نکتهٔ فقهی: تعریف شفعه

به قول مشهور- که بر آن ادعاى اجماع نیز شده- در ثبوت شفعه شرط است که شریک، سهم خود را از راه بیع به دیگرى منتقل کند. — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): برای ثبوت شفعه، شرط است که شریک سهم خود را از طریق بیع به دیگری منتقل کند. انتقال سهم از طریق هبه، صلح، مهر و مانند آن، حق شفعه ایجاد نمی‌کند. شاخه: مدنی

از شرایط ثبوت شفعه آن است که شراکت به گونه مشاع باشد. بنابر این، شریکى که سهمش از زمین و مانند آن، تعیین و تفکیک شده، حق شفعه ندارد — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): از شرایط ثبوت شفعه آن است که شراکت به صورت مشاع باشد. بنابراین، شریکی که سهمش از زمین و مانند آن تعیین و تفکیک شده، حق شفعه ندارد. شاخه: اموال و مالکیت

شفیع باید بالفعل یا بالقوه توانایى پرداخت ثمن را داشته باشد. بنابر این، در صورت ناتوانى وى از پرداخت ثمن به مشتری و یا طفره رفتن و تأخیر در پرداخت آن، حق شفعه‌اش باطل مى ‌شود، مگر آنکه خریدار راضى شود صبر کند. — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): شفیع باید بالفعل یا بالقوه توانایی پرداخت ثمن را داشته باشد. در صورت ناتوانی یا تأخیر در پرداخت، حق شفعه او باطل می‌شود، مگر اینکه خریدار به صبر کردن راضی شود. شاخه: مدنی

حق شفعه غایبى که حتى توسط وکیل خود نتوانسته آن را اعمال کند؛ هرچند غیبتش به درازا بکشد، همچنین فردى که از فروش سهم توسط شریک خود آگاهى نیافته است و نیز بیمار یا زندانى اى که حتى توسط وکیل خود نتوانسته اخذ به شفعه کند، ساقط نمى ‌شود. — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): حق شفعه غایبی که نتوانسته آن را اعمال کند، یا فردی که از فروش سهم آگاه نشده، یا بیمار و زندانی که نتوانسته اخذ به شفعه کند، ساقط نمی‌شود. شاخه: مدنی

شفعه یکی از حقوقی است که بوسیله آن شریک می‌تواند سهم فروخته شده شریک خود را تملک کند.

شُفعه به استحقاق تملّک سهم فروخته شده‌ شریک شفعه گفته می شود. چنانچه یکى از دو شریکِ ملکى، سهم خ. ر. ب. فردى سوم بفروشد، شریک دیگر حق دارد با شرایطى سهم فروخته شده را به ملک خود درآورد. چنین استحقاقى را «شفعه» گویند. ۱. ۱ - تعریف دیگر شفعه برخى، شفعه را به حق تملک قهری سهم فروخته شده توسط شریک، براى شریک دیگر، تعریف کرده ‌اند. طبق این تعریف، شفعه حق خواهد بود نه استحقاق. به دارنده این حق «شفیع» گویند. منبع: جامع المقاصدج۶، ص۳۴۲ · شرائع الإسلام ج۴، ص۷۷۶ · وسیلة النجاة، ص۳۸۲

شفعه عنوان بابى مستقل در فقه است که همه مسائل و احکام مربوط به آن به تفصیل در این باب آمده است. شفعه در شرع مقدس، امرى ثابت و مشروع است. منبع: فقه الإمام جعفر الصادق ج۴، ص۱۲۱

شفعه در اموال غیر منقول قسمت پذیر، همچون زمین ، خانه ، باغ و مزرعه ثابت است. ثبوت آن در اموال منقول ، اختلافى‌ است. عدم ثبوت به اکثر فقها ، بلکه مشهور و قول به ثبوت به اکثر متقدمان و گروهى از متأخران نسبت داده شده است. برخى قائلان قول نخست، در خصوص حیوان و برده شفعه را جارى دانسته‌اند. ثبوت شفعه در اموال غیر منقول غیر قابل قسمت- که قسمت کردن آن موجب ضرر است- از قبیل حمام ، راه و آسیاب، اختلافى است. قول به عدم ثبوت آن به اکثر متأخران، بلکه اکثر فقها، بلکه مشهور ، بویژه متأخران نسبت داده شده است. شفعه در درخت و نیز در بنا به تبع زمین ثابت است؛ لیکن در صورتى که مستقل داد و ستد شوند، اختلاف مطرح در اموال منقول درباره آنها نیز مطرح است. منبع: مسالک الأفهام ج۱۲، ص۲۶۱-۲۶۵ · جواهر الکلام ج۳۷، ص۲۵۱-۲۵۲ · جواهر الکلام ج۳۷، ص۲۴۷-۲۴۹

۱. عدم تعدد شفیع: به قول مشهور ، در اجراى حق شفعه، شفیع باید یک نفر باشد و با تعدد آن، حق شفعه منتفى است. ۲. انتقال به سبب بیع : به قول مشهور- که بر آن ادعاى اجماع نیز شده- در ثبوت شفعه شرط است که شریک، سهم خود را از راه بیع به دیگرى منتقل کند. بنابر این، انتقال سهم وى با هبه ، صلح ، مهر قراردادن و مانند آن، سبب ایجاد حق شفعه براى شریکش نمى‌شود. ۳. عدم افراز سهم: از شرایط ثبوت شفعه آن است که شراکت به گونه مشاع باشد. بنابر این، شریکى که سهمش از زمین و مانند آن، تعیین و تفکیک شده، حق شفعه ندارد، مگر خانه که در صورت داشتن راه مشترک ، چنانچه شریک، سهم مفروز خود را همراه سهم مشترک خویش از راه، به دیگرى بفروشد، براى شریک وى حق شفعه ثابت مى ‌گردد؛ لیکن در اینکه اشتراک در آب - مانند چاه - نیز حکم اشتراک در راه را دارد یا نه و نیز در الحاق باغ و زمین به خانه، اختلاف است. هرگاه ملک غیر مشمول شفعه- مثلا زمین قسمت شده- همراه ملک مشمول شفعه- چون زمین قسمت نشده- فروخته شود، حق شفعه تنها در ملک مشمول شفعه جارى است و نه تمامى مورد معامله . ۴. اسلام: در فرض مسلمان بودن خریدار ، شفیع نیز باید مسلمان باشد تا بتواند اخذ به شفعه کند و چنانچه خریدار کافر باشد، حق شفعه براى کافر نیز ثابت خواهد بود. ۵. توانایى پرداخت ثمن : شفیع باید بالفعل یا بالقوه توانایى پرداخت ثمن را داشته باشد. بنابر این، در صورت ناتوانى وى از پرداخت ثمن به مشتری و یا طفره رفتن و تأخیر در پرداخت آن، حق شفعه‌اش باطل مى ‌شود، مگر آنکه خریدار راضى شود صبر کند. چنانچه شفیع مدعى باشد ثمن در اختیار او است، لیکن فعلا نزدش حاضر نیست، سه روز به او مهلت داده مى ‌شود و اگر بگوید در شهرى دیگر است تا زمان دستیابى به آن- هرچند بیش از سه روز طول بکشد- به وى مهلت داده مى ‌شود، به شرط آنکه به خریدار زیانى نرسد. منبع: جواهر الکلام ج۳۷، ص۲۷۲ · مسالک الأفهام ج۱۲، ص۲۷۳ · جواهر الکلام ج۳۷، ص۲۵۸-۲۶۰ · جواهر الکلام ج۳۷، ص۲۶۵- ۲۶۶ · جواهر الکلام ج۳۷، ص۲۷۰ · مهذب الأحکام ج۱۸، ص۱۳۶- ۱۳۷ · جواهر الکلام ج۳۷، ص۲۸۳

حق شفعه غایبى که حتى توسط وکیل خود نتوانسته آن را اعمال کند؛ هرچند غیبتش به درازا بکشد، همچنین فردى که از فروش سهم توسط شریک خود آگاهى نیافته است و نیز بیمار یا زندانى اى که حتى توسط وکیل خود نتوانسته اخذ به شفعه کند، ساقط نمى ‌شود. حق شفعه براى سفیه ، دیوانه و کودک نیز ثابت است؛ لیکن متولى اعمال این حق، ولی آنان است که با رعایت مصلحت و یا عدم مفسده - بنابر اختلاف اقوال- مى‌ تواند از طرف آنان اعمال حق کند. البته سفیه با اجازه ولی مى‌ تواند براى خود حق شفعه را اعمال کند. چنانچه در موارد یاد شده، ولی حق شفعه را اعمال نکند، کودک پس از بلوغ و دیوانه پس از هوشیارى مى‌ توانند آن را اعمال نمایند. منبع: جواهر الکلام ج۳۷، ص۲۸۶-۲۸۷ · جواهر الکلام ج۳۷، ص۲۸۹- ۲۹۰ · جواهر الکلام ج۳۷، ص۲۹۱

اعمال حق شفعه که از آن به اخذ به شفعه تعبیر مى ‌شود، پس از وقوع عقد بیع براى شفیع ثابت مى ‌شود، مگر آنکه فروشنده حق خیار فسخ داشته باشد که در این صورت برخى، استحقاق شفیع نسبت به اعمال حق شفعه را مشروط به پایان یافتن زمان خیار دانسته ‌اند. شفیع نمى‌تواند حق شفعه را نسبت به بخشى از سهم فروخته شده اعمال کند؛ بلکه یا باید از حق خود صرف نظر نماید و یا آن را نسبت به تمامى سهم اعمال کند. شفیع قیمت تمام شده عقد را به خریدار مى‌ پردازد؛ خواه بیشتر از قیمت واقعى ملک باشد یا کمتر از آن و هزینه‌هاى انجام گرفته توسط خریدار ، همچون اجرت دلال یا وکیل بر عهده او نیست. منبع: جواهر الکلام ج۳۷، ص۳۲۰-۳۲۲ · جواهر الکلام ج۳۷، ص۳۲۵ · جواهر الکلام ج۳۷، ص۳۲۶-۳۲۷

اخذ به شفعه از ایقاعات است؛ از این رو، نیازى به قبول خریدار نیست. اخذ به شفعه با فعل و قول تحقق مى‌ یابد. فعل بدین گونه که مشترى سهمى را که خریدارى کرده در ازاى دریافت بهاى آن از شفیع به وى تحویل مى‌ دهد و یا در صورت عدم پرداخت آن از سوى شفیع، راضى به صبر مى‌ شود، و قول با گفتن الفاظ بیانگر آن- همچون: گرفتم و تملّک کردم- با پرداخت بها یا راضى شدن مشترى به صبر، تحقق مى ‌یابد. بنابر این، بر صرف گفتن الفاظ دلالت کننده بر اخذ به شفعه، بدون پرداخت بها یا راضى شدن خریدار به صبر ، اثرى مترتب نمى‌گردد. چنانچه بهاى پرداختى توسط مشترى مثلى باشد، مانند طلا و نقره ، شفیع مکلف به پرداخت مثل آن است و اگر قیمى باشد، مانند حیوان و پارچه، آیا حق شفعه ساقط مى‌ شود یا نه؟ مسئله اختلافى است. بنابر قول دوم، شفیع معادل بهاى پرداختى توسط مشترى را مى‌ پردازد. منبع: مهذب الأحکام ج۱۸، ص۱۴۲ · جواهر الکلام ج۳۷، ص۳۳۰- ۳۳۱ · جواهر الکلام ج۳۷، ص۳۳۳-۳۳۴

به قول مشهور ، اخذ به شفعه فورى است. بنابر این، شفیع به محض آگاهى از معامله و تحقق حق شفعه براى خود، فورى باید آن را اعمال کند؛ چون حق شفعه با تأخیر بدون عذر در اعمال آن، باطل مى‌ شود و چنانچه تأخیر از روى عذر باشد، مانند جهل به ثبوت حق شفعه، عدم اطمینان به سخن خبر دهنده و یا در زندان بودن شفیع، به گونه‌اى که قادر به اعمال آن نباشد، حق شفعه باطل نمى‌شود. اقدام فورى به اعمال حق شفعه امرى عرف ى است. بنابر این، اگر شفیع مشغول کارى همچون تشییع جنازه ، استحمام و یا عبادت باشد، لازم نیست آن را رها کند، بلکه پس از فراغت از آن، اخذ به شفعه مى‌نماید. چنانچه خریدار مورد شفعه را به دیگرى بفروشد، شفیع مى ‌تواند به هر دو رجوع و اخذ به شفعه کند. همچنین است اگر چند بار دست به دست شده باشد. در این گونه موارد، اگر شفیع به خریدار اول رجوع کند، بهاى معامله را مى‌ پردازد و معاملات بعدى باطل خواهد بود و در نتیجه هر یک از خریداران بعدى به فروشنده خود مراجعه کرده و بهاى پرداختى را پس مى‌ گیرد، و اگر به نفرات بعدى مراجعه کند، بهایى را که بابت معامله بعدى پرداخت شده، مى‌ پردازد و معاملات پیشین صحیح خواهد بود. منبع: تذکرة الفقهاء ج۱۲، ص ۳۱۲-۳۱۸ · جواهر الکلام ج۳۷، ص ۳۴۰-۳۴۱ · جواهر الکلام ۳۷/ ۳۵۲- ۳۵۳

با اعمال حق شفعه توسط شفیع، همه تصرفاتى که خریدار نسبت به مورد شفعه انجام داده، مانند وقف کردن و یا مسجد قرار دادن آن، باطل و بى اثر خواهد شد. شفیع مجاز است مورد شفعه را تنها از خریدار مطالبه کند و حق ندارد به فروشنده رجوع نماید. همچنین نمى ‌تواند معامله انجام گرفته بین آن دو را فسخ کند. منبع: جواهر الکلام ج۳۷، ص ۳۵۳ · جواهر الکلام ج۳۷، ص ۳۵۵-۳۵۶

چنانچه مورد شفعه معیوب و یا تلف شود، در صورتى که خریدار در ایجاد آن نقشى نداشته باشد، بنابر قول مشهور ، ضامن نخواهد بود؛ خواه عیب یا تلف قبل از مطالبه شفیع پدید آمده باشد یا بعد از آن. همچنین است بنابر قول مشهور اگر عیب یا تلف مستند به فعل مشترى- قبل از مطالبه شفیع- باشد. در موارد یاد شده، شفیع میان گرفتن مورد شفعه با پرداخت همه بها، و صرف نظر کردن از حق شفعه مخیر مى‌ باشد. البته این در صورتى است که چیزى از مورد شفعه- که موجب کاهش قیمت آن گردد- تلف نشده باشد. که در این فرض، بنابر قول اشهر، پرداخت تمامى ثمن بر عهده شفیع نمى‌ باشد؛ بلکه آن مقدار که تلف شده، از ثمن کسر مى‌ شود، و چنانچه عیب مستند به فعل مشترى پس از مطالبه شفیع باشد، بنابر قول مشهور، مشترى ضامن است. اگر مشترى در زمین مورد شفعه بنا احداث کند و یا درخت بکارد، مى‌ تواند بنا را ویران و درختان را از ریشه برکند؛ لیکن در اینکه اصلاح زمین آسیب دیده بر اثر تخریب بنا یا قطع درختان، بر او واجب است یا نه، اختلاف مى ‌باشد. اگر مشتری از تخریب بنا و قطع درختان امتناع ورزد، به قول جمعى از فقها ، شفیع بین نابود کردن و پرداختن ارش به مشترى و بین تملّک آنها و پرداخت بهایشان به خریدار با رضایت وى و یا صرف نظر کردن از حق خویش، مخیّر است. برخى، پرداخت ارش را در فرض نابود کردن واجب ندانسته‌اند. بنابر این قول، شفیع میان ازاله بدون پرداخت ارش و تملک با پرداخت بهاى آن به مشتری ، و صرف نظر از حق خود مخیّر خواهد بود. منبع: مسالک الأفهام ج۱۲، ص۳۲۵ · جواهر الکلام ج۳۷، ص۳۶۱ · جواهر الکلام ج۳۷، ص۳۶۵-۳۷۴

آیا در اخذ به شفعه علم شفیع به ثمن (بهاى پرداختى) و مثمن (مورد شفعه) شرط است یا نه؟ جمعى از فقها علم شفیع به ثمن و برخى دیگر به ثمن و مثمن را شرط دانسته‌ اند. در مقابل، برخى هیچ کدام را شرط صحّت اخذ به شفعه ندانسته‌ اند. منبع: شرائع الإسلام ج۴، ص۷۸۴ · مجمع الفائدة ج۹، ص۳۷-۳۸

حق شفعه با اقاله (فسخ) دو طرف معامله از بین نمى ‌رود؛ زیرا ثبوت حق شفعه براى شفیع با عقد بوده و آن دو نمى ‌توانند آن را با اقاله اسقاط کنند. منبع: جواهر الکلام ج۳۷، ص۳۴۷

آنچه در فاصله زمانى بین بیع مورد شفعه و اخذ به شفعه به عنوان نما بر مبیع افزوده مى‌شود، در صورتى که متصل باشد، مانند افزوده شدن شاخه‌هاى درخت، از آنِ شفیع است؛ اما اگر منفصل باشد، از قبیل سکونت در منزل یا میوه درخت، از آنِ مشتری خواهد بود. بنابر این، او حق دارد میوه درخت را تا زمان چیدن آن بر درخت باقى بگذارد. منبع: جواهرالکلام ج۳۷، ص۳۷۴- ۳۷۶

حق شفعه پس از ثبوت آن قابل اسقاط است و با هر چه که بیانگر صرف نظر کردن از آن باشد، اسقاط مى‌ گردد؛ لیکن در اینکه حق شفعه قبل از ثبوت آن، با اسقاط آن قبل از فروش مورد شفعه، ساقط مى‌ شود یا نه، اختلاف است . آیا صرف شاهد بودن بر معامله یا تبریک گفتن به خریدار یا فروشنده و یا اجازه معامله دادن به یکى از آن دو، اسقاط حق شفعه به شمار مى‌ رود؟ مسئله اختلافى است. منبع: حاشیةکتاب المکاسب (اصفهانی) ج۱، ص۴۹ · /مسالک الأفهام ۱۲، ص ۳۶۱ · مسالک الأفهام ۱۲، ص۳۶۲-۳۶۱

در اینکه حق شفعه پس از مرگ شفیع به ورثه او منتقل مى‌ شود یا نه اختلاف است. مشهور میان متأخران، قول نخست است. بر این قول ادعاى اجماع نیز شده است. بنابر این قول، حق شفعه همچون مال به نسبت سهم ورثه تقسیم مى‌ شود نه به تعداد وارثان. بنابر این، اگر ورثه منحصر به زوجه و فرزند باشند، یک هشتم به زوجه و باقى مانده به فرزند میت داده مى شود. با اسقاط حق شفعه توسط یک یا چند نفر از ورثه، بقیه نمى ‌توانند آن را تنها نسبت به سهم خود اجرا نمایند. در این فرض آنان یا باید از حق خود صرف نظر کنند و یا نسبت به تمامى مورد شفعه اخذ به شفعه نمایند. منبع: جامع المقاصد ج۶، ص۴۴۷ · جواهرالکلام ج۳۷، ص۳۹۵

حق شفعه همچون دیگر حقوق مالى قابل صلح است و شفیع مى ‌تواند بر ترک آن با خریدار مصالحه کند. در این صورت حق شفعه وى باطل مى‌ گردد. منبع: جواهرالکلام ج۳۷، ص ۴۰۳- ۴۰۴

هر گاه شفیع پس از آگاهى از داشتن حق شفعه، سهم خود را بفروشد، حقش ساقط مى ‌شود؛ لیکن این حق براى خریدار نخست بر خریدار دوم ثابت مى‌ گردد. و در صورتى که فروش سهم قبل از آگاهى یافتن از حق شفعه باشد، در بطلان حق شفعه اختلاف است. منبع: إرشاد الأذهان ج۱، ص۳۸۷

ثبوت حق شفعه براى شفیع مانع تصرف مشترى نسبت به مورد شفعه نمى‌ شود. بنابر این، تصرفات وى تا قبل از اعمال حق شفعه توسط شفیع نافذ است؛ چنان که تصرفات مشترى موجب از بین رفتن حق شفیع نمى‌گردد. منبع: جواهرالکلام ج۳۷، ص۳۵۱- ۳۵۲

در ثبوت شفعه شرط است که شریک، سهم خود را از راه بیع به دیگرى منتقل کند. — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): در ثبوت شفعه شرط است که شریک، سهم خود را از راه بیع به دیگری منتقل کند و انتقال از طریق هبه، صلح، یا مهر سبب ایجاد حق شفعه نمی‌شود. شاخه: مدنی

از شرایط ثبوت شفعه آن است که شراکت به گونه مشاع باشد. — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): از شرایط ثبوت شفعه آن است که شراکت به گونه مشاع باشد و شریکی که سهمش تفکیک شده، حق شفعه ندارد، مگر در موارد خاص مانند خانه با راه مشترک. شاخه: مدنی

شفیع باید بالفعل یا بالقوه توانایى پرداخت ثمن را داشته باشد. — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): شفیع باید توانایی پرداخت ثمن را داشته باشد و در صورت ناتوانی یا تأخیر در پرداخت، حق شفعه‌اش باطل می‌شود، مگر اینکه خریدار راضی به صبر باشد. شاخه: مدنی

حق شفعه غایبى که حتى توسط وکیل خود نتوانسته آن را اعمال کند؛ هرچند غیبتش به درازا بکشد، همچنین فردى که از فروش سهم توسط شریک خود آگاهى نیافته است و نیز بیمار یا زندانى اى که حتى توسط وکیل خود نتوانسته اخذ به شفعه کند، ساقط نمى ‌شود. — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): حق شفعه غایب، فرد ناآگاه از فروش سهم، بیمار یا زندانی که نتوانسته حق خود را اعمال کند، ساقط نمی‌شود. شاخه: مدنی

شُفعه به استحقاق تملّک سهم فروخته شده‌ شریک شفعه گفته می شود. چنانچه یکى از دو شریکِ ملکى، سهم خ. ر. ب. فردى سوم بفروشد، شریک دیگر حق دارد با شرایطى سهم فروخته شده را به ملک خود درآورد. چنین استحقاقى را «شفعه» گویند. — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): حق شفعه، استحقاق تملک سهم فروخته شده شریک توسط شریک دیگر است، در صورتی که یکی از دو شریک ملک، سهم خ. ر. ب. فردی سوم بفروشد. شاخه: مدنی

در ثبوت شفعه شرط است که شریک، سهم خود را از راه بیع به دیگرى منتقل کند. بنابر این، انتقال سهم وى با هبه، صلح، مهر قراردادن و مانند آن، سبب ایجاد حق شفعه براى شریکش نمى‌شود. — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): در ثبوت شفعه شرط است که شریک، سهم خود را از راه بیع به دیگری منتقل کند و انتقال سهم از طریق هبه، صلح، مهر قراردادن و مانند آن، حق شفعه ایجاد نمی‌کند. شاخه: مدنی

از شرایط ثبوت شفعه آن است که شراکت به گونه مشاع باشد. بنابر این، شریکى که سهمش از زمین و مانند آن، تعیین و تفکیک شده، حق شفعه ندارد، مگر خانه که در صورت داشتن راه مشترک، چنانچه شریک، سهم مفروز خود را همراه سهم مشترک خویش از راه، به دیگرى بفروشد، براى شریک وى حق شفعه ثابت مى ‌گردد. — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): از شرایط ثبوت شفعه آن است که شراکت به گونه مشاع باشد و شریکی که سهمش تعیین و تفکیک شده، حق شفعه ندارد، مگر در مواردی خاص مانند خانه با راه مشترک. شاخه: اموال و مالکیت

شفیع باید بالفعل یا بالقوه توانایى پرداخت ثمن را داشته باشد. بنابر این، در صورت ناتوانى وى از پرداخت ثمن به مشتری و یا طفره رفتن و تأخیر در پرداخت آن، حق شفعه‌اش باطل مى ‌شود — برداشتِ خودکار (در دستِ بهبودی): شفیع باید بالفعل یا بالقوه توانایی پرداخت ثمن را داشته باشد. در صورت ناتوانی یا تأخیر در پرداخت، حق شفعه‌اش باطل می‌شود، مگر اینکه خریدار راضی به صبر شود. شاخه: مدنی