(1)- رابطه دعوای تخلیه و تنظیم سند رسمی سرقفلی (2)- تاثیر سکوت موجر بر رضایت به انتقال عین مستاجره به غیر

رأی دادگاه تجدیدنظر استان آن قسمت ازدادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره 94099702265000917 مورخه 1394/9/16 صادره از شعبه پنجم دادگاه عمومی حقوقی تهران که برمحکومیت ت. ن. خ. ع. ک. با وکالت ر. ج. و پ. ص. به تخلیه عین مستاجره موضوع اجاره نامه مورخ 1344/3/25 بلحاظ انتقال ب. غ. در قبال دریافت مبلغ 5/563/636/363 ریال بابت نصف حق کسب و پیشه تجارت نسبت به مغازه ومبلغ 1/854/545/455 ریال بابت نصف حق کسب و پیشه زیر زمین مورد اجاره ظرف مدت دوماه از تاریخ تودیع حقوق معینه و پرداخت خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل ط. ت. د. حق س. - و. - م. - خ. شهرتین همگی ج.س. و م. - ن. - ش. شهرتین همگی ز. و م. ع. اشعار دارد مالاً موافق قانون ومقررات موضوعه ومدارک ابرازی بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده ومتضمن جهت موجه درنقض آن نمی باشد زیرا که اولاً مراتب روابط استیجاری فی مابین متداعین پرونده مبتنی بر اجاره نامه رسمی شماره 2566 مورخه 1344/3/25 تنظیمی در دفتر خانه اسناد رسمی شماره 378 تهران م. ب. که بموجب قرارداد مدرکیه حاج م.ع. ج.س. و م. س. مبادرت به واگذاری ششدانگ چهار باب حجره متصل بهم واقع در طبقه اول سرای مولوی جزء پلاک ثبتی شماره ... به شماره های خصوصی 1و11و12 که دو باب آن بصورت یک مغاره دو دهنه م. ب. به حاجی م. ص. ح. در قالب عقد اجاره می نماید که بعد از انعقاد عقد اجاره یکی از موجرین بنام م.ع. ج.س. فوت می نماید که ورثه وی بنابر گواهی حصر وراثت صادره از شعبه اول دادگاه بخش تهران عبارت از م.الف. - ع.الف. - جواد- م. - الف.- ز.- و ط. شهرتین همگی ج.س. می باشند و مستاجر نیز فوت می نماید که در ادامه تعدادی از ورثه مرحوم ع. ج.س. و مالک سه دانگ دیگر بنام م. س. مبادرت به انعقاد قرارداد نسبت به عین مستاجره با ورثه مستاجر می نمایندودر تعقیب این قرارداد ورثه مستاجر مبادرت به واگذاری عین مستاجره به ع. ک. می نماید و این اقدام توسط مالک سه دانگ از عین مستاجره بنام م. س. تنفیذ ومشارالیه نیز قرارداد جدیدی با ع. ک. منعقد و صرفاً تعدادی از ورثه مالک سه دانگ اولیه بنام م.ع. ج.س. بنامهای ورثه زینب و م. ج.س. بنامهای 1- م. 2- و. 3 س. 4 خ. شهرتین ج.س. و 5 م. - 6 ن. 7 شیرین شهرتین ز. و م. ع. ( افراد اخیرالذکر 5 الی 8 ورثه زینب ج.س. ) مبادرت به انعقاد قرارداد ننموده و این اقدام را تنفیذ ننموده اند که بر همین اساس مبادرت به طرح دعوی معنونه نموده اند . ثانیاً بموجب قرارداد استنادی حق انتقال عین مستاجره از مستاجر سلب شده است که اقدام ورثه مستاجر اول مبنی بر انتقال عین مستاجر به ع. ک. بدون اذن خ. ه. که مالک چهار سهم از یازده سهم سه دانگ از ششدانگ پلاک ثبتی می باشند از موارد تخلف مستاجر محسوب و موجد حق برای موجرین که اذنی نداده اند در جهت تخلیه عین مستاجره می باشند و اقدام تعدادی از موجرین که مالکیت آنان نیز در حدود یک دانگ از ششدانگ پلاک ثبتی مورد ترافع م. ب. در جهت تخلیه عین مستاجره موافق قانون بوده و نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه به شماره 712462 مورخه 1378/4/23 موید این مطلب م. ب. . ثالثاً مراتب تخلف ورثه مستاجر اول در جهت انتقال عین مستاجره به متصرف فعلی ع. ک. ب. ت. ب. مفاد صورتجلسه اجرای قرار تامین دلیل و اقرار فرد اخیر الذکر محرز ومسلم م. ب. که با احراز انتقال صورت گرفته آنچه مستاجر فعلی استحقاق دریافت دارد همانا نصف حق کسب و پیشه و تجارت م. ب. که میزان آن توسط کارشناس منتخب دادگاه نخستین برآورده شده است که نظریه ابرازی مباینتی با اوضاع و احوال مسلم قضیه نداشته و مصون از هر گونه تعرضی باقی مانده است .رابعاً ادعای ت. ن. خ. مبنی بر اینکه انتقال در سنوات گذشته صورت گرفته و خ. ه. از این مساله اطلاع داشته اند و تعرضی به آن ننموده اند وارد نمی باشد بلحاظ آنکه صرف سکوت تعدادی از مالکین که علاقه مالکیت آنان بنحوه اشاعه است دلالت بر رضایت آنان برای تخلف صورت گرفته نمی باشد و این حق تا زمانی که بنحو قانونی از ناحیه آنان ساقط نشده باشد قابلیت اعمال از ناحیه آنان را دارد که مشارالیه نیز با تمسک به حق ایجاد شده مبادرت به طرح دعوی نموده اند از این رو دادنامه تجدیدنظر خواسته که بر همین اساس صادر گردیده خالی از هر گونه ایراد و اشکالی بوده و د. ا. م. از رسیدگی ت. ن. خ. دلیل ومدرک موجهی که موجبات نقض وبی اعتباری آن را ایجاب نماید به دادگاه ارائه ننموده است علی هذا دادگاه ضمن رد درخواست تجدیدنظر خواهی بعمل آمده دادنامه معترض عنه را دراین قسمت تایید و استوار می نماید لیکن آن بخش از دادنامه تجدیدنظر خواسته که بموجب آن حکم بر بی حقی ت. ن. خ. ع. ک. بخواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نسبت به عین مستاجره موضوع اجاره نامه های عادی 1379/2/11-79/4/13 -84/3/18و1391/5/4 اصدار یافته است قطع نظر از صحت و سقم قضیه مخالف قانون ومقررات موضوعه و اصول دادرسی بوده ومستوجب نقض آن م. ب. زیرا که اولاً مستفاد از مقررات تبصره یک ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 که حاکم بر روابط قراردادی فی مابین متداعین م. ب. هر گاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستاجر ه شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره نامه از طرف مستاجر متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود که در مانحن فیه تعدادی از موجرین درخواست تخلیه عین مستاجره بلحاظ تخلف مستاجر را درخواست نموده اند ودر مقابل مستاجر ع. ک. ب. ش. د. تقابل تقاضای تنظیم سند رسمی اجاره را خواستار شده است بنابراین مادامی که نسبت به دعوی تخلیه رسیدگی و اظهار نظر قطعی نشده باشد رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره فاقد وجاهت قانونی بوده و دادگاه نخستین تکلیف داشته است که در اجرای تبصره ماده 7 مبادرت به صدور قرار توقف دادرسی راجع به خواسته می نمودند که بدین گونه عمل نشده است . ثانیاً بتصریح مواد 2و3 قانون آیین دادرسی مدنی محاکم دادگستری صرفاً مکلف هستند به دعاویی که برابر مقررات درخواست شده اند رسیدگی کرده و حکم مقتضی را صادر وفصل خصومت نمایند که در وضع موجود اظهار نظر ماهیتی دادگاه بدوی راجع به دعوی تقابل فاقد محمل قانونی م. ب. از این رو دادگاه با نقض این قسمت از دادنامه به استناد قسمت اول از ماده 358 قانون اخیر الذکر پرونده را جهت رسیدگی به دادگاه بدوی اعاده می نماید.رأی صادره حضوری و قطعی است. شعبه 18 دادگاه تجدیدنظراستان تهران - رئیس و مستشار عزت اله امانی شلمزاری - علی کرمی صادق آبادی فهرست دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی