اصالة الزوم اصالة الصحه العقود تابعه للقصود — اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه

۲- مرجع صالح: اگر مال منقول باشد، دادگاه صالح جهت اقامه دعوا تخییرا دادگاه محل انعقاد عقد یا محل تسلیم مبیع یا محل اقامت خوانده است، اما اگر مال غیر منقول باشد، دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی دارد. عقد بیع در صورتی صحیح است که مبیع دارای این اوصاف باشد هنگام عقد موجود باشد؛ مالیت داشته باشد؛ قابل خرید و فروش یا ملک آزاد باشد؛ معلوم و معین باشد؛ بایع قدرت بر تسلیم آن را داشته باشد؛ ملک بایع باشد. - ویژگی عقد بیع عقد بیع از عقود لازم معوض و اصولاً رضائی بوده که مبیع باید عین باشد، لذا منفعت یا حق نمی تواند موضوع بیع واقع شود. در خصوص قابلیت داشتن فروش سرقفلی اختلاف نظر وجود دارد، چرا که برخی ها آن را حق می دانند و معتقدند نمی تواند موضوع عقد بیع قرار گیرد. در هر صورت سرقفلی علی الاصول با انتقال مورد اجاره منتقل می شود اما در برخی موارد از قبیل محکومیت خوانده و عدم پرداخت محکوم به محاکم آن را توقیف میکنند و به فروش می رسانند و لذا آنچه قابلیت فروش ندارد حق کسب پیشه و تجارت است که جداگانه و به طور مفصل بحث شده است. ۵ سؤال آیا دعوای اثبات عقد بیع درباره اموال غیر منقول قابلیت استماع دارد؟ علی الخصوص به تنهایی؟ در خصوص اموال غیر منقول بین محاکم اتفاق نظر وجود ندارد، اما زمانی که بین طرفین اختلافی نباشد، دعوا قابل استماع نیست زیرا باعث سوء استفاده احتمالی خواهد شد. مضافاً اینکه اصل بر صحت است و بالعکس کسی که مدعی عدم اعتبار عقد است باید بی اعتباری آن را ثابت نماید لذا کسی که مدعی خرید ملک دارای سابقه ثبتی از دیگری است باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک را مطرح کند تا مبیع قانوناً و به صورت رسمی به وی منتقل شود. اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۶/۴۴۶ مورخ ۱۳۹۶/۲/۲۶ بیان داشت: ۱. ب. ت. ب. اینکه یکی از ارکان دعوی خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق <a class="artref" href="/ماده/ماده-223-a_0815110235869">ماده ۲۲۳ قانون مدنی</a> اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ صرفاً ناظر بر معاملات فضولی و اکراهی است، لذا تنفیذ اسناد عادی تحت عنوان بیع نامه صلح نامه یا هبه نامه دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست. لکن چنانچه منظور خواهان اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد. در این صورت با عنایت به رأی وحدت رویه شماره ۵۶۹ مورخ ۱۳۷۰/۱۰/۱۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور چنین خواسته ای تنفیذ مبایعه نامه عادی نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع است و بالعکس در مورد املاک ثبت شده این خواسته مغایر با مقررات مواد ۲۲، ۴۲ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک بوده و غیر قابل استماع است به استثنای مواردی که به موجب قانون تجویز گردیده مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل <a class="artref" href="/ماده/ماده-7-a_0815110218667">ماده ۷ قانون اراضی شهری</a> ۲ ب. ت. ب. پاسخ بند ۱ دعوای اثبات مالکیت به ادعای تحقق بیع نسبت به املاک ثبت شده به لحاظ مغایرت با مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت غیر قابل استماع است چون موجب مغایرت حکم با دفتر املاک ثبت و مالکیت موازی می شود و نسبت به املاک ثبت شده باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اقامه شود که متضمن اثبات مالکیت و عده کمی از محاکم معتقدند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک باید به همراه ۶- آیا در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک ضرورتی به طرح خواسته اثبات وقوع بیع است؟ چنانچه خریدار مال غیر منقول دارای سابقه ثبتی را به وسیله مبایعه نامه عادی خریداری کرده باشد صرف دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک کفایت میکند چون اصل بر صحت است و کسی که مدعی بی اعتباری بیع است باید آن را ثابت نماید. اما با این حال برخی از محاکم معتقدند حتی در صورت وجود مبایعه نامه خواسته اثبات وقوع بیع نیز باید طرح شود. لذا جهت احتیاط و برای جلوگیری از رد دعوا همزمان هر دو خواسته مطرح شود بهتر است و اگر ملک غیر ثبتی باشد نیز همزمان اثبات وقوع بیع و اثبات مالکیت طرح گردد. اگر نسبت به یک مال دو معامله معارض انجام شود و یکی رسمی و دیگری عادی باشد کدام معامله صحیح است؟ مسئله بسیار اختلافی است علی الخصوص مواقعی که سند عادی مقدم بر سند رسمی باشد. <a class="artref" href="/ماده/ماده-1305-a_0815110236967">ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی</a> بیان میدارد در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان ... معتبر است. از طرف دیگر ماده ۶۲ قانون احکام دائمی مصوب ۱۳۹۵ را داریم که مقرر کرده کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول ثبت شده مانند بیع صلح اجاره رهن و ... باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیر منقول تنظیم شوند، مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیر قابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارد. علی ایحال ب. ت. ب. اینکه می توان تصور کرد بعضاً تاریخ تنظیم سند عادی واقعی نباشد، و جهت جلوگیری از سوء استفاده های احتمالی در اعتبار دادن به آنها باید بسیار مراقب بود و حتی الامکان اسناد رسمی را معتبر دانست زیرا هم تاریخ آنها قابل تغییر نیست و هم آنکه باعث ایجاد نظم و انتظام در انعقاد قراردادها می شود. اداره حقوقی قوه قضائیه در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه چنانچه شخصی ملکی را به صورت بیع عادی بفروشد و پس از آن همان ملک را با سند رسمی در رهن بانک قرار دهد، در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۶/۱۶۹۲ مورخ ۹۶/۷/۲۲ بیان داشته دادگاه باید به آن رسیدگی و در صورت احراز صحت بیع نامه خریدار حکم به ابطال سند رسمی رهن را صادر نماید زیرا بر طبق بند یک <a class="artref" href="/ماده/ماده-362-a_0815110236009">ماده ۳۶۲ قانون مدنی</a> به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود و در خصوص مورد استعلام چون در تاریخ تنظیم سند رسمی رهن، راهن مالک مورد رهن نبوده و از طرفی عقد رهن برای مرتهن حق عینی ایجاد می کند که با حقوق خریدار تعارض دارد، لذا رهن مذکور صحیح نبوده و با درخواست خریدار حکم به ابطال آن صادر می گردد.»