نحوه رسیدگی به دعاوی ناشی از مبایعه نامه های عادی

نحوه رسیدگی به دعاوی ناشی از مبایعه نامه های عادی خ. م.: در نشست قضایی که در تاریخ 10 مهر 1380 در استان خراسان رضوی برگزار شد، موضوع نحوه رسیدگی به دعاوی ناشی از مبایعه‌نامه‌های عادی مورد بحث و بررسی قرار گرفت. پرسش اصلی این بود که چگونه می‌توان به پرونده‌های مربوط به تایید مبایعه‌نامه عادی بین اشخاص رسیدگی کرد، بدون اینکه مالکیت آن‌ها بررسی و احراز شود. هیات عالی در دو کمیسیون تخصصی نظرات مختلفی را مطرح کرد. نظر اول بر الزامات قانونی ثبت اسناد تاکید داشت و بیان کرد که دعاوی تایید صحت معامله با سند عادی بدون طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابل استماع نیستند. در مقابل، نظر دوم به تفکیک مالکیت عرصه و اعیان اشاره کرد و بر لزوم رسیدگی به دعاوی مرتبط با اعیان تاکید نمود. نظر سوم نیز بر این نکته تاکید داشت که صرفاً اثبات مالکیت بدون درخواست تنظیم سند رسمی، مغایر با روح قانون ثبت اسناد است و باید رد شود. در نهایت، هیات عالی به این نتیجه رسید که در موارد خاص قانونی، امکان رسیدگی وجود دارد، اما در غیر این صورت، دعاوی که بدون احراز مالکیت مطرح شوند، باید رد گردند. صورتجلسه نشست قضایی تاریخ برگزاری: 1380/07/10 برگزار شده توسط: استان خراسان رضوی/ شهر مشهد موضوع نحوه رسیدگی به دعاوی ناشی از مبایعه نامه های عادی پرسش نحوه رسیدگی به پرونده های تأیید مبایعه نامه عادی بین اشخاص، بدون بررسی واحراز مالکیت ایشان چیست؟ نظر هیئت عالی این سوال در دو کمیسیون تخصصی مطرح شده است: 1- هرچند برابر مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1310 و اصلاحات بعدی آن، ثبت کردن اسناد مربوط به کلیه عقود و معاملات راجع به عین و یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک به ثبت رسیده اند، الزامی شده و برابر مواد 47 و 48 قانون مذکور اسنادی که به ثبت نرسیده باشند در ادارات و محاکم قابل پذیرش نیستند، مقررات تبصره ذ یل <a class="artref" href="/ماده/ماده-6-a_0815110218664">ماده 6 قانون اراضی شهری</a> مصوب سال 60 و تبصره ذیل <a class="artref" href="/ماده/ماده-7-a_0815110218858">ماده 7 قانون زمین شهری</a> مصوب سال 66 و ماده 147 قانون اصلاحی ثبت، به نوعی اعتبار و آمریت مقررات مواد مرقوم الذکر را متزلزل کرده است و به استثنای موارد عقود و قراردادهایی که مخل نظم عمومی یا اخلاق حسنه مغایر با موازین شرع باشند، دادگاه های عمومی مکلف به استماع و رسیدگی به انواع دعاوی مطروحه شده اند لذا در موارد رسیدگی دادگاه به دعوای تأیید مبایعه نامه عادی تنظیم شده بین اشخاص در خصوص اموال غیر منقول، حسب درخواست یکی از متعاملین و بدون درخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال هم، دادگاه عمومی می‌تواند بدون احراز مالکیت فروشنده نسبت به صحت قرارداد مستند دعوا اظهارنظر و اتخاذ تصمیم نماید. 2- ب. ت. ب. مقررات مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک، دعوای تأیید صحت معامله با سند عادی، بدون طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در اجرای مواد موصوف و در غیر موارد مصرّح در قانون، موجه و قانونی نبوده قابلیت استماع ندارد. تبصره ذیل <a class="artref" href="/ماده/ماده-6-a_0815110218664">ماده 6 قانون اراضی شهری</a> و تبصره ذیل <a class="artref" href="/ماده/ماده-7-a_0815110218858">ماده 7 قانون زمین شهری</a> و مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت و قانون نحوه صدور اسناد مالکیت املاکی که اسناد ثبتی آنها در اثر جنگ یا حوادث غیر مترقبه ای مانند زلزله، سیل و آتش سوزی از بین رفته اند و <a class="artref" href="/ماده/ماده-291-a_raw080610252162">ماده 291 قانون امور حسبی</a>، به عنوان موارد خاص قانونی، منصرف از مواد 47 و 48 قانون ثبت بوده، و در محدوده مصرّح در قانون قابلیت اعمال و اجرا خواهند داشت. نظر اتفاقی نظر اول: رسیدگی به این گونه دعاوی اگر تحت عنوان صحت بیع و ا ثبات مالکیت خریدار باشد، دادگاه پس از احراز مالکیت ابتدایی فروشنده (خوانده) به طرق صحیح و قانونی آن، حکم به صحت بیع و اثبات مالکیت خوانده صادر می‌نماید، اما صدور حکم بر صرف وقوع بیع صرف نظر از بررسی مالکیت خوانده (فروشنده) و احراز مالکیت وی، صحیح نبوده و چنین دعاوی باید رد شوند. نظر دوم: باید بین مالکیت عرصه و اعیان تفکیک قایل شد چون با اجباری بودن ثبت اراضی فقط در صورت ثبت رسمی اراضی، بیع و انتقال آنها صحیح است؛ اما در مورد اعیان ب. ت. ب. اقدام اشخاص در احداث ابنیه در اراضی موقوفه آستان قدس و غیره و موافقت بعدی مالکین پس از پرداخت حقوق مربوط، رسیدگی به این گونه پرونده ها وتأیید مالکیت بر اعیان، صحیح و رافع مشکلات مردم است. نظر سوم: چنان چه خواهان به دنبال اثبات مالکیت خود در پرونده باشد ب. ت. ب. منطوق صریح مواد 22 و 47 و 48 قانون ثبت، صرفاً اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی قابل رسیدگی بوده و در صورت اثبات مالکیت ابتدایی فروشنده (خوانده) و احراز انتقال آن به خواهان و صحت این انتقال با رعایت جمیع شرایط قانونی، دادگاه حکم به ثبوت انتقال و مالکیت و صدور تنظیم سند رسمی به نام خواهان صادر می‌نماید. اما چن ان چه خواسته خواهان، صرفاً اثبات مالکیت خود بدون تقاضای تنظیم سند رسمی باشد این خواسته مخالف صریح روح قانون ثبت اسناد از حیث اجباری بودن ثبت انتقال اموال غیر منقول م. ب. و وفق بند (8) ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی، دعوا غیر قانونی بوده و باید رد شود. چنان چه خواسته خواهان تأیید واقعه حقوقی انتقال با سند عادی توسط خوانده به خود باشد و در این دعوای مطروحه بتوان حقی برای خواهان (غیر از اثبات مالکیت) در نظر گرفت باید به این دعوا، وفق اصل کلی لزوم رسیدگی به ترافعات بین اشخاص رسیدگی و استنکاف از رسیدگی، تخلف م حسوب می‌شود. اما چنان چه این دعوا هیچ اثری نداشته باشد به استناد بند (7) ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی قابل رد است.