نظر مشورتی 7/99/1433 مورخ 1399/12/05 اداره کل حقوقی قوه قضائیه در خصوص احداث ساختمان مسکونی بدون پروانه ساخت و بیش از حد تراکم مجاز با اصلاحات و الحاقات بعدی

استعلام : چنانچه ساختماني مسكوني بدون پروانه ساخت احداث شود و بيش از حد تراكم مجاز اضافه ساخت داشته باشد، آيا كل بنا اعمال تبصره 2 ماده 100 شهرداري و ضريب نيم تا سه درصد ارزش معاملاتي مي شود يا اين كه تا حد تراكم مجاز تبصره 4 ماده مذكور بايد اعمال شود و مازاد بر تراكم مجاز اعمال تبصره 2 ماده مذكور توسط كميسيون ماده 100 شهرداري شود؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : طبق ماده 100 قانون شهرداري ها مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدي، مالكين اراضي و املاك مكلفند پيش از هرگونه اقدام عمراني و شروع ساختمان از شهرداري پروانه اخذ كنند و نيز طبق رأي هيأت عمومي ديوان عدالت اداري به شماره دادنامه 846 مورخ 11/12/1387، شهرداري به تقاضاي اشخاص غير مالك و بدون مطالبه اسناد مالكيت نمي تواند پروانه ساختماني صادر كند. بنابراين اصل احداث بنا بدون پروانه ساختمان، تخلف ساختماني محسوب و كميسيون ماده 100 قانون شهرداري ها حسب مورد مي تواند حكم به تخريب يا جريمه صادر كند. در نهايت در صورتي كه كميسيون ماده 100 قانون شهرداري ها به تعيين جريمه نظر داشته باشد، ب. ت. ب. اين كه مستند قانوني جهت تعيين جريمه براي املاك احداثي بدون پروانه ساختماني تبصره 4 ماده 100 قانون شهرداري ها است، كميسيون مكلف به تعيين جريمه بر اساس اين تبصره است. بنا به مراتب فوق در فرض سؤال براي آن مقدار از ساختمان كه در حد تراكم مجاز است به ازاء هر متر مربع حسب مورد يك دهم ارزش معاملاتي ساختمان يا يك پنجم ارزش سرقفلي آن (هر كدام كه مبلغ آن بيشتر است) و نسبت به آن مقدار از ساختمان كه اضافه بر تراكم مجاز باشد، در مورد ساختمان هاي واقع در حوزه استفاده از اراضي مسكوني به قرار هر متر مربع يك دوم تا سه برابر ارزش معاملاتي ساختمان و در مورد بناي زايد بر تراكم مجاز واقع در حوزه استفاده از اراضي تجاري و صنعتي و اداري از قرار هر متر مربع دو تا چهار برابر ارزش معاملاتي ساختمان جريمه تعيين مي شود. نظریه مشورتی شماره 7/99/1433 مورخ 1399/12/05 موضوع استعلام درباره تخلفات ساختمانی و نحوه اعمال جریمه برای ساختمان‌های مسکونی است که بدون پروانه ساخت و با اضافه تراکم احداث شده‌اند. پرسش اصلی این است که آیا جریمه کل بنا باید بر اساس تبصره 2 ماده 100 قانون شهرداری‌ها و ضریب نیم تا سه درصد ارزش معاملاتی اعمال شود یا اینکه برای بخش‌های مجاز، تبصره 4 همان ماده در نظر گرفته شود و مازاد تراکم مجاز توسط کمیسیون ماده 100 تعیین گردد. در پاسخ به این استعلام، نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه بیان می‌کند که طبق ماده 100 قانون شهرداری‌ها، احداث بنا بدون پروانه تخلف محسوب می‌شود و کمیسیون ماده 100 می‌تواند حکم به تخریب یا جریمه صادر کند. برای ساختمان‌هایی که در حد تراکم مجاز هستند، جریمه بر اساس تبصره 4 ماده 100 تعیین می‌شود و برای مازاد تراکم مجاز، جریمه‌ای متفاوت بر اساس نوع کاربری ملک (مسکونی، تجاری، صنعتی) اعمال خواهد شد. بنابراین، برای بخش مجاز، جریمه به ازای هر متر مربع یک دهم ارزش معاملاتی یا یک پنجم ارزش سرقفلی (هر کدام که بیشتر باشد) و برای مازاد بر تراکم مجاز، به ترتیب یک و نیم تا سه برابر ارزش معاملاتی در اراضی مسکونی و دو تا چهار برابر در اراضی تجاری و صنعتی تعیین می‌شود. تاریخ نظریه: 1399/12/05 شماره نظریه: 7/99/1433 شماره پرونده: 99-66-1433 ع طبق ماده 100 قانون شهرداری‌ها مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی، مالکین اراضی و املاک مکلفند پیش از هرگونه اقدام عمرانی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ کنند و نیز طبق رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه 846 مورخ 1387/12/11، شهرداری به تقاضای اشخاص غیر مالک و بدون مطالبه اسناد مالکیت نمی‌تواند پروانه ساختمانی صادر کند. بنابراین اصل احداث بنا بدون پروانه ساختمان، تخلف ساختمانی محسوب و کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری‌ها حسب مورد می‌تواند حکم به تخریب یا جریمه صادر کند. در نهایت در صورتی که کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری‌ها به تعیین جریمه نظر داشته باشد، ب. ت. ب. این‌که مستند قانونی جهت تعیین جریمه برای املاک احداثی بدون پروانه ساختمانی تبصره 4 ماده 100 قانون شهرداری‌ها است، کمیسیون مکلف به تعیین جریمه بر اساس این تبصره است. بنا به مراتب فوق در فرض سوال برای آن مقدار از ساختمان که در حد تراکم مجاز است به ازاء هر متر مربع حسب مورد یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی آن (هر کدام که مبلغ آن بیشتر است) و نسبت به آن مقدار از ساختمان که اضافه بر تراکم مجاز باشد، در مورد ساختمان‌های واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی به قرار هر متر مربع یک دوم تا سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان و در مورد بنای زاید بر تراکم مجاز واقع در حوزه استفاده از اراضی تجاری و صنعتی و اداری از قرار هر متر مربع دو تا چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان جریمه تعیین می‌شود. طبق ماده 100 قانون شهرداریها مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی، مالکین اراضی و املاک مکلفند پیش از هرگونه اقدام عمرانی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ کنند و نیز طبق رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه 846 مورخ ، 11/12/1387 شهرداری به تقاضای اشخاص غیر مالک و بدون مطالبه اسناد مالکیت نمیتواند پروانه ساختمانی صادر کند. بنابراین اصل احداث بنا بدون پروانه ساختمان، تخلف ساختمانی محسوب و کمیسیون ماده 100 قانون شهرداریها حسب مورد میتواند حکم به تخریب یا جریمه صادر کند. در نهایت در صورتی که کمیسیون ماده 100 قانون شهرداریها به تعیین جریمه نظر داشته باشد، ب. ت. ب. اینکه مستند قانونی جهت تعیین جریمه برای املاک احداثی بدون پروانه ساختمانی تبصره 4 ماده 100 قانون شهرداریها است، کمیسیون مکلف به تعیین جریمه بر اساس این تبصره است. بنا به مراتب فوق در فرض سؤال برای آن مقدار از ساختمان که در حد تراکم مجاز است به ازاء هر متر مربع حسب مورد یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی آن )هر کدام که مبلغ آن بیشتر است( و نسبت به آن مقدار از ساختمان که اضافه بر تراکم مجاز باشد، در مورد ساختمانهای واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی به قرار هر متر مربع یک دوم تا سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان و در مورد بنای زاید بر تراکم مجاز واقع در حوزه استفاده از اراضی تجاری و صنعتی و اداری از قرار هر متر مربع دو تا چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان جریمه تعیین میشود. دکتر …