاز و حق مالی قابلیت محاسبه و با لحاظ افزایش ارزش ریالی آن در زمان تخلیه قابلیت مطالبه را دارد ثالثاً در صورتی که تخلیه مغازه به لحاظ نیاز شخصی موجر باشد حق کسب و پیشه با حق سرقفلی ادغام و قابل جمع و بررسی و برآورد کارشناسی قابلیت مطالبه دارد.