مطالبه وجه سپرده توسط برنده مزایده با ادعای عدم تخلیه ملک موضوع مزایده و راه حل قانونی آن

در ماده 6 یک آگهی مزایده که شرایط خاصی داشته و در بندهای مختلف تنظیم گردیده، قید شده است: متقاضی باید مبلغ معینی را بابت شرکت در مزایده بسپارد و برنده مزایده از تاریخ... تا تاریخ...، باید قیمت پیشنهادی را تودیع نماید والا وجه سپرده ضبط خواهد شد و در یکی از بندهای دیگر قید شده که تخلیه محل به عهده فروشنده م. ب. و چون برنده مزایده در مهلت مقرر، قیمت پیشنهادی را تودیع نکرده وجه سپرده ضبط شده است. حال برنده مزایده، دادخواست داده و وجه سپرده را مطالبه کرده و اظهار داشته چون ملک تخلیه نشده و قابل تخلیه هم نیست، و قرارداد هم منعقد نشده، پس باید وجه سپرده و ضبط شده مسترد گردد والا باید ملک تخلیه شود تا مبلغ پیشنهادی پرداخته شود. فروشنده هم می‌گوید تخلیه از وظایف او بوده و باید اول قیمت پیشنهادی پرداخته شود تا او تخلیه کند. با این شرایط، برنده حاضر به انجام قرارداد نمی‌شود و کسی که مزایده گذاشته نیز وجه سپرده را ضبط کرده است. این مسئله را چگونه باید حل کرد نظر هیئت عالی نشست قضایی (1): انجام معامله از طریق انتشار آگهی مزایده، در واقع به مثابه عقود و معاملات غایبین است که در این مورد فروشنده با نشر آگهی مزایده، فروش مال معین و شرایط آن را ایجاباً انشا می‌کند و شخصی هم که با تودیع سپرده موردنظر در آگهی مزایده در امر مزایده شرکت می‌نماید با این اقدام، محتملاً معامله را با شرایط مندرج در آگهی مزایده قبول می‌کند، این شخص نمی‌تواند به این مطلب متمسک شود که قرارداد منعقد نکرده است اما در مورد سپرده لازم است خاطرنشان شود طبق شرایط مزایده، مقرر بوده برنده مزایده در مهلت معین، قیمت پیشنهادی را تودیع کند والا وجه سپرده ضبط خواهد شد، تکلیف برنده مزایده است که قیمت پیشنهادی در مهلت تعیین شده در آگهی مزایده را تأدیه کند و با وصف آن‌که در آگهی مزایده مصرح است تخلیه محل به عهده فروشنده م. ب. اگر برنده مزایده، تکلیف خود را در زمینه تأدیه قیمت پیشنهادی در موعد معین شده در آگهی انجام ندهد، فروشنده می‌تواند وجه سپرده را به نفع خود ضبط کند. در فرض مطروحه، امر تخلیه مال مورد معامله و تحویل آن به برنده مزایده، موکول به تأدیه قیمت پیشنهادی از جانب خریدار بوده است و برنده مزایده در مقام تقاضای استرداد سپرده اولیه اگر قیمت را نپرداخته باشد بنابر آن چه که گذشت نمی‌تواند پرداخت قیمت را به تخلیه و تحویل مال موکول نماید لکن اگر برنده مزایده (خریدار) با اقامه دعوا اثبات نماید که اساساً فروشنده در مهلت معین شده در آگهی مزایده قادر به تسلیم مال نبوده و شخصاً هم قادر به تسلیم نمی‌باشد از آنجا که وفق بند (3) ماده 362 قانون مدنی، عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌نماید و مطابق ماده 348 همین قانون، بیع چیزی که بایع، قدرت بر تسلیم آن را ندارد باطل است مگر این‌که مشتری قادر بر تسلیم باشد، دادگاه به علت این‌که فروشنده در مهلت معین شده در آگهی مزایده، قدرت تسلیم مال مورد معامله را به خریدار نداشته و خریدار هم قادر بر تسلیم نمی‌باشد حکم بر اعلام بطلان معامله صادر می‌نماید. بدیهی است در چنین صورتی با لحاظ ماده 365 قانون مدنی، خریدار، استحقاق استرداد وجه سپرده را خواهد داشت.