نظریهٔ مشورتی
ادعای غبن در معاملات وکالتی
پرسش و پاسخِ کوتاه
پرسش: آیا مالک پس از تفویض وکالت تام در فروش ملک به فرزند خود، می‌تواند به جهت ثمن ناچیز ادعای غبن و فسخ معامله کند؟
پاسخ: خیر، با تفویض وکالت در فروش به هر قیمت حتی به خود وکیل، امکان اعمال حق خیار فسخ توسط اصیل وجود ندارد و معامله به دلیل فضولی بودن تنها با تنفیذ یا بطلان و ابطال اسناد سر و کار دارد.
به زبانِ ساده
اگر وکیلی که اختیار فروش دارد، ملک را ارزان به خودش بفروشد، مالک نمی‌تواند بگوید «من مغبون شدم» چون خودش طرف معامله نبوده است. اما طبق رای جدید دیوان عالی، این معامله «فضولی» است و اگر مالک آن را تایید نکند، معامله باطل است و باید سند باطل شود.
چه کسی: هیات عالی نشست قضایی استان کرمان (شهر کرمان)؛ موکل (مالک) و وکیل.
چگونه: با استناد به رای وحدت رویه ۸۴۷ دیوان عالی کشور، مشخص شد که راه حل این مشکل ادعای غبن نیست، بلکه اعلام بطلان معامله فضولی است.
چرا مهم است: این متن برای کسانی که وکالت فروش به دیگران می‌دهند بسیار مهم است تا بدانند در صورت سوءاستفاده وکیل، چه راه قانونی برای پس گرفتن ملک دارند.
قوانینِ مرتبط: تبصره ۱ ذیل ماده ۱۲۳ قانون ثبت اسناد و املاک، رای وحدت رویه شماره ۸۴۷ مورخ ۱۴۰۳/۰۲/۲۵.
مفاهیمِ حقوقی: خیار غبن، معامله فضولی، وکالت تام، تنفیذ، ابطال سند رسمی، استرداد ملک، اصیل.
پرسش‌هایی که این متن پاسخ می‌دهد
آیا مالک می‌تواند در معامله‌ای که وکیلش با ثمن ناچیز به خودش منتقل کرده، مدعی غبن شود؟
خیر، طبق نظر هیات عالی، مالک نمی‌تواند مدعی غبن شود زیرا وکیل از قیمت مطلع بوده و مالک طرف مستقیم عقد نبوده است.
وضعیت حقوقی معامله‌ای که وکیل با سند رسمی به خود منتقل کرده چیست؟
طبق رای وحدت رویه ۸۴۷، چنین معامله‌ای فضولی است و اگر موکل تنفیذ نکند، باطل است.
کلیدواژه‌ها: غبن، وکالت تام، معامله فضولی، خیار فسخ، ابطال سند رسمی
این متن با کمکِ هوش مصنوعی و گاه با کنترلِ کارشناس، به زبانِ ساده تهیه شده؛ برای پروندهٔ خودتان با وکیل مشورت کنید. گاه عبارت‌ها در هر پرونده معنای خاصِ خود را دارند و ممکن است خطا داشته باشد.
مقدمه
ادعای غبن در معاملات وکالتی
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1402/01/21
برگزار شده توسط: استان کرمان/ شهر کرمانموضوع
ادعای غبن در معاملات وکالتیپرسش
چنانچه مالک ملکی به فرزند خود وکالت تام اعم از فروش آن به دیگری یا خود بدهد و سپس وکیل با بیع رسمی آن را با ثمن ناچیز به خود منتقل نماید،آیا مالک می‌تواند مدعی فسخ معامله به جهت غبن شود؟
نظر هیات عالی
ب. ت. ب. رای وحدت رویه شماره 847 مورخ 1403/02/25 هیات عمومی دیوان عالی کشور، چنین معامله‌ای هرچند با سند رسمی به عمل آمده باشد، فضولی تلقی و در صورتی که موکل (اصیل) تنفیذ ننماید، معامله باطل و قابلیت اعلام بطلان معامله و ابطال سند رسمی وکالت و سند رسمی انتقال ملک را دارد؛ بنا به مراتب مذکور، صرفاً با احراز بطلان معامله، قابلیت ابطال سند و استرداد ملک وجود دارد و اعمال خیارات در معاملات صحیح است و در فرض سوال، اصیل (موکل) با تفویض وکالت در فروش به هر قیمت، حتی به خود وکیل، دیگر قابلیت اعمال حق خیار فسخ و. .. را نخواهد داشت. نظریه اکثریت نتیجتاً صحیح است.نظر اکثریت
استناد به غبن توسط مالک صحیح نیست.زیرا خود وکیل که معامله را به وکالت از فروشنده و به اصالت از طرف خود به عنوان خریدار انجام داده است از قیمت واقعی مطلع است و مغبون نگردیده است و مالک رسمی نیز طرف مستقیم عقد نبوده تا مدعی مغبون شدن گردد. از طرفی ثمن و قیمت مبیع که در سند رسمی بیع در دفترخانه درج می‌شود وفق تبصره 1ذیل ماده 123قانون ثبت اسناد و املاک ناظر بر بند(ع) ماده 1قانون نحوه وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین با اصلاحات و الحاقات بعدی و تبصره 1 ماده 57 آیین‌نامه قانون دفاتر اسناد رسمی و ماده 63 قانون مالیاتهای مستقیم صرفا برمبنای ارزش معاملاتی و قیمت منطقه ای ملک جهت وصول حق التحریر و حق الثبت سند رسمی و مالیات نقل و انتقال به صورت غیرواقعی درج می‌گردد و نمی‌تواند مستمسکی جهت برهم زدن عقد که مخالف با اصل لزوم و صحت قراردادهاست قرار گیرد، بلکه در اینجا موکل و مالک رسمی تنها چنانچه مدعی خسارات ناشی از تقصیر وکیل یا عدم رعایت مصلحت موکل باشد وفق مواد 666و 667 قانون مدنی می‌تواند جهت مطالبه خسارت به وی رجوع نماید و الا در صورت قائل به حق فسخ برای مالک اعتبار معاملات وکالتی از بین خواهد رفت.نظر اقلیت
مالک رسمی ملک در اینجا می‌تواند به خیار غبن استناد نماید زیرا همانگونه که نماینده و وکیل وی حق استناد به خیار موصوف را دارد اصیل و مالک نیز دارای این حق و خیار خواهد بود.علاوه براین در ماده 63 قانون مالیاتهای مستقیم صرفا اخذ مالیات در معاملات رسمی غیر از بیع بر مبنای ارزش و قیمت منطقه ای ملک که با قیمت واقعی آن تفاوت دارد صورت می پذیرد لذا در بیع رسمی ملک اساسا باید قیمت واقعی درج شود و اخد حق التحریر و حق الثبت سند توسط سردفتر برمبنای قیمت منطقه ای منافاتی با درج قیمت واقعی در سند ندارد لذا بنابراصل اعتبار مندرجات سند رسمی اصل براین است که قیمت واقعی مورد معامله مبیع در سند بیع درج شده است نه قیمت صوری و غیر واقعی و چنانچه بین قیمت واقعی و آنچه در سند درج شده و مورد توافق طرفین بوده تفاوت باشد برای مالک رسمی حق استناد به خیار غبن وجود خواهد داشت. اعمال حق فسخ نیز مغایرتی با اصل لزوم و صحت معاملات ندارد زیرا حق فسخ در معاملات صحیح جاری است و نظریه مشورتی شماره 7/1401/764 مورخه 1401/10/13 اداره حقوقی قوه قضائیه نیز موید این نظر است.موادِ قانونیِ مستند در این صفحه 2
موارد مرتبط 37
آرای مرتبط 22
-
رأی
هم‌استناد
رای شماره 156 مورخ 1398/02/10 هیات عمومی دیوان عدالت اداری
ماده 63 قانون مالیاتهای مستقیم K = ضریب طبقات به شرح ذیل طبقه همکف 1=K طب
-
رأی
هم‌استناد
مسئولیت اجرای تعهدات وکیل در برابر متعهدٌله
مواد 666، 667 و 671 قانون مدنی
-
رأی
هم‌استناد
مرجع صالح جهت رسیدگی به اعتراض نسبت به ملی اعلام نمودن قطعه زمین
مواد 666 و667 قانون مدنی
-
رأی
هم‌استناد
شماره 9000/3094/110 - 1402/3/12
مواد 666 و 667 و1073 و 1074 قانون مدنی
-
رأی
هم‌استناد
رای شماره 938 مورخ 1398/05/15 هیات عمومی دیوان عدالت اداری
ماده 1 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین و مستندا
-
رأی
هم‌استناد
هیات تخصصی اداری و امور عمومی
ماده 57 آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب 14
-
رأی
هم‌استناد
مطالبه حساب دوران وکالت از وکیل بلاعزل تام الاختیار
مواد 666 و 667 قانون مدنی و همچنین ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی
-
رأی
هم‌استناد
رای شماره 106 مورخ 1394/03/12 هیات تخصصی اقتصادی، مالی و اصناف دیوان عدالت اداری
مواد 666 و 667 قانون مدنی و مفاد ماده 20 آیین نامه راهنمایی و رانندگی مصوب 18/3/
-
رأی
هم‌استناد
ضمانت اجرای عدم رعایت غبطه موکل
مواد 666 و 668 قانون مدنی که به مسئولیت وکیل و رعایت مصلحت موکل اشاره دارد
-
رأی
هم‌استناد
رای شماره 1197 مورخ 1395/11/12 هیات عمومی دیوان عدالت اداری
مواد 666 و 667 قانون مدنی بخشنامه مورد اعتراض و عطف بماسبق شدن آن ناقض حقوق موکل
-
رأی
هم‌استناد
رای وحدت رویه شماره 847 مورخ 1403/02/25 هیات عمومی دیوان عالی کشور | محدودیت‌های وکالت در فروش اموال با قیمت غیرمتعارف در قانون مدنی ایران
مواد 666 و 667 و1073 و 1074 قانون مدنی
-
رأی
هم‌استناد
ضمانت اجرای عدم رعایت غبطه موکل
ماده 666 قانون مدنی از سوی قانونگذار بیان شده است در ارتباط با خسارتی است
-
رأی
هم‌استناد
مطالبه خسارت از وکیل به دلیل عدم ارائه اصول اسناد
ماده 666 قانون مدنی مورد تصریح قرار گرفت لهذا دادگاه تجدیدنظرخواهی را وارد
-
رأی
هم‌استناد
رای شماره 57 مورخ 1397/01/28 هیات عمومی دیوان عدالت اداری
ماده 63 قانون مالیاتهای مستقیم تعیین و ابلاغ می گردد
-
رأی
هم‌استناد
بار اثبات در دعوی مطالبه حساب دوران وکالت
مواد 666 و 668 قانون مدنی
-
رأی
هم‌استناد
مصادیق خسارات دادرسیشرایط تغییر خواسته
مواد 666 و 667 قانون مدنی
-
رأی
هم‌استناد
مطالبه خسارت از وکیل به دلیل عدم ارائه اصول اسناد
ماده 666 قانون مدنی
-
رأی
هم‌استناد
مسئولیت اجرای تعهدات وکیل در برابر متعهدٌله
مواد 666 و 667 و 671 قانون مدنی
-
رأی
هم‌استناد
تاثیر عدم رعایت غبطه موکل بر اعتبار معامله
مطابق مقررات ماده 666 قانون مدنی وکیل مسئول جبران خسارت وارده به موکل خوددر صورت اثبات
-
رأی
هم‌استناد
تاثیر عدم رعایت غبطه موکل بر اعتبار معامله
مطابق مقررات ماده666 قانون مدنی وکیل مسئول جبران خسارت وارده به موکل خوددرصورت اثبات ت
-
رأی
هم‌استناد
بار اثبات در دعوی مطالبه حساب دوران وکالت
براساس مواد666 و667 و668 قانون مدنی ازباب عدم رعایت غبطه موکل یا خارج از حدود اختیارات باش
-
رأی
هم‌استناد
رای شماره 266 مورخ 1394/07/27 هیات تخصصی اقتصادی، مالی و اصناف دیوان عدالت اداری
ماده 1 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین حق حراج
نشست‌های قضایی 1
-
نشست قضایی
هم‌استناد
دادخواست ابطال وکالت نامه پس از انجام مورد وکالت
مواد 666 و 667 قانون مدنی اقدامات وکیل نافذ نیست و حکم بر ابطال وکالت نامه صادر
مواد مرتبط 4
-
تفسیر
از این صفحه
ماده 57 — آیین‌نامه قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب 1400/01/10
ماده 57 آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی
-
تفسیر
از این صفحه
ماده 63 — قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366/12/03
ماده 63 قانون مالیاتهای مستقیم صرفا برمبنای ارزش معاملاتی و قیمت منطقه ای
-
مبتنی بر
از این صفحه
ماده 1 — قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین (مصوب ۱۳۶۹/۰۸/۲۰)
ماده 1قانون نحوه وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین با
-
مبتنی بر
از این صفحه
ماده 666 — قانون مدنی
وفق مواد 666و 667 قانون مدنی می تواند جهت مطالبه خسارت به وی رجوع نماید و الا در صو
مقرراتِ مرتبط 1
-
بخشنامه
هم‌استناد
بخشنامه راجع به عدم نیاز به صدور برگ تشخیص مالیات برای عملکرد سالهای 57 و 56 بعد از قطعیت مالیات عملکرد سال 55 یا سال پایه آن و تهیه و صدور و ابلاغ برگ مالیات قطعی برای سنوات مذکور
ماده 63 قانون مالیاتهای مستقیم سئوالاتی مطرح شده است
دکترین 9
-
مقاله
هم‌استناد
وضعیت معامله نسبت به وکالت مطلق با عام — اداره حقوقی در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۷۶۴
ماده 666 قانون مدنی در صورتی به نتیجه می رسد که قواعد عمومی مسیولیت مدنی ا
-
مقاله
هم‌استناد
وضعیت معامله نسبت به وکالت مطلق با عام — آیا موکل می تواند به جای ابطال
ماده 666 قانون مدنی در صورتی به نتیجه می رسد که قواعد عمومی مسیولیت مدنی ا
-
مقاله
هم‌استناد
وضعیت معامله نسبت به وکالت مطلق با عام — آیا موکل می تواند به جای ابطال
ماده 666 قانون مدنی در صورتی به نتیجه می رسد که قواعد عمومی مسیولیت مدنی ا
-
مقاله
هم‌استناد
وضعیت معامله نسبت به وکالت مطلق با عام — الزام وکیل کاری به دادن حساب دوران
ماده 666 قانون مدنی تعهد به وسیله است و در صورت اثبات تقصیر مسیولیت دارد
-
مقاله
هم‌استناد
وضعیت معامله نسبت به وکالت مطلق با عام — حسب ماده ۶۵۶ قانون مدنی وکالت عقدی
ماده 666 قانون مدنی تعهد به وسیله است و در صورت اثبات تقصیر مسیولیت دارد
-
مقاله
هم‌استناد
مصادیق از عرف — انتساب مسئولیت به سبب اقوی از مباشر
ماده 666 ق.م
-
مقاله
هم‌استناد
مصادیق از عرف — تعیین غبن فاحش موضوع ماده ۴۱۷ ق
ماده 666 ق.م
-
مقاله
هم‌استناد
مصادیق از عرف — تعیین غبن فاحش موضوع ماده ۴۱۷ ق
ماده 666 ق.م
-
مقاله
هم‌استناد
اصل ۴۰ قانون اساسی: مطالعات تطبیقی
مواد 666 و 1073 و 1074 قانون مدنی می توان استنباط کرد که در صورتی که به عمد یا قصور وکیل
فقط پیوندهایی که متنشان در بانک است، با شاهد از خودِ متن — نه شباهتِ آماری. عنوانِ بدونِ متن ساخته نمی‌شود.